Thị trường BĐS năm 2022: Phân khúc nào là "miếng bánh ngon"?

Năm 2021, thị trường BĐS liên tiếp lập đỉnh và là năm thăng hoa của các nhà đầu tư. Bước sang năm 2022, theo nhận định của các chuyên gia, BĐS tiếp tục là kênh hấp dẫn các nhà đầu tư, tuy nhiên cơ hội sẽ không dành cho số đông khi sự chuyên nghiệp được nâng cao cũng đồng nghĩa với tính thanh lọc ngày càng lớn.

“Sân chơi” chuyện nghiệp hơn

Bà Trần Thị Minh Tâm (Hà Nội) - một trong những nhà đầu tư “lão luyện” từng trải qua “cơn sóng thần” sốt nóng giá đất những năm 2010 cho rằng thị trường hiện nay dù đang có sự hưng phấn của cơn sốt năm xưa nhưng về bản chất mọi thứ đã thay đổi theo hướng chuyên nghiệp hơn khi cả người mua và người bán đều ngày càng “thông minh”.

Còn theo ông Trần Minh – một chuyên gia BĐS tại Hà Nội, những yếu tố để đánh giá thị trường năm 2022 vẫn chưa được rõ ràng, có thể nói là khó đoán, vì chúng ta đang sống trong thời điểm chưa từng xảy ra.

Hiện dịch bệnh Covid-19 với biến chủng mới lại đang bùng phát nhiều nơi trên thế giới, kinh tế vẫn gặp nhiều khó khăn, hạn chế, các ngành nghề phải mất nhiều năm mới có thể phục hồi.

“Theo tôi thị trường bất động sản năm 2022 sẽ chịu tác động nhiều từ chính sách điều hành vĩ mô của Chính phủ, từ gói kích thích phát triển kinh tế, đến tiến độ các công trình trọng điểm, chiến lược mở cửa nền kinh tế, hay các vấn đề thuốc, vắc xin để sao cho đại dịch kết thúc sớm. Nếu mọi việc thuận lợi thì theo tôi 2022 vẫn là một năm có nhiều cơ hội bứt phá cho thị trường bất động sản mới trong nước” – ông Trần Minh cho hay.

Dư địa còn lớn

Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, nhiều yếu tố vĩ mô, vi mô sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi tốt hơn trong năm 2022-2023. Cụ thể, kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng 6-6,5% trong năm sau, thậm chí nếu thực hiện tốt các chương trình phục hồi, GDP có thể tăng 6,5-7%.

"Kinh tế chuyển biến tích cực sẽ giúp sức cầu của thị trường BĐS tăng trưởng theo và bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn" - ông Lực nhận định.

Bên cạnh đó, các gói kích thích kinh tế dự kiến sẽ được triển khai trong năm 2022 cũng sẽ là một động lực mạnh góp phần thúc đẩy thị trường BĐS đi lên.

Về nội lực của thị trường BĐS trong giai đoạn tới, theo TS. Cấn Văn Lực là đang khá tốt khi Chính phủ vẫn đang đẩy mạnh chiến lược phát triển nhà ở 2021-2030; đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu tư công được thúc đẩy; các vấn đề pháp lý đang được tháo gỡ dần, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, nguồn vốn tín dụng đổ vào BĐS cũng dồi dào.

Theo đó, đến hết quý 3/2021, vốn tín dụng BĐS tăng khoảng 6%, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2 triệu tỷ đồng, chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó, cho vay nhà ở chiếm 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS. Vốn tư nhân và vốn FDI đổ vào thị trường này tính đến tháng 11 đã đạt gần 2 tỷ USD, đứng thứ ba trong nhóm các lĩnh vực.

Cần thận trọng!

Lưu ý về về chiến lược cho các nhà đầu tư, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng dù đầu tư vào phân khúc, thị trường nào, nhà đầu tư cũng cần xác định rõ chiến lược đầu tư của bản thân.

“Nếu đầu tư "phòng thủ" thì cần cân đối dòng tiền. Còn nếu đầu tư theo dạng "tấn công" thì tận dụng thời gian này để tìm sản phẩm giá mềm. Điều quan trọng nhất là nhà đầu tư phải quản lý được rủi ro dòng tiền đầu tư, kế hoạch tài chính của mình. Với bối cảnh hiện nay, đại dịch có thể tấn công lâu dài nên việc quản lý kế hoạch tài chính phù hợp với mục tiêu của bản thân là cực kỳ quan trọng”, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam lưu ý.

