'Thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất'

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường địa ốc Việt Nam đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Những doanh nghiệp/nhà đầu tư còn ở lại thị trường đều là những tên tuổi có kinh nghiệm và nguồn lực.

Thị trường địa ốc Việt Nam đã trải qua quý I/2024 với nhiều biến động tích cực. Báo cáo từ Tổng cục Thống kê cho thấy, quý I/2024 cả nước có 921 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới với tổng vốn đăng ký là 77.420 tỷ đồng, bằng 98% và 146,2% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp quay lại hoạt động trong quý đầu tiên của năm 2024 là 1.035 doanh nghiệp, bằng 125,8% so với cùng kỳ, trong khi năm ngoái là 823 doanh nghiệp.

Đáng chú ý, thống kê từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, từ đầu năm nay, có gần 100 sự kiện giới thiệu, mở bán các dự án bất động sản - điều mà với 2023 là khá xa xỉ, hiếm hoi.

Những số liệu tích cực của thị trường địa ốc trong quý I/2024 khiến giới đầu tư kỳ vọng vào một năm nhiều triển vọng tích cực. Để làm rõ vấn đề này, Tạp chí Nhà đầu tư đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars).

Ông đánh giá thế nào về thị trường địa ốc quý I/2024?

Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường địa ốc đã trải qua một năm 2023 với sự khủng hoảng mạnh. Nguồn cung lẫn thanh khoản trên thị trường năm này giảm mạnh, thậm chí đóng băng ở nhiều phân khúc. Dù vậy, đã có tín hiệu hồi phục từ cuối năm 2023 khi nhiều dự án được mở bán trở lại và đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Bên cạnh đó, các chính sách kinh tế vĩ mô của Nhà nước, hành lang pháp lý cũng hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường.

Giai đoạn này là sự thanh lọc khi nhiều doanh nghiệp yếu kém phải rời khỏi thị trường. Trong khi đó, những doanh nghiệp còn trụ lại về bản chất là có năng lực, được “tôi rèn”. Chính nhờ những khó khăn này, họ có sự chỉnh đốn, tái cấu trúc, căn chỉnh hợp lý và sẵn sàng tham gia trở lại thị trường.

Về phía các nhà đầu tư, những người bám trụ lại đều là những nhà đầu tư có sự hiểu biết, kinh nghiệm và sẵn sàng nhập cuộc với tâm thế mới.

Sang đến quý I/2024, thị trường có sự chuyển biến với nguồn cung mới tăng khoảng 8% so với thời điểm cuối năm 2023, nguồn cung chủ yếu đến từ các rổ hàng mới thuộc các dự án cũ. Hoạt động giới thiệu dự án mới cũng diễn ra sôi động trên toàn quốc. Ngoài ra, mức độ giao dịch cũng tăng song chỉ đạt khoảng 10%. Điều này cho thấy nguồn cung vẫn thiếu do thể chế chưa gỡ ra được.

Với nguồn cung chưa thực sự dồi dào, các phân khúc chưa có sự phong phú nên ở một số nơi đã xuất hiện hiện tượng “đẩy giá”. Đây là sự bất thường và chắc chắn sẽ điều chỉnh trong thời gian tới. Khi việc “thổi giá” không gặp thị trường, cung – cầu không gặp nhau, thị trường sẽ có sự điều chỉnh về mức bình thường.

Dù vậy, nhìn một cách tổng thể, 2024 sẽ là năm cuối cùng trong quá trình vượt qua khó khăn, thị trường địa ốc sẽ dần đi vào sự ổn định và tích cực. Đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. Các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và xốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị thời kỳ sắp tới.

Đặc biệt, bộ ba Luật Đất Đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) ban hành đã tạo ra hệ sinh thái mới trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô tiếp tục duy trì hồi phục và Chính phủ tập trung đầu tư công.

Tôi đánh giá thị trường địa ốc năm nay có sự hồi phục nhưng không mang tính đột biến, bùng nổ.

