#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Tại sao ngân hàng có thể thay đổi cuộc chơi thị trường bất động sản trong 5-10 năm tới?

Anh em có bao giờ tự hỏi: tại sao giá bất động sản cứ tăng mãi, bất chấp kinh tế lúc lên lúc xuống?

Một phần câu trả lời nằm trong cấu trúc dòng vốn giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp BĐS lớn có "mối quan hệ" tín dụng rất mật thiết với một hoặc một vài ngân hàng nhất định (aka sân sau). Ngân hàng tài trợ vốn qua cho vay trực tiếp, mua trái phiếu doanh nghiệp & bảo lãnh phát hành. Doanh nghiệp BĐS dùng tiền đó để gom quỹ đất, phát triển dự án. Khi thị trường BĐS đi xuống, thay vì giảm giá bán, nhiều doanh nghiệp chọn "găm" hàng chờ chu kỳ mới. Vì nguồn vốn vay vẫn được đảo hạn, gia hạn và tái cấu trúc một cách "bình thường".

Vòng xoay này khiến giá BĐS rất khó giảm về giá trị thực. Cung không ra thị trường, cầu bị dồn nén, giá chỉ có một chiều bước đều đi lên.

Bài học SCB và Vạn Thịnh Phát là minh chứng rõ nhất cho RỦI RO khi mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS trở nên quá tập trung và thiếu kiểm soát. Một loạt lô đất đắc địa ở phố đi bộ Nguyễn Huệ đều nằm trong tay bà Tran Mỹ Lương, giá chỉ có TĂNG & TĂNG.

Hệ quả thì anh em đã thấy: hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu và tín dụng bị đổ vào một hệ sinh thái duy nhất, khi sụp thì kéo theo cả hệ thống "toang". Anh em nào tham gia "chứng cháo" từ năm 2022 chắc chắn hiểu.

Thay đổi cuộc chơi như thế nào?

Theo dự thảo thay thế Thông tư 22/2019, trái phiếu doanh nghiệp sẽ được tính vào hệ số an toàn của ngân hàng. Do đó, ngân hàng đứng trước hai lựa chọn: giữ lại trái phiếu thì phải tăng huy động vốn dân cư (chi phí COF đắt hơn, NIM giảm), hoặc bán bớt, giảm dần danh mục TPDN BĐS.

Cả hai lựa chọn đều dẫn đến một kết quả: dòng vốn chảy vào thị trường BĐS sẽ bị siết lại dần dần.

Khi nguồn tài trợ thu hẹp, doanh nghiệp BĐS không còn dư dả để "găm" hàng chờ giá. Áp lực bán tháo tăng lên. Giá BĐS phải phản ánh đúng cung - cầu thực tế thay vì bị giữ cao bởi dòng vốn tín dụng từ ngân hàng.

Thắng không nói BĐS sẽ sập. Thắng nói cơ chế "giữ giá bằng vốn vay" đang bị tháo dần từ gốc. Đây không phải chuyện ngày một ngày hai mà có thể kéo dài từ 5 - 10 năm tới. Nhưng nồi nước đang ấm dần lên rồi!