Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Bối rối từ khái niệm

Không chỉ quy định về điều tiết thị trường hay buộc giao dịch qua sàn, mà ngay từ tên gọi và phạm vi điều chỉnh cũng khiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội băn khoăn khi cho ý kiến về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Ủy ban Thường vụ Quốc hội thảo luận về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Xác định rõ phạm vi điều chỉnh

Đề nghị Ban soạn thảo cho biết thế giới có nước nào có Luật Kinh doanh bất động sản không, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đặt câu hỏi trước khi Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo) ngày 12/4.

Sở dĩ có câu hỏi này, vì theo ông Huệ, “trong kinh nghiệm quốc tế, thì không thấy”, trong khi ý kiến người dân và doanh nghiệp phản ánh đến tận Chủ tịch Quốc hội là nhiều quy định của Dự thảo đã được quy định ở nhiều luật khác.

Theo Dự thảo, Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Băn khoăn về tên luật, ông Nguyễn Hữu Toàn, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội phân tích, nội dung bên trong thì điều tiết cả việc kinh doanh và mua bán, vì thế, có lẽ tên là Luật Giao dịch bất động sản thì đúng hơn.

Tán thành quan điểm này, Phó chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương cho rằng, nếu tên luật là Luật Giao dịch bất động sản, thì sẽ bao phủ được nhiều đối tượng hơn, bởi hiện tại, bên cạnh các doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, còn có cả một lực lượng rất lớn trong xã hội cũng tham gia kinh doanh bất động sản.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nhận xét, có những việc đang lúng túng, nên Dự thảo không làm rõ được ranh giới giữa các luật có liên quan. Ông Định đề nghị, trước hết, phải xác định khái niệm, phải bám vào 2 khái niệm cơ bản là kinh doanh và bất động sản.

Luật Doanh nghiệp 2020 đang định nghĩa, kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình từ đầu tư sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận.

“Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và Dự thảo sửa đổi đều nói, muốn kinh doanh bất động sản là phải thành lập doanh nghiệp. Vì thế, Dự thảo vẫn dùng là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản là không đúng, phải dùng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”, ông Định nhìn nhận.

Về khái niệm bất động sản, Phó chủ tịch Nguyễn Khắc Định nói, không phải mọi bất động sản đều có thể đưa vào kinh doanh được, mà những bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì mới được kinh doanh.

Nêu rõ, tại Dự thảo có một số quy định “chủ đầu tư dự án bất động sản được quyền bán, được quyền chuyển nhượng”, ông Định phân tích, chủ đầu tư đó chưa chắc đã phải là doanh nghiệp bất động sản. Ví dụ, một cơ quan hay một doanh nghiệp có miếng đất xây nhà bán cho công nhân của họ, thì việc đó không nằm trong phạm vi kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp ấy là chủ đầu tư một dự án bất động sản thật, nhưng không phải là kinh doanh bất động sản.

Làm rõ các khái niệm trên, theo ông Định, sẽ làm rõ được phạm vi điều chỉnh của luật.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, muốn xử lý tốt những vướng mắc của thị trường bất động sản, thì đây là cơ hội “trăm năm có một” để điều chỉnh và đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa luật này với hệ thống pháp luật (gồm Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Tiếp cận thông tin, Luật Công chứng...), chứ không nên chỉ xử lý những vướng mắc cụ thể.

Ông Huệ nêu ví dụ, hoạt động kinh doanh bất động sản trong Dự thảo được định nghĩa là đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, bao gồm để bán, chuyển nhượng, cho thuê... “Hoạt động này hoàn toàn liên quan đến hoạt động xây dựng”, Chủ tịch Quốc hội khẳng định và cho rằng, vấn đề này nên tách khỏi phạm vi điều chỉnh và chuyển cho Luật Xây dựng, tránh tình trạng vừa phải tuân thủ luật kia, vừa tuân thủ luật này.

Kinh doanh bất động sản chỉ còn mua, bán, nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản. “Trong giai đoạn này, sửa Luật này là rất cần thiết, nhưng cũng rất khó và chúng ta cũng phải rất sâu sát thì mới có thể đáp ứng được yêu cầu, tránh trường hợp sửa xong nhưng cũng không tháo gỡ được vướng mắc của thị trường và lại tạo ra những vướng mắc khác”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

“Qua sàn hay không là quyền của tôi”

Bên cạnh phạm vi điều chỉnh, quy định bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn là chính sách mới được Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm thảo luận.

Điều 57, Dự thảo quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Trước đó, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng sau đó được bỏ khi sửa luật vào năm 2014 và áp dụng đến nay.

Thẩm tra sơ bộ Dự án luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, cần nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn. Bởi sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.

Cơ quan thẩm tra nhấn mạnh, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Quy định này còn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

“Theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch chỉ là một trong những biện pháp cần nghiên cứu”, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh.

Những phân tích nêu trên nhận được sự đồng tình của nhiều ý kiến trong phiên thảo luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Nêu rõ Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII yêu cầu tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, nhưng cũng không nói là phải giao dịch qua sàn, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhận xét: “Vấn đề tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt thì không thấy trong dự án luật này, mà lại bắt buộc phải giao dịch qua sàn”.

Theo ông Vương Đình Huệ, “anh chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch. Còn tôi là người mua, tôi chọn tham gia hay không là quyền của tôi”.

Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói, cơ sở của việc đề xuất giao dịch qua sàn là từ Nghị quyết số 18-NQ/TW. Đồng thời, các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cũng có nhiều đặc thù, như đây là tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp. Điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát thực tế triển khai dự án. Các giao dịch này theo quy định của luật hiện hành không thực hiện qua công chứng. Do đó, cần thiết phải có đề xuất qua sàn.

Ông Nghị cũng giải thích, hiện nay, quy định qua sàn chỉ bắt buộc đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Còn các bất động sản khác thì khuyến khích giao dịch qua sàn. “Qua góp ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cơ quan soạn thảo sẽ rà soát kỹ hơn để quy định đảm bảo khả thi, tiện lợi cho các bên tham gia giao dịch bất động sản. Chúng tôi sẽ rà soát kỹ và báo cáo cơ quan có thẩm quyền về nội dung này”, ông Nghị cho hay.

Để đảm bảo đủ điều kiện trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ năm (tháng 5/2023), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ nghiên cứu, tiếp thu ý các ý kiến tại phiên họp, tiếp tục hoàn thiện Dự thảo.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chia sẻ, ông nghe ý kiến của nhiều chuyên gia và nhiều doanh nghiệp nói rằng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay giao thoa với rất nhiều dự án luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai..., nên việc thực hiện pháp luật rất khó khăn.

Lần sửa đổi này, theo Chủ tịch Quốc hội, phải đảm bảo đồng bộ, “tránh việc các chuyên gia và doanh nghiệp bảo, trong một rừng luật như vậy thì không biết vận dụng thế nào, theo luật này thì lại vướng luật kia”.

Lần sửa đổi này, Dự thảo có một nội dung hoàn toàn mới nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp thị trường tăng trưởng “nóng”, “đóng băng”, giao Chính phủ quy định chi tiết các biện pháp tại nghị định.

Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, một số biện pháp quy định tại dự thảo nghị định (trong hồ sơ dự án luật) có tính chất hạn chế quyền hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân (hạn chế số lượng loại bất động sản tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được mua, bán trong một dự án bất động sản), quyền kinh doanh hợp pháp của doanh nghiệp (tạm dừng cấp mới chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án bất động sản để hạn chế nguồn cung).