Một số ý kiến ví von trái phiếu doanh nghiệp là quả "bom nổ chậm" với thị trường địa ốc. Quan điểm của ông về nhận định này thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đính: Những điều chỉnh từ Nghị định số 08/2023/NĐ-CP đã có sự hỗ trợ với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ huy động vốn, điển hình là thanh toán các nghĩa vụ nợ đến hạn cho nhà đầu tư và tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trong năm 2023, nhiều doanh nghiệp đã có sự thương lượng và thỏa thuận với trái chủ, nhiều giải pháp tích cực được đưa ra như đổi “hàng”, gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu… Điều này đã giúp doanh nghiệp giải quyết các vấn đề và không bị đưa đến tình trạng vỡ nợ.

Song song với đó, nhiều doanh nghiệp đã tự tái cấu trúc và đưa ra những phương án tham gia thị trường với các sách lược phù hợp hơn.

Tính đến hết quý I/2024, thị trường có 18 lô trái phiếu phát hành mới bởi 15 doanh nghiệp, giá trị đạt 18,75 nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản có giá trị phát hành chiếm hơn 55% tổng giá trị.

Ngoài trái phiếu riêng lẻ, còn phải kể đến “nút thắt” về lãi vay dần nới lỏng sẽ hỗ trợ đáng kể cho thị trường địa ốc. Mặt bằng lãi suất giảm sẽ giúp nhu cầu mua bất động sản cải thiện và có tác động tích cực đáng kể tới dòng tiền cho của các chủ đầu tư.

Bên cạnh những triển vọng tích cực của thị trường địa ốc, đâu sẽ là vướng mắc lớn nhất cần được xử lý trong năm 2024?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi nghĩ Chính phủ cần thúc đẩy nhanh việc ban hành, đặc biệt là sớm đưa các vấn đề Quốc hội thông qua vào cuộc sống, tạo thành một thể chế mới. Bên cạnh đó, việc sửa đổi các luật theo hướng gỡ được những điểm nghẽn, không để xảy ra tình trạng chồng chéo, thiếu nhất quán, Chính phủ cần tiếp tục đẩy mạnh công tác rà soát, thống kê nhằm hỗ trợ xử lý, tháo gỡ các dự án còn vướng mắc.

Qua đó, tôi kỳ vọng sẽ giúp các dự án ở địa phương được tháo gỡ nhanh hơn, tạo sự chạy đà tốt hơn cho thị trường địa ốc. Nhờ đó, thị trường sẽ đưa ra nhiều nguồn cung hơn và trở nên tốt hơn.

Nếu không sớm xử lý, thúc đẩy, đây có thể là “con dao hai lưỡi” và có những tác động xấu đến thị trường. Dù vậy, tôi tin với sự quyết liệt của Chính phủ, nhiều vấn đề đã được bàn thảo và đưa ra giải pháp rất chính xác, kịp thời.

Giá chung cư đã tăng khoảng 20 quý liên tiếp, và nhiều ý kiến lo ngại giá loại hình địa ốc này tăng giá "ảo". Theo ông, vì sao giá chung cư tăng mạnh?

Ông Nguyễn Văn Đính: Giá chung cư tăng mạnh do nguồn cung ở Hà Nội gần đây ngày càng trở nên khan hiếm. Số lượng dự án căn hộ chung cư mới ngày càng hạn chế, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng, cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản ngày càng mất cân đối khiến giá nhà chung cư bị đẩy lên quá cao, vượt quá thu nhập trung bình của người dân.

Dù vậy, giá chung cư chỉ tăng cục bộ ở mỗi TP. Hà Nội, trong khi TP.HCM (thị trường cơ bản như Hà Nội, thiếu nguồn cung) lại không có tình trạng này. Tôi nghĩ lợi dụng sự thiếu “hàng”, nhu cầu tăng, đã có những tác động tạo hiện tượng bất thường để trục lợi. Thị trường theo đó rơi vào tình trạng đẩy giá.

Do đó, các nhà đầu tư, khách hàng cần cẩn trọng, bình tĩnh. Cho đến thời điểm hiện tại, thị trường địa ốc rất may chưa bị cuốn vào guồng “giá” này. Mới chỉ xuất hiện thông tin tăng giá nhà, còn các giao dịch là gần như không có.

Xin trân trọng cảm ơn ông!