Sự trỗi dậy của các “thợ săn” địa ốc

Năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sôi động các giao dịch mua bán, sáp nhập (M&A) quy mô lớn, trị giá hàng trăm triệu USD, với sự trỗi dậy của các “thợ săn” hùng mạnh.

Những đại gia địa ốc mới

Tiền thân Masterise Group là Công ty cổ phần Đầu tư Thảo Điền (Thảo Điền Investment) được thành lập năm 2007, hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư và phát triển nhà ở thuộc phân khúc cao cấp. Doanh nghiệp này gây chú ý vào giai đoạn 2014 - 2016 khi lần lượt ra mắt nhiều dự án như Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Masteri Millennium, M-One Sài Gòn, M-One Gia Định...

Thành danh với nhiều dự án chung cư tại TP.HCM, nhưng đến tháng 11/2019, Thảo Điền Investment đổi tên thành Công ty cổ phần Tập đoàn Masterise (Masterise Group). Tên gọi mới thể hiện tham vọng lớn của doanh nghiệp này.

Masterise Group tích cực triển khai các động thái mở rộng quỹ đất. Từ tháng 6 đến tháng 8/2019, thông qua các công ty thành viên, Công ty đã lần lượt nhận chuyển nhượng hơn 34,6 ha đất thuộc Khu đô thị Gia Lâm (Hà Nội) và 37.525 m2 đất thành phần dự án này từ Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Gia Lâm. Công ty này còn nhận chuyển nhượng khu đất vàng 22 - 24 Hàng Bài từ Tập đoàn Tân Hoàng Minh để phát triển Dự án văn phòng - căn hộ siêu sang D’ San Raffles.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và tăng giá, thủ tục triển khai dự án siết chặt, doanh nghiệp nào nắm giữ quỹ đất lớn sẽ trở thành “sếu đầu đàn” của thị trường. Tuy nhiên, giá trị thực sự mang lại không đến từ việc mua đi bán lại, mà đến từ giá trị kiến tạo sau khi dự án được hồi sinh.“Một thương vụ M&A được coi là đình đám thì trước hết phải là một thương vụ thành công. Nhưng cộng với giá trị cũng như sự nổi tiếng, thì đó sẽ là một thương vụ vừa thành công, vừa đình đám”, ông Nguyễn Thành Phương, Giám đốc Khối Đầu tư, Tập đoàn Novaland chia sẻ.

Tại TP.HCM, bằng những cách thức tương tự, Masterise Group nhận chuyển nhượng dự án tại Khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son. Đến đầu năm 2021, Masterise Group công bố Dự án căn hộ hàng hiệu Grand Marina Saigon với giá bán 18.000 USD/m2 (hơn 400 triệu đồng/m2).

Không dừng lại ở đó, Masterise Group tiếp tục nhận phát triển Dự án Spirit of Saigon (khu đất tứ giác Bến Thành) từ tay Bitexco. Sau khi đổi tên thành One Central HCM, giá bán của các căn hộ này thay đổi chóng mặt, lên đến 30.000 USD/m2, tương đương gần 700 triệu đồng/m2.

Mới đây nhất, Masterise Group tiếp tục nhận chuyển nhượng 2 lô đất có tổng diện tích khoảng 7,1 ha tại Dự án Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) từ một công ty con của Vinhomes.

Với Tập đoàn Novaland, vốn là doanh nghiệp niêm yết có quỹ đất lớn thứ hai trên thị trường chứng khoán, nhưng Novaland vẫn không ngừng chi tiền để mua thêm hàng loạt quỹ đất có vị trí đắc địa. Báo cáo hồi đầu năm của doanh nghiệp này cho biết, Tập đoàn hiện ghi nhận quỹ đất hơn 5.400 ha, tổng giá trị phát triển dự án của quỹ đất này ước đạt gần 45 tỷ USD.

