“Sốt đất” sẽ xảy ra khi luật mới có hiệu lực?

Phần lớn chuyên gia nhìn nhận khi thị trường khởi sắc, bất động sản sẽ tăng giá song sẽ không còn dễ dàng phát sinh tình trạng sốt đất như giai đoạn trước đây.

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Điều này đã được các chuyên gia dự báo có thể khiến đất nền phân lô tăng giá do khan cung, theo Nhịp Sống Thị Trường.

Mới đây, Chính phủ cũng đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2024 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025. Việc Luật Đất đai có hiệu lực sớm khả năng sẽ khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Từng chia sẻ trước đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Ông dẫn chứng 4 yếu tố làm tăng giá nhà gồm:

Thứ nhất, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm.

Thứ hai, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh. Hiểu đơn giản là dự án phải xây xong phần diện tích sàn công trình mới được thu tiếp. Phần công trình này chiếm khoảng 20-30% chi phí xây dựng.

Trước đây chủ đầu tư có thể "lách luật" huy động khoản tài chính ban đầu này từ người mua. Nhưng từ năm 2025 sẽ không còn được phép. Nếu tài chính không mạnh, doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động từ chứng khoán cho khoản đầu tư ban đầu này. Hầu hết kênh huy động trên chủ đầu tư đều tốn thêm chi phí (và vẫn sẽ cộng gộp vào giá bán).

Thứ ba là Luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất... Tất cả những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.

Cuối cùng là lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Đây vốn là một nguồn quỹ đất giá rẻ của thị trường, một khi được cấp sổ loại đất này sẽ tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.

Một số chuyên gia lo ngại việc định giá đất theo bảng thị trường sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Khi đó, chi phí đền bù giải tỏa sẽ tăng, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn. Doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô.

Trong ngắn hạn bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có một số tác động đến doanh nghiệp. Nhưng dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý rút ngắn. Nguồn cung nhà đất dồi dào hơn và tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

Phần lớn chuyên gia nhìn nhận khi thị trường khởi sắc, bất động sản sẽ tăng giá song chu kỳ tăng giá bền vững theo quy luật về cung - cầu. Sẽ không còn dễ dàng phát sinh tình trạng sốt đất như giai đoạn trước đây.

Giá đất nền sẽ tăng?

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn khẳng định, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn.

Ông Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Liên quan tới quy định siết phân lô, bán nền này, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng, trong hơn một năm tới thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các nhà đầu tư bắt đầu hành trình "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá "hời", còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Bên cạnh đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.