Thị trường bất động sản: Giá bán chỉ giảm khi đảm bảo tốt cán cân “cung – cầu”?

Kể từ nữa cuối năm 2018, thị trường kinh doanh bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu suy giảm nguồn cung. Kể từ đó đến nay, nguồn cung sản phẩm trên toàn thị trường giảm nhanh và suy yếu hẳn. Hiện tại, căn hộ bình dân/giá rẻ gần như mất hút khỏi thị trường căn hộ tại TP.HCM – Một trong những đầu tàu kinh tế cả nước, nơi có mật độ dân cư thuộc nhóm cao nhất tại Việt Nam.

Những năm gần đây, thị trường căn hộ tại TPHCM phát triển chậm lại, số lượng sản phẩm cung ứng ra thị trường giảm sâu, hầu hết đều tập trung vào phân khúc cao cấp và hàng loạt căn hộ hạng sang, giá bán liên tiếp lập đỉnh cao kỷ lục…

Phát triển bền vững nhà ở xã hội sẽ là chiến lược giảm giá hiệu quả?

Nhiều ý kiến của các chuyên gia kinh tế - bất động sản cho rằng, sự tích cực của việc sớm triển khai ba Bộ luật quan trọng đối với thị trường kinh doanh bất động sản (Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản) vào ngày 01/08 sẽ tạo hiệu ứng tích cực giúp cho thị trường bất động sản “khơi thông” và phát triển ổn định. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn còn khá nhiều yếu tố chưa mang tính tích cực như: Giá đất thương phẩm tăng cao; thủ tục liên quan đến pháp lý dự án còn nhiêu khê, rườm ra, phức tạp... ảnh hưởng không nhỏ trong hoạt động phát triển nguồn cung của các chủ đầu tư.

Có thể nói, cán cân “cung-cầu” của thị trường bất động sản đang rất mất cân đối. Nhu cầu thuê/mua nhà ở xã hội và căn hộ vừa túi tiền đối với cán bộ công nhân viên chức (CBCNVC) khối nhà nước, công nhân các khu công nghiệp, người lao động thu nhập thấp rất lớn. Tuy nhiên, nguồn cung các sản phẩm này trên thị trường đang rất hạn chế, đơn cử như TPHCM là nơi tập trung dân cư đông đúc thuộc hàng nhất nhì cả nước thì những sản phẩm nêu trên đã không còn xuất hiện thay vào đó là các dự án căn hộ hạng sang, căn hộ cao cấp với giá bán không dưới 70 triệu/m2.

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" của Chính Phủ đặt mục tiêu cho giai đoạn 2021 - 2025 là hoàn thành khoảng 428,000 căn. Thế nhưng trong 3 năm qua, cả nước mới làm được 72 dự án với 38,128 căn, chiếm chưa tới 9% kế hoạch 5 năm. Nếu tốc độ phát triển NƠXH vẫn tiếp tục duy trì như hiện nay thì kết quả đạt được sẽ khó hoàn thành mục tiêu Đề án, không đạt được kỳ vọng của Chính Phủ cũng như mong mỏi của phần lớn công nhân, người dân thu nhập thấp...

Nhiều nguyên nhân dẫn đến phát triển nguồn cung NƠXH và căn hộ vừa túi tiền sụt giảm. Nhưng nguyên nhân chủ quan lớn nhất là sự quyết tâm và đồng lòng của Chính phủ và Nhà đầu tư. Nên chăng, cần thiết phải tăng cường “xã hội hóa” đề án 1 triệu NƠXH tương tự như các mục tiêu quan trọng khác của quốc gia trong thời gian tới (!?). Lưu ý rằng, nguồn cung tăng mạnh thì giá bán bất động sản sẽ giảm sâu và tiệm cận hơn với người dân/khách hàng theo đúng như quy luật kinh tế thị trường.

Cần xây dựng cơ chế khuyến khích đặc thù dành cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Thị trường bất động sản là “mắc xích” quan trọng đối với sự phát triển kinh tế cả nước. Theo Tổng cục thống kê ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản chiếm đến 10% GDP cả nước trong những năm gần đây. Đầu tư và Kinh doanh bất động sản là ngành nghề quan trọng trực tiếp và gián tiếp bổ trợ các ngành nghề khác phát triển bền vững: xây dựng, du lịch, lưu trú - ăn uống, công nghiệp chế biến chế tạo, tài chính - ngân hàng... Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản luôn rơi vào tình trạng trầm lắng và vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi đáng kể.

Cần nói thêm, một khi thị trường bất động sản được khơi thông cũng sẽ giải quyết triệt để được nhu cầu việc làm của hàng trăm ngàn môi giới bất động sản và hàng triệu lao động của các ngành phụ trợ khác. Mặc dầu, Đảng và Nhà nước ta đã và đang rất quan tâm hỗ trợ giúp doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản tháo gỡ những khó khăn, thách thức tồn tại. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi của hoạt động phát triển nguồn cung từ NƠXH và căn hộ vừa túi tiền vẫn phụ thuộc vào nội tại doanh nghiệp và cơ chế, chính sách của Chính phủ dành cho những sản phẩm này.

Điều đáng nói, hiện nay một số địa phương vẫn chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NƠXH trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Ngoài quỹ đất 20% NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại thì hầu hết địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án NƠXH độc lập. Hiện nay, doanh nghiệp đầu tư tiếp cận quỹ đất dành cho NƠXH gặp nhiều khó khăn, vì chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích “đặc thù” dành cho phân khúc sản phẩm này trong khi giá đất thương mại bên ngoài thị trường tăng cao.

Bên cạnh đó, Chương trình tín dụng 120,000 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giải ngân rất chậm, tới nay mới chỉ được giải ngân với số vốn khoảng 531 tỷ đồng. Lãi suất cho vay đối với NƠXH vẫn còn rất cao khiến cho doanh nghiệp đầu tư không đạt lợi nhuận như kỳ vọng, trong khi đó người mua cũng rất quan ngại khi mà lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong thời gian tương đối ngắn đối với khả năng tài chính của họ.

Nếu như, phân khúc NƠXH/căn hộ vừa túi tiền không được chú trọng, quan tâm và phát triển đúng mức thì nguồn cung phân khúc này không thể tiếp tục cải thiện và tăng trưởng theo đúng như kỳ vọng của đề án phát triển ít nhất 1 triệu NƠXH của Chính phủ. Nguồn cung giảm mạnh so với nhu cầu thực tế của người dân khiến cho giá bán căn hộ, nhà ở tăng cao là điều dễ hiểu. Giá bán căn hộ liên tiếp lập đỉnh sẽ vẫn còn tiếp diễn, lan rộng đến nhiều địa phương khác trong cả nước, tuân theo quy luật cung-cầu của cả nền kinh tế thị trường...