Nhìn lại hành trình phát triển của Tập đoàn Novaland, từ dự án đầu tay là Sunrise City ở quận 7, TP.HCM triển khai năm 2008, đến nay, doanh nghiệp này đã sở hữu hơn 50 dự án tại khắp các quận, huyện của TP.HCM và nhiều tỉnh, thành phố khác, trong đó có những dự án có quy mô lên đến hàng ngàn héc-ta.

Ông Nguyễn Thái Phiên, Phó tổng giám đốc NovaGroup khẳng định, M&A là một chiến lược phát triển trọng yếu của Tập đoàn. Để thực hiện một thương vụ M&A hiệu quả, Novaland dựa trên các yếu tố gồm hiệu quả tài chính, khả năng gia tăng về quỹ đất, kết nối hạ tầng để giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị với mục tiêu “kiến tạo cộng đồng”.

Nhờ xác định chiến lược rõ ràng, Novaland đã âm thầm thực hiện các thương vụ M&A quỹ đất “đón đầu” hiệu quả. Từ năm 2018, nguồn cung trên thị trường bất động sản TP.HCM dần cạn kiệt, thủ tục phát triển dự án bị siết chặt khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc loay hoay, nhưng nhờ có sự chuẩn bị quỹ đất từ trước, Novaland đã bung ra các đại dự án có quy mô hàng ngàn héc-ta như Novaworld Phan Thiết, Novaworld Hồ Tràm và Aqua City Đồng Nai…

Nói đến “thợ săn” quỹ đất, một cái tên khác cũng cần phải kể đến là Tập đoàn Vinhomes. Đầu năm 2021, Vinhomes đã công bố việc mua lại Khu đô thị Đại An tại tỉnh Hưng Yên, vùng vệ tinh phía Đông Hà Nội.

Khu đô thị Đại An (còn gọi là Vinhomes Dream City) được xem là dự án lớn nhất ở khu vực phía Bắc, dự kiến mở bán vào đầu năm 2022. Báo cáo thường niên Vinhomes 2020 cho biết, Vinhomes Dream City có tổng quy mô 486 ha, cung cấp các sản phẩm đa dạng như căn hộ, biệt thự, nhà phố và shophouse. Điểm độc đáo của dự án này là khu phức hợp bể bơi tạo sóng lớn nhất thế giới với quy mô lên đến 18,1 ha.

Ngoài những doanh nghiệp trên, còn nhiều cái tên “hot” khác trong giới săn tìm “đất vàng” thông qua hình thức M&A như Hưng Thịnh, Danh Khôi, LDG Group, An Thịnh, Danh Việt Group, An Gia… Trong đó, Tập đoàn Danh Khôi được xem là “tay chơi mới” trên thị trường địa ốc Việt Nam.

Tính từ đầu năm 2020 đến nay, Danh Khôi đã thâu tóm thành công 6 dự án tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, gần đây nhất là thương vụ mua lại 3 lô đất “vàng” diện tích hơn 11.000 m2 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập tại tỉnh Khánh Hòa. Không tiết lộ giá trị thương vụ, nhưng ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi cho biết, Tập đoàn sẽ rót hơn 5.000 tỷ đồng để đầu tư dự án này.

Giá trị kiến tạo hậu M&A

Có một sự khác biệt dẫn đến thành công của các “thợ săn” địa ốc là chiến lược hậu M&A dự án. Tại hầu hết các thương vụ sau khi được “chốt”, bên mua đều lên kế hoạch “hồi sinh”, tạo nên giá trị thực sự cho dự án. Tốc độ hồi sinh dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng có một điểm chung là bên mua đều đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án, mang đến nguồn cung sản phẩm chất lượng trên thị trường ngay khi thương vụ được công bố.

Quan sát những dự án của Masterise Group, có thể thấy, doanh nghiệp này sở hữu lợi thế ít chủ đầu tư nào sánh được khi nắm trong tay các khu đất vàng trong bối cảnh quỹ đất ở trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm. Nhờ vậy, tập đoàn này nổi bật hẳn giữa nhiều đại gia bất động sản với chiến lược đánh vào phân khúc bất động sản hàng hiệu có sự quản lý của các nhà điều hành khách sạn quốc tế.

