Tháo gỡ pháp lý cho nhà chung cư

Thành phố Hà Nội vừa đưa ra đề xuất quan trọng nhằm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý kéo dài liên quan đến các công trình xây dựng có thời hạn. Động thái này đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Hà Nội đề xuất bỏ mốc 5 năm cố định cho công trình xây dựng có thời hạn, mở ra cơ hội nhưng cũng đặt ra thách thức lớn cho nhà đầu tư và quản lý đất đai.

Sở Xây dựng Hà Nội đang lấy ý kiến dự thảo lần 2 quyết định quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền UBND thành phố về cấp giấy phép xây dựng, dự kiến thay thế Quyết định 07/2022. Một trong những thay đổi đáng chú ý là đề xuất bỏ giới hạn 5 năm đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo quy định hiện hành, công trình thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện có thể được cấp phép xây dựng có thời hạn, song thời gian tồn tại không quá 5 năm. Dự thảo mới chuyển sang cơ chế thời hạn cụ thể được ghi trên giấy phép, phù hợp với thời hạn thực hiện quy hoạch và quy định pháp luật.

Điểm này có ý nghĩa với những khu vực quy hoạch kéo dài nhiều năm. Khi quy hoạch chưa được triển khai, việc giữ một mốc 5 năm cố định có thể khiến thời hạn sử dụng công trình không đồng nhất với thực tế. Theo dự thảo, nếu hết thời hạn nhưng quy hoạch vẫn chưa thực hiện, việc gia hạn sẽ được xử lý theo quy định. Trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất trước thời hạn ghi trên giấy phép, các vấn đề bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và phá dỡ thực hiện theo pháp luật đất đai.

Tác động đến thị trường xây dựng nằm ở khả năng cải thiện nhu cầu tại các khu vực bị “treo” quy hoạch. Người dân có thêm cơ sở sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng trong giới hạn cho phép; qua đó có thể tạo thêm nhu cầu đối với vật liệu xây dựng, nhân công và các dịch vụ liên quan.

Tuy nhiên, đây không phải cơ chế mở cửa hoàn toàn. Dự thảo vẫn giới hạn công trình xây mới tối đa 4 tầng nổi, có thể bố trí tum với diện tích sàn không quá 30% diện tích sàn mái và chiều cao không quá 3m. Công trình không được xây tầng lửng, tầng hầm hoặc bán hầm; tổng chiều cao tối đa 18m và không vượt các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc khu vực. So với quy định năm 2022, chiều cao được đề xuất tăng từ 15m lên 18m.

Đáng chú ý, Sở Xây dựng cho biết giới hạn 4 tầng và 18m là ngưỡng quản lý tối đa chung, nhằm kiểm soát quy mô đầu tư tại những khu vực có khả năng phải thu hồi đất. Dự thảo lần 2 được hoàn thiện ngày 22/8/2026, với 46 đơn vị thống nhất và 28 đơn vị gửi góp ý chi tiết.

Với thị trường bất động sản Hà Nội, thay đổi này đặt trọng tâm vào khả năng sử dụng tài sản trong thời gian chờ quy hoạch, thay vì mở rộng quyền xây dựng không giới hạn. Giá trị kinh tế vì vậy phụ thuộc lớn vào tiến độ quy hoạch, khả năng gia hạn và cơ chế xử lý đất đai khi dự án được triển khai.