Tại sao chưa nên ưu tiên đầu tư cổ phiếu nhóm bất động sản tại thời điểm này?

Có thể nói rằng một trong những lí do lớn nhất chưa ưu tiên đầu tư vào nhóm BĐS ở hiện tại đó chính là "tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam đã lên tới khoảng 146%". Một con số rất cao so với những quốc gia có trình độ phát triển tương đồng.

Hiểu đơn giản, nền kinh tế giống như một cơ thể còn tín dụng là nguồn máu để nuôi cơ thể. Kinh tế muốn vận động thì nguồn máu phải lưu thông, vận động và phát triển. Khi tỷ lệ tín dụng/ GDP còn thấp thì việc ngân hàng có nhiều dư địa để mở rộng cho vay và hỗ trợ doanh nghiệp là điều đương nhiên và tất nhiên điều này đã diễn ra tại chu kỳ đầu của nền kinh tế. Chính xác hơn là năm 2025 - "Chu kỳ bơm tiền thực thụ".

Nhưng ở hiện tại không còn là chu kỳ bơm nữa. Tín hiệu rủi ro không phải xuất hiện mới đây, thực chất đã xuất hiện ngay từ giai đoạn Q4/2025. Khi mà chênh lệch về tín dụng, tỷ giá ngày càng cách xa mức nềnvốn có. Nhưng khi tỷ lệ Tín dụng/ GDP đã lên mức rất cao, mỗi đồng tín dụng bơm thêm vào nền kinh tế đều phải được cân nhắc kỹ lưỡng hơn rất nhiều.

Trong bối cảnh đó, NHNN không còn có thể theo đuổi mục tiêu tăng trưởng bằng mọi giá. Ưu tiên lớn nhất sẽ là ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, giữ ổn định lãi suất và tỷ giá, hạn chế nợ xấu và đảm bảo an toàn cho toàn bộ hệ thống ngân hàng. Khi hệ thống đã vận hành gần ngưỡng chịu đựng, việc mở rộng tín dụng không còn đơn thuần là câu chuyện thúc đẩy tăng trưởng, mà trở thành bài toán quản trị rủi ro ở cấp quốc gia.

-> Đây chính là điểm bất lợi đối với bất động sản.

Đặc tính ngành BĐS là một trong những ngành tiêu thụ vốn lớn nhất trong nền kinh tế. Một dự án thường cần lượng vốn rất lớn, thời gian triển khai kéo dài nhiều năm và chu kỳ thu hồi tiền chậm, nhiều chu kỳ, thủ tục. Trong giai đoạn tín dụng dồi dào, doanh nghiệp có thể dễ dàng vay mới để mở rộng quỹ đất, triển khai dự án và duy trì tăng trưởng. Nhưng khi tín dụng trở nên khan hiếm hơn, ngân hàng sẽ lựa chọn kỹ lưỡng hơn, ưu tiên những lĩnh vực có vòng quay vốn nhanh, hiệu quả sử dụng vốn cao và đóng góp trực tiếp cho tăng trưởng kinh tế.

Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản không còn được tiếp cận nguồn vốn thuận lợi như trong những chu kỳ trước. Doanh nghiệp nào có bảng cân đối tài chính lành mạnh, nợ thấp, pháp lý sạch và sản phẩm có thanh khoản thực sự vẫn có thể phát triển. Nhưng những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp áp lực lớn hơn trong việc duy trì dòng tiền và mở rộng hoạt động hiện nay rất nhiều DN bđs đang vướng phải tình trạng hiện tại và thứ phản ánh tốt nhất đó chính là chart kỹ thuật cổ phiếu.Điều này đồng nghĩa với việc bất động sản không còn được tiếp cận nguồn vốn thuận lợi như trong những chu kỳ trước. Doanh nghiệp nào có bảng cân đối tài chính lành mạnh, nợ thấp, pháp lý sạch và sản phẩm có thanh khoản thực sự vẫn có thể phát triển. Nhưng những doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp áp lực lớn hơn trong việc duy trì dòng tiền và mở rộng hoạt động. "Giá cổ phiếu sẽ là công cụ phản ánh rõ nhất cho mỗi doanh nghiệp BĐS".

Tại sao chưa nên ưu tiên đầu tư cổ phiếu nhóm bất động sản tại thời điểm này?

Ở góc độ thị trường, đây là dấu hiệu cho thấy "nguồn nhiên liệu" quan trọng nhất của bất động sản đang không còn dồi dào. Khi động cơ tín dụng suy yếu, khả năng hình thành một chu kỳ tăng trưởng đồng loạt cho toàn ngành sẽ giảm đáng kể. Thay vào đó, thị trường sẽ phân hóa mạnh, chỉ những doanh nghiệp thật sự chất lượng mới có thể đi tiếp. Vì vậy, việc chưa đầu tư vào nhóm bất động sản ở thời điểm hiện tại không phải là bi quan. Đó là sự thận trọng dựa trên cấu trúc của hệ thống tài chính. Khi nền kinh tế đã sử dụng lượng tín dụng rất lớn so với quy mô GDP, bất động sản không còn được hưởng lợi từ điều kiện vốn dễ dàng như trước. Và khi nhiên liệu tăng trưởng không còn dồi dào, xác suất để toàn ngành bước vào một chu kỳ bùng nổ mạnh mẽ cũng trở nên thấp hơn đáng kể.

P/S: Đây là góc nhìn cá nhân, có thể tham khảo nhiều nguồn để phân bổ đầu tư hợp lý.

https://cafef.vn/thong-doc-nguyen-thi-hong-ty-le-tin-dung-gdp-da-o-muc-rat-cao-nganh-ngan-hang-doi-dien-nhieu-ap-luc-trong-thuc-hien-nhiem-vu-da-muc-tieu-188260116101445868.chn