Chiến lược này không chỉ định vị thương hiệu Masterise, mà còn tạo điều kiện để doanh nghiệp này bán được sản phẩm với giá cao hơn nhiều so với các đối thủ cùng ngành. Đợt mở bán đầu tiên vào giữa tháng 10/2021 của Dự án căn hộ hàng hiệu The Ritz - Carlton Residences (Hà Nội) đã khiến cả thị trường ngỡ ngàng, khi giá công bố của mỗi căn hộ ở mức 700 triệu đồng/m2. Tuy vậy, kế hoạch chào bán của Dự án phải ngừng khi Masterise tuyên bố toàn bộ 104 căn đã có chủ.

Không đi vào phân phúc siêu cao cấp như Masterise Group, nhưng Tập đoàn Bất động sản An Gia cũng nổi danh trên thị trường địa ốc phía Nam khi xuất phát điểm từ một doanh nghiệp môi giới để trở thành nhà phát triển dự án từ chiến lược M&A. Doanh nghiệp này gây chú ý khi công bố mỗi năm sẽ chi 3.000 - 5.000 tỷ đồng để mở rộng quỹ đất, nhắm đến những khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án phức hợp.

Cũng như nhiều doanh nghiệp khác, An Gia chỉ mua những dự án đủ khả năng triển khai và bán sản phẩm ngay, tiết kiệm hàng trăm tỷ đồng so với phát triển từ đầu một dự án tương tự. Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn An Gia chia sẻ, An Gia không mua quỹ đất bằng mọi giá để gánh nợ nhiều và tạo áp lực về tài chính, mà luôn đánh giá cẩn trọng từng khu đất để phát triển sản phẩm phù hợp với túi tiền của phần đông khách hàng.

Nếu Masterise Group hay An Gia đi theo hướng phát triển các dự án nhà ở đô thị, thì với Tập đoàn Novaland, hướng đi hiện nay là sau M&A, sẽ hồi sinh các dự án mang tính chất điểm nhấn của cả một khu vực rộng lớn. Lấy ví dụ từ Dự án Novaworld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), trước khi được Novaland mua lại, Dự án còn khá hoang sơ, nhưng nhiều hạng mục chuẩn bị đi vào vận hành đã mang tới “sức sống” mới cho cả cung đường ven biển tại Hồ Tràm, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Mới đây, Novaland tiếp tục mua lại Khu du lịch suối nước nóng Bình Châu để tạo thành một hệ sinh thái nghỉ dưỡng toàn diện. Với tiềm năng có vùng biển sạch đẹp, nhiều mảng xanh bao phủ, lợi thế có suối nước nóng độc nhất vô nhị ở miền Nam, khi đi vào hoạt động, Novaworld Ho Tram được kỳ vọng là thủ phủ về du lịch của Bà Rịa - Vũng Tàu và mang tầm giá trị quốc tế.

Ông Nguyễn Thành Phương, Giám đốc Khối Đầu tư, Tập đoàn Novaland cho biết, trong lĩnh vực bất động sản, các giao dịch M&A thành công phải hội đủ các tiêu chí: xác định đúng các doanh nghiệp mục tiêu, hoặc dự án mục tiêu một cách phù hợp; xác định đúng mục đích M&A. “M&A chỉ là một công cụ để các doanh nghiệp có thể thực hiện được mục tiêu của mình trong quá trình sản xuất - kinh doanh. Do đó, bất cứ thương vụ M&A nào cũng phải gắn liền với mục tiêu dài hạn của doanh nghiệp”, ông Phương nói.

Một điểm quan trọng nữa, theo ông Phương, là trong quá trình thực hiện các giao dịch, doanh nghiệp phải tiên lượng được những rào cản của giao dịch và đưa ra những biện pháp khắc phục để hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất. Cuối cùng, để một thương vụ M&A thành công, cần phải có một chiến lược M&A cụ thể, từng lộ trình và phân công các nhân sự tham gia để đảm bảo quá trình đó diễn ra đúng như chiến lược đã đề ra.