SSI Research: Doanh nghiệp KCN có quỹ đất sẵn sàng hưởng lợi từ nguồn cung mới hạn chế và giá thuê gia tăng

Các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê có lợi thế từ việc tăng giá thuê tại các khu công nghiệp hiện hữu và nguồn cung mới vẫn còn hạn chế, trong khi các KCN mới duyệt quy hoạch có thể cần đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động.

Theo báo cáo ngành khu công nghiệp (KCN) của Trung tâm Phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research), kế hoạch kinh doanh năm 2022 tăng trưởng mạnh. Tổng doanh thu đạt mức 38.294 tỷ đồng và LNST kế hoạch đạt mức 12.317 tỷ đồng, tăng lần lượt 25% và 537% so với cùng kỳ. Đơn vị nhận định có hai nguyên nhân chính đằng sau việc này, gồm nhu cầu thuê đất kỳ vọng phục hồi tích cực và giá thuê các KCN dự kiến tiếp tục tăng ở mức trung bình 8-20% tùy vào khu vực.

Trong đó, các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sẵn sàng cho thuê như Sonadezi Châu Đức, Idico, Đô thị Kinh Bắc hay Becamex IDC (HoSE:BCM) có lợi thế từ việc tăng giá thuê tại các khu công nghiệp hiện hữu. Cùng với đó, các công ty này còn hưởng lợi từ nguồn cung mới vẫn còn hạn chế, trong khi các KCN mới duyệt quy hoạch có thể cần đến 2-3 năm sau mới đi vào hoạt động.

Xét tình hình các KCN niêm yết, đơn vị chia thành 3 nhóm: các doanh nghiệp KCN còn quỹ đất cho thuê, các KCN đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới, và các KCN đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022.

Đối với các công ty còn quỹ đất cho thuê, SSI Research kỳ vọng với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sẽ giúp các doanh nghiệp này nhanh chóng gia tăng diện tích đất cho thuê. Cụ thể, trong quý I năm nay, Sonadezi Châu Đức (HoSE:SZC) tiếp tục cho thuê tại KCN Châu Đức với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê còn lại đạt hơn 300 ha. Tổng Công ty Idico (HoSE:IDC) tập trung cho thuê KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với lợi thuế diện tích đất đền bù liền thửa đủ với diện tích đất sẵn sàng cho thuê đạt hơn 500 ha.

Trong khi đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE:KBC) tập trung vào KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Quang Châu. Viglacera (HoSE:VGC) chủ yếu cho thuê các KCN mới như Đồng Văn IV, Phú Hà. Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo hoàn thiện hạ tầng cho thuê tại KCN Tân Đức mở rộng 15 ha. Còn Becamex IDC tập trung cho thuê tại KCN Bàu Bàng mở rộng.

Các KCN đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê ghi nhận doanh thu đều đặn và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao. Còn các doanh nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm nay như Long Hậu (HoSE:LHG) , Khu công nghiệp Hiệp Phước, và Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM:SIP) đang gặp khó khăn trong việc đền bù giải toả diện tích cho thuê liền thửa. Trong khi đó, Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM:NTC) đang chờ chuyển nhượng đất từ UBND tỉnh Bình Dương.

Quý I năm nay, tổng doanh thu các KCN niêm yết đạt 14.740 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 3.405 tỷ đồng, lần lượt tăng 0,4% và giảm 2,7% so với cùng kỳ.

SSI Research đánh giá nguồn cung KCN vẫn còn hạn chế mặc dù thủ tục pháp lý được giảm bớt. Song nguồn cầu vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư FDI.

Đơn vị dẫn nhận định của JLL cho thấy dòng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại KCN Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy các KCN phía Bắc trong quý I duy trì ở mức 80%, giá thuê trung bình 190 USD/m2, tăng 9%.

Các KCN phía Nam ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn và công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức 85%. Giá thuê KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh đạt mức 120 USD/m2.