“Tay chơi chính” trong cuộc đua M&A bất động sản

Bất chấp những biến động của thị trường, cuộc đua M&A vẫn liên tục tăng nhiệt với sự trỗi dậy của các doanh nghiệp trong nước.

Doanh nghiệp nội tăng tốc

Dù thị trường đang tồn tại nhiều khó khăn và thách thức, nhưng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và tăng giá, thủ tục triển khai dự án siết chặt…, hoạt động M&A vẫn diễn ra sôi động. Bởi đây là một trong những “quân bài” để các doanh nghiệp tiến sâu hơn vào chuỗi giá trị, tiếp cận nhiều hơn với thị trường.

Ngay từ những tháng đầu năm 2022, Tập đoàn Novaland và Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên (Công ty Tài Nguyên) đã làm lễ khởi động dự án Grand Sentosa (huyện Nhà Bè, TP.HCM) sau hơn 10 năm dang dở. Đây là dự án tổ hợp thương mại dịch vụ và khu nhà ở cao cấp, với diện tích tổng khu hơn 8,3 ha. Sau thương vụ M&A này, Tập đoàn Novaland sẽ trở thành nhà phát triển của Grand Sentosa, cam kết đưa dự án vào vận hành theo đúng tiến độ dự kiến trong năm 2024.

Ttiền thân dự án trên có tên là Kenton Residences do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư, khởi công năm 2009. Đầu năm 2010, dự án mở bán 100 căn hộ giai đoạn một, giá 1.566 - 2.250 USD/m2. Đến giữa năm 2010, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng khiến dự án bị ngưng lại. Đến giữa năm 2017, dự án được đổi tên thành Kenton Node, sau khi được BIDV và MSB rót vốn hơn 1.000 tỷ đồng để hồi sinh, thế nhưng dự án cũng ngừng lại sau đó một năm. Không những vậy, dự án này còn được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản nợ 4.000 tỷ đồng của Công ty Tài Nguyên và nhiều lần bị BIDV đưa ra đấu giá để thu hồi nợ.

Trên thực tế, việc triển khai thần tốc quỹ đất tại các thị trường trọng điểm trong năm 2022 được xem là chiến lược “đường dài” của Novaland. Thông qua M&A, “đại gia” bất động sản này đã có bước nhảy vọt về quỹ đất, và đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất lên đến 15.400 ha vào năm 2030.

Tương tự, với chiến lược tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, An Gia cũng là một trong số các doanh nghiệp liên tục tham vọng mở rộng quỹ đất bằng M&A. Giai đoạn 2022 - 2024, doanh nghiệp này dự kiến đưa ra thị trường khoảng 11.400 sản phẩm, thu về 1,5 tỷ USD.

So với các nhà phát triển bất động sản khác, An Gia đang có sự phát triển nhanh, với quỹ đất khoảng 80 ha tại TP.HCM và các thành phố vệ tinh, đủ để hỗ trợ sự phát triển và tăng trưởng trong 4 - 5 năm tới. Đáng chú ý, trong 3 năm tới, doanh nghiệp này đặt mục tiêu M&A thành công 5 dự án/năm.

Hay như tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng đã thông qua chủ trương cho phép Địa ốc Gia Phước (công ty con do Khang Điền nắm giữ 99,9% vốn), nhận chuyển nhượng 60% vốn điều lệ Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên với giá 620 tỷ đồng, khi thực hiện đánh giá lại giá trị công ty, Công ty ghi nhận lãi 308,4 tỷ đồng do mua rẻ.

Được biết, Công ty Phước Nguyên đang sở hữu 100% vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên - chủ đầu tư dự án Khu nhà ở quy mô 60.732 m2 tại phường Bình Trưng Đông, Cát Lái, TP. Thủ Đức, TP.HCM (dự án Đoàn Nguyên). Do vậy, động thái của Nhà Khang Điền được lý giải là doanh nghiệp muốn nhắm đến dự án hơn 6 ha này.

Bên cạnh các dự án M&A đã và đang được doanh nghiệp triển khai, một số doanh nghiệp bất động sản lớn khác như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Danh Khôi… cũng đang rót hàng tỷ USD vào cuộc đua thâu tóm quỹ đất. Điều này cho thấy các doanh nghiệp trong nước trước đây lép vế, nay đang trỗi dậy trên thị trường M&A.

Doanh nghiệp ngoại tính chuyện hợp tác

Theo các chuyên gia kinh tế và bất động sản, xu hướng M&A sẽ tiếp tục tăng tốc trong thời gian tới. Bởi các công ty địa ốc lớn vẫn đang triển khai các chiến lược nhằm tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.

Đặc biệt, việc các doanh nghiệp nội nắm lợi thế ngày càng lớn về quỹ đất, tiềm lực tài chính, sự thấu hiểu thị trường…, đang khiến nhiều doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển.

Đơn cử, vào tháng 8/2022, Tập đoàn Danh Khôi đã có thỏa thuận hợp tác với Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án nghỉ dưỡng ở Vũng Tàu với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng.

Tháng 6/2022, Công ty cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Bousteak và Bousteak Projects (Singapore) bắt tay hợp tác trong thương vụ trị giá 6,9 triệu USD để triển khai dự án bất động sản công nghiệp. Tương tự, Warburg Pincus (Hoa Kỳ) rót 250 triệu USD vào Khu nghỉ dưỡng Tropicana của Novaland…

Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, thị trường M&A tại Việt Nam sở hữu nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song vẫn tiềm ẩn nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại quốc. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

Chưa kể, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh. Bởi theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh, cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A. Chính vì vậy, xu hướng liên kết cùng doanh nghiệp nội trong phát triển dự án, tạo nên những giá trị cộng hưởng là lựa chọn tối ưu của khối ngoại ở thời điểm hiện tại.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cũng cho hay, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều áp lực như 3 năm trở lại đây, các doanh nghiệp ngoại khi tiến vào Việt Nam cũng gặp không ít trở ngại, trong đó có bài toán quỹ đất. Hiện rất khó để tìm thấy vài nghìn mét vuông đất sạch ở khu vực trung tâm TP.HCM.

Hiện tại, chỉ có 2 lựa chọn để tăng quỹ đất. Một là tham gia đấu giá quyền sử dụng các lô đất công, hai là tự đền bù, giải phóng mặt bằng. Điểm chung của cả hai hình thức này đều là vô cùng khó khăn, chỉ riêng về pháp lý cũng mất 3 - 5 năm khiến chủ đầu tư nước ngoài e ngại.

Khó khăn của doanh nghiệp quốc tế lại đang là lợi thế của khối doanh nghiệp trong nước khi đang sở hữu quỹ đất lớn. Chính vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày càng đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các dự án giải được bài toán tạo ra lợi nhuận. Hơn nữa, sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng nhận định rằng, sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài với thị trường bất động sản Việt Nam đang là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết với các đối tác có nguồn lực tài chính mạnh, kinh nghiệm phát triển dự án sẽ giúp cho doanh nghiệp trong nước cải thiện năng lực để phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới.

Tuy nhiên, để làm được điều này, các chủ đầu tư phải là nhà đầu tư lớn, rất minh bạch về tài chính, về các con số thống kê. Đồng thời, phải có hồ sơ năng lực rất mạnh để thuyết phục các nhà đầu tư nước ngoài.

“Chúng tôi nghĩ rằng, liên doanh, liên kết và hợp tác với đối tác ngoại nên là một hướng đi mới với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, thay vì phải phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu”, bà Dung nói.