Thị trường bất động sản Mỹ đứng trước nguy cơ suy thoái

Cuộc chiến chống lạm phát của Fed trở thành thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản ở Mỹ khi họ phải tìm cách giảm lãi suất vay thế chấp để tăng doanh số.

Năm ngoái, Chủ tịch Fed Jerome Powell đã nhấn mạnh về sự cần thiết phải “thiết lập lại đôi chút” thị trường bất động sản. Nếu xét về giá cả phải chăng, thì Fed sẽ có rất nhiều việc phải làm. Khoản thanh toán thế chấp mua nhà giờ chiếm tới gần 30% thu nhập trung bình của hộ gia đình Mỹ, gần gấp đôi so với những năm 2010.

Thu nhập tăng, lãi suất vay thế chấp giảm hoặc giá nhà giảm sẽ giúp cho mức độ phù hợp với khả năng chi trả này trở về với giai đoạn tiền COVID-19. Cả 3 yếu tố trên đều đã bắt đầu xuất hiện, nhưng vẫn còn chặng đường dài phía trước. Xét trên toàn nước Mỹ, giá nhà đã giảm chỉ 4% kể từ mức đỉnh giữa năm 2022, không thấm vào đâu so với mức tăng 45% giai đoạn COVID-19, theo chỉ số nhà ở S&P CoreLogic Case-Shriller.

Phương trình này cũng có một phần linh hoạt hơn: nguồn cung nhà. Những chủ sở hữu nhà đã được hưởng mức lãi suất thấp thường không muốn chuyển nhà. Chỉ có 1,1 triệu ngôi nhà hiện hữu trên thị trường đang được bán lại, chỉ bằng một nửa mức trung bình kể từ cuối những năm 1980.

Trong khi đó, các công ty bất động sản tỏ ra thận trọng hơn so với cách đây 2 thập kỷ, thời điểm mà thế giới sắp bước vào khủng hoảng tài chính. Khi cơn sốt mua nhà giai đoạn COVID-19 sắp qua đi, hoạt động xây dựng nhà mới có tăng nhưng không tăng mạnh, do các hãng bất động sản coi đợt bùng nổ này như một hiện tượng nhất thời. Sau đó, khi thị trường hạ nhiệt, họ gần như ngay lập tức giảm bớt hoạt động.

Nước đi này tốt cho bản cân đối kế toán của các công ty bất động sản, bởi lượng tiền của họ được bảo đảm, nhưng lại xấu cho mọi người khác. Khoản đầu tư vào bất động sản nhà ở đã giảm 1/5 trong năm ngoái, và có khả năng tiếp tục giảm trong năm nay. Đáng chú ý, bất chấp nhu cầu nhà ở tăng trở lại, số lượng dự án mới vẫn giảm.

Dhaval Joshi, đến từ BCA Research, nhấn mạnh rằng những đợt suy giảm đầu tư nhà ở tương tự từng xảy ra trong quá khứ thường là tín hiệu về suy thoái đang đến gần. Robert Dietz, đến từ Hiệp hội Doanh nghiệp xây dựng Quốc gia, cũng chia sẻ quan ngại này: “Những đợt giảm giá và đầu tư cho lĩnh vực nhà ở suy giảm đáng kể, và một cuộc suy thoái không xảy ra. Chưa bao giờ có trường hợp như vậy.”

Điều này đi ngược lại với kỳ vọng của thị trường tài chính rằng Mỹ sẽ tránh được một cuộc suy thoái, và cũng đi ngược lại kỳ vọng của thị trường bất động sản rằng điều tồi tệ nhất đã qua đi.

Các công ty, chuyên gia kinh tế và nhà đầu tư trong 2 năm vừa qua cũng đã nhận được bài học rằng cần phải cảnh giác với lạm phát. Đà phục hồi của thị trường nhà ở có thể chỉ là tín hiệu nhất thời, trong khi nền tảng của nó yếu hơn so với bề ngoài, nhưng Fed vẫn sẽ duy trì lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn./.

Theo The Economi