Tương tự, theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam các nhà đầu tư khi tham gia thị trường để tránh những rủi ro cũng cần tự trang bị cho mình những kiến thức cơ bản, trong đó, pháp lý của bất động sản hay dự án phải được quan tâm hàng đầu trước khi tìm hiểu thêm về dự án.

Đặc biệt, khi mua các bất động sản tỉnh, nhà đầu tư phải để ý tính pháp lý. Nhiều người ở thành phố không rành về đất đai khu vực tỉnh, mua không tìm hiểu kỹ càng, nên rất dễ dính bẫy khi mua bất động sản không biết khi nào ra được sổ, mua xong không xây được nhà. Khi có pháp lý đã đầy đủ, minh bạch thì người mua đã hạn chế được 90% rủi ro của dự án.

Bên cạnh đó, một yếu tố mà nhà đầu tư cần quan tâm chính là vị trí và hạ tầng xung quanh dự án. Một dự án được coi là có tiềm năng tăng giá, tính thanh khoản cao phải có vị trí nằm gần khu dân cư sầm uất, xung quanh hạ tầng được đầu tư chỉn chu, thuận tiện kết nối với các khu vực trung tâm vì khi hạ tầng được đầu tư phát triển sẽ giúp tăng giá trị tại khu vực đó.

Vấn đề thứ ba mà các nhà đầu tư cần xem xét là uy tín, năng lực của chủ đầu tư. Theo TS. Sử Ngọc Khương, nhà đầu tư nên chọn các dự án lớn, được triển khai làm nhiều giai đoạn. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư qua các dự án trước đó để tham khảo thêm.

“Thực tế, trên thị trường có những chủ đầu tư thực hiện hàng chục, thậm chí hàng trăm dự án với khoảng thời gian hàng chục năm, cũng có chủ đầu tư mới chỉ nghe tên lần đầu nhưng cam kết lợi nhuận cực cao”, TS. Khương phân tích.

Nhìn chung các chuyên gia bất động sản cho rằng, khi lựa chọn một dự án để ở hay đầu tư không chỉ xét các yếu tố như vị trí, mức giá ban đầu hay tiện ích, nhà đầu tư cần phải chú trọng đến 3 yếu tố tiên quyết khi xuống tiền đầu tư một dự án: sự an toàn, tính thanh khoản và lợi nhuận bền vững.

Phân khúc nào hot?

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS được dự báo sẽ còn dư địa tăng giá trong năm 2022 khi mà thời gian qua, bất chấp những tác động của dịch bệnh, nhiều phân khúc trên thị trường bất động sản vẫn tăng giá.

Nhận định về kịch bản thị trường BĐS năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nhu cầu mua bất động sản để đầu tư tiếp tục cao trong 1-2 năm tới. Mức độ quan tâm chung cư được kì vọng duy trì ổn định trong khi lượng tìm kiếm đất nền có thể tăng tại những khu vực có thông tin quy hoạch và đầu tư công.

“Trong năm 2021, mức độ quan tâm tới phân khúc chung cư ghi nhận xu hướng tăng trở lại cuối năm, lượng tin đăng suy giảm ở các thành phố chính, giá rao bán tăng ở cả 3 phân khúc. Dự báo trong năm 2022, phân khúc chung cư vẫn có mức độ quan tâm duy trì ổn định, nhu cầu thuê tăng lên” – ông Quốc Anh nói.

Còn theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, BĐS năm 2022 giá BĐS vẫn xu hướng tăng, trung bình ở các phân khúc từ 5-8%. Do nguồn cung khan hiếm, nhu cầu cao, giá BĐS vẫn tăng. Trong đó, giá BĐS khu công nghiệp tăng nhanh, trung bình 10% (có địa phương tăng 3%, có địa phương tăng 18%).

Theo vị chuyên gia này, phân khúc BĐS nhà ở, logistics, công nghiệp vẫn khả quan trong năm 2022, trong khi BĐS cho thuê, nghỉ dưỡng còn phụ thuộc nhiều vào tình hình kiểm soát dịch bệnh.

"Nhà đầu tư vẫn đánh giá tương đối cao với kênh đầu tư BĐS. Trong thời gian tới, doanh nghiệp BĐS cần tận dụng câu chuyện quỹ đất, sản phẩm mới, chuyển đổi số, đa dạng hoá nguồn vốn, quản trị nguồn lao động, rủi ro… chuyên nghiêp hơn", TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.