Thị trường bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh: Lệch pha cung cầu ngày càng lớn

Ghi nhận tại thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh từ đầu năm 2022 đến nay cho thấy, phân khúc nhà ở đã bắt đầu hoạt động tốt hơn với nguồn cung sơ cấp khá lớn, lượng giao dịch tăng cao. Tuy nhiên, hiện tượng phát triển của thị trường nhà ở đang có sự lệch pha ở các phân khúc và lệch pha cung cầu cũng ngày càng lớn; trong đó đáng chú ý là hầu như không có phân khúc bình dân.

Sản phẩm cao cấp chiếm đa số

Theo Công ty Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp đạt 13.460 căn hộ, tăng 233% theo quý và 265% theo năm, lượng tăng nhiều nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới đến từ 8 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án hiện hữu; trong đó, hạng B chiếm 85% thị phần, hạng C là 9% và hạng A với 8%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 10.500 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới của Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức).

Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản cũng được cải thiện đáng kể, các hoạt động kinh tế tăng trưởng cùng với nhu cầu nhà ở cao. Hơn 12.000 giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2022 và tỷ lệ hấp thụ đạt 75%, tăng 15 điểm phần trăm theo năm. Chiến lược tiếp thị mạnh mẽ, đội ngũ bán hàng đông đảo và lượng tồn kho thấp ở các quý trước đã đẩy tình hoạt động của các dự án mới sôi động hơn.

Đối với phân khúc biệt thự, đất nền, theo ghi nhận của Savills Việt Nam, lượng giao dịch đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm theo quý. Nguồn cung mở bán mới chiếm 80% của lượng giao dịch và đạt 79% tỷ lệ hấp thụ. TP Thủ Đức chiếm 52% lượng giao dịch, phần lớn đến từ dự án mới The Global City SOHO của Masterise Homes. Đáng chú ý, sản phẩm trên 18 tỷ đồng chiếm ưu thế với 64% lượng giao dịch và được hấp thụ 68%.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt trên 11.500 căn/nền. Bất động sản xây sẵn chiếm 89% và đất nền cung cấp 11%. Trong 6 tháng cuối năm 2022, dự kiến có 3 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo tại TP Thủ Đức, Quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè với hơn 2.200 căn/nền. Nguồn cung tương lai tại TP Thủ Đức đến từ các chủ đầu tư lớn như The Rivus Elie Saab của Masterise Homes; The Classia của Khang Điền; các giai đoạn tiếp theo tại The Global City SOHO của Masterise Homes và The 9 Stellars của Sơn Kim Land.

Theo các chuyên gia kinh tế, sau đại dịch COVID-19, bất động sản nhà ở vẫn được xem là kênh đầu tư bền vững cho các nhà đầu tư trung và dài hạn tại TP Hồ Chí Minh. Sau quý I/2022 trầm lắng với dưới 900 căn chào bán mới, thị trường chứng kiến nguồn cung mới tăng vọt trong quý II/2022. Nguồn cung mới bùng nổ với 15.528 căn từ 12 đợt mở bán mới, vượt qua tổng nguồn cung mới của cả năm 2021. Khu Đông, đặc biệt là TP Thủ Đức, đóng góp đến 88% nguồn cung mới nhờ các giai đoạn tiếp theo của đại đô thị Vinhomes Grand Park.

Theo đánh giá của Công ty CBRE Việt Nam, được hỗ trợ bởi việc nâng cấp vị trí dự án tại các quận ngoại thành, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 93% nguồn cung mới. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới trong khi phân khúc bình dân gần như “tuyệt chủng” nguồn cung mới kể từ quý I/2019. Tuy nhiên, căn hộ trung cấp đáp ứng đa số nhu cầu của người mua để ở là sản phẩm phổ biến nhất tại TP Hồ Chí Minh với thị phần lên đến 41% trong tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường.

CBRE Việt Nam cho biết, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ dẫn dắt nguồn cung mới với hàng loạt đợt mở bán tại TPThủ Đức và huyện Nhà Bè. Do ảnh hưởng của việc tăng giá ở khu vực ngoài trung tâm, giá sơ cấp trung bình tại TP Hồ Chí Minh dự kiến tăng trưởng chậm lại do giá các nguồn cung mới đều nằm ở phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân trong tương lai tiếp tục đến từ các địa phương vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và xa hơn.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực trong giai đoạn đầu năm 2022, thị trường đã và đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt bao gồm vấn đề cấp phép, các thay đổi trong quy định pháp luật và chính sách thắt chặt tín dụng, chi phí tăng và việc mất cân đối cung cầu. Những thách thức này sẽ buộc cả chủ đầu tư và người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, sau đại dịch, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến sự thay đổi tư duy của các chủ đầu tư. Các yếu tố xanh và thân thiện với sức khỏe sẽ được bổ sung vào dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nâng cao chất lượng sống của người mua. Các khu vực lân cận thành phố được dự báo tiếp tục phát triển mạnh do cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện và mức giá tăng cao tại TP Hồ Chí Minh.

Mất cân đối sản phẩm

Trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205 m2; trong đó, căn hộ chung cư có 8.937 căn; nhà ở thấp tầng có 519 căn. Về phân khúc, cao cấp có 7.577 căn, chiếm 80,13%; trung cấp có 1.879 căn, chiếm 19,87% và bình dân không có căn nào.

Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng đầu năm 2022 về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản thành phố trong năm 2021, UBND TP Hồ Chí Minh cũng đánh giá cơ cấu sản phẩm và thấy rõ sự mất cân đối khi tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân giảm từ 1% xuống 0%; phân khúc căn hộ trung cấp (giá bán từ 20 triệu đồng/m2 - 40 triệu đồng/m2) giảm từ 56,9% xuống còn 26,02%; phân khúc căn hộ cao cấp (giá bán trên 40 triệu đồng/m2) tăng cao nhất, từ 42,1% lên 73,98%.

Đánh giá về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (Horea), cho rằng, đây là dấu hiệu “lệch pha cung cầu” và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội, tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh, năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%); trong lúc nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo. Từ chỗ chỉ chiếm 25,5% (10.987 căn) vào năm 2017, đến năm 2019 tăng lên 67% (15.479 căn), năm 2021 tăng lên hơn 73% (10.404 căn) và 6 tháng đầu năm 2022 chiếm hơn 80% (7.577 căn).

Nhấn mạnh việc quá thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở, ông Lê Hoàng Châu chỉ rõ, so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà đưa ra thị trường, thì trong những năm gần đây đã xuất hiện tình trạng “lệch pha” cung cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, thể hiện qua số lượng nhà ở đưa ra thị trường liên tục sụt giảm.

Đánh giá về sự lệch pha cung cầu hiện nay, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, những vướng mắc lớn, cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản đang khiến thị trường lệch pha. Do đó, cần nhiều giải pháp thiết thực để sớm giải quyết triệt để vấn đề này. Cụ thể, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Song song đó, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Ngoài ra, các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để an cư.

Về phần mình, Horea kêu gọi các doanh nghiệp bất động sản xem xét tăng tỷ trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội. Cùng với đó, xem xét đầu tư vào các đề án, chương trình mục tiêu của thành phố như phát triển TP Thủ Đức; các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ; chỉnh trang di dời tái định cư nhà trên và ven kênh rạch; dự án nhà ở xã hội…

Nhằm tạo thêm nguồn cung nhà giá rẻ, góp phần điều chỉnh cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường và khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, UBND TP Hồ Chí Minh vừa qua cũng đã có kiến nghị gửi Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành thời gian tới.