'Sốt đất' đẩy giá tăng đến 5 lần khiến chuyên gia cảnh báo về tính thanh khoản

Trong quý đầu tiên của năm 2022, nhu cầu tìm kiếm, lượt quan tâm và giá của hầu hết các phân khúc bất động sản (BĐS) đều tăng, đặc biệt là đất nền tăng 3 - 5 lần so với thời gian trước, nhưng tính thanh khoản thì không khả quan như vậy.

Lượt tìm kiếm và độ quan tâm BĐS tăng mạnh

Mới đây, chuyên trang Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo thị trường Quý I/2022, với những tín