Tạo nguồn vốn mồi kích cầu nhà ở

Gói hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ đang được đề xuất sẽ tạo ra nguồn vốn mồi góp phần kích thích tiêu dùng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Nhìn lại gói 30.000 tỷ đồng

Đã 10 năm trôi qua, nhưng bức tranh thị trường bất động sản đóng băng giai đoạn 2011 - 2013 vẫn đầy ám ảnh. Thời điểm đó, thị trường có 3 điểm nghẽn chính là lượng hàng tồn kho rất lớn, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; nợ xấu tăng cao, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng; người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở.

Hiện nay, thị trường bất động sản đối mặt với những khó khăn tương tự. Đó là nợ xấu gia tăng; thanh khoản kém, thị trường gần như không có giao dịch; tồn kho nhiều do cơ cấu phân khúc chưa phù hợp với thị trường, nguồn cung nhà ở giá rẻ gần như không xuất hiện.

Trong các kiến nghị về giải pháp gỡ khó cho thị trường, đáng chú ý là, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất Chính phủ bố trí nguồn vốn ngân sách cho người mua nhà dưới 1,8 tỷ đồng để ở được vay với lãi suất hợp lý. Đề xuất này khá giống mô hình gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được triển khai từ năm 2013, với lãi suất 5 - 6%/năm, dành cho người mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 (khoảng 1 tỷ đồng/căn).

Thời điểm đó, rất nhiều người có thu nhập trung bình và thấp đã tiếp cận được gói vay này và thực hiện được ước mơ mua nhà ở tại các thành phố lớn. Các chuyên gia nhận định, dù chỉ dành cho phân khúc nhà ở trung bình và thấp, nhưng gói hỗ trợ đã có độ lan tỏa lớn tới cả thị trường nhà đất và thị trường ấm dần lên từ đó, vì vậy, đề xuất của HoREA là điểm tham khảo đáng chú ý.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, hầu hết các sản phẩm tồn kho của thị trường bất động sản hiện nay đều nằm ở phân khúc cao cấp. Các sản phẩm này không có tính thanh khoản cao bởi không phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng hiện nay.

Nhìn lại gói 30.000 tỷ đồng, ông Hà đánh giá, dù nguồn vốn hỗ trợ không lớn so với tổng dư nợ ở thời điểm đó, nhưng chính sách này đã kích cầu rất nhiều dự án được chuyển đổi từ phân khúc cao cấp sang nhà ở xã hội, thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

“Chính sách không tác động trực tiếp về thanh khoản, nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường, với dòng sản phẩm phù hợp túi tiền của người tiêu dùng và nhu cầu thực tế”, ông Hà nói và đề xuất, cần có nguồn vốn cụ thể cho thị trường bất động sản hiện nay, nhất là cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá thấp.

Bắt đầu từ đâu?

Dù Chính phủ và một số địa phương đang rất quan tâm đến việc xây dựng nhà ở xã hội, nhưng thực tế, suốt một thời gian dài, việc đầu tư cho các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ít có chuyển biến, có chăng chỉ là một số dự án thí điểm, nhen nhóm ở một vài địa phương.

Nguyên nhân là việc đầu tư xây dựng các dự án này đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn, nhưng lợi nhuận thu về lại thấp, thời gian thu hồi vốn quá lâu, vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp. Chưa kể, ngân sách địa phương hỗ trợ xây quỹ nhà ở xã hội quá hạn hẹp, nhiều địa phương thu không đủ bù chi, phải xin ngân sách Trung ương, nên không có nguồn vốn bố trí cho nhà ở xã hội.

Do đó, để thực thi được đề xuất trên, trước tiên, cần tạo lập nguồn cung nhà ở có mức tiền này. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, giữa năm 2021, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ đăng ký triển khai xây nhà ở xã hội tại nhiều địa phương, nhưng số lượng dự án khởi công tính đến thời điểm này khá khiêm tốn.

Theo ông Châu, trong hơn 7 năm qua, các chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi, mà phải vay thương mại. Nếu có gói hỗ trợ, cùng với việc đẩy nhanh thủ tục pháp lý, chắc chắn nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ tăng rất nhiều.

Ở một góc nhìn khác, bà Phạm Thị Hoàng Anh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng (Học viện Ngân hàng) cho rằng, có những điểm giống và khác của đề xuất lần này với gói 30.000 tỷ đồng năm 2013. Một trong những điểm khác biệt là tính khả thi của gói hỗ trợ ở thời điểm này chưa cao.

Hiện nay, Chính phủ luôn quan tâm và có những chỉ đạo về việc cho vay vốn ưu đãi với khu vực nhà ở xã hội. Điều này thể hiện thông qua Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và sửa đổi, bổ sung ở Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, vấn đề cho vay để mua, thuê nhà ở xã hội được giao Ngân hàng Chính sách xã hội và một số tổ chức tín dụng được chỉ định. Thực tế, tín dụng ưu đãi mà Ngân hàng Chính sách xã hội cung cấp có doanh số cho vay hơn 10.000 tỷ đồng và dư nợ hơn 9.000 tỷ đồng. Còn các tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay trong lĩnh vực này chưa giải ngân được do phần hỗ trợ hay bù lãi suất đang gặp rất nhiều khó khăn.

“Đề xuất này là một giải pháp, nhưng để đưa vào thực tế thì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Chẳng hạn, cơ sở nào để xác định giá trị 1,8 tỷ đồng là phù hợp, có tính toán dựa theo lạm phát hay không…”, bà Hoàng Anh nêu vấn đề.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 2 năm qua, thị trường thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở bình dân, là những căn có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2. Riêng trong 9 tháng đầu năm nay và cả năm 2021, không có căn nhà nào thuộc phân khúc này bán ra, cả năm 2020 chỉ có 163 căn.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp (giá bán trên 40 triệu đồng/m2) chiếm tỷ lệ ngày càng cao. Nếu năm 2018, phân khúc này chỉ chiếm 30% tổng nguồn cung, thì đến năm 2021 đã chiếm 72% và trong 9 tháng đầu năm nay lên đến 80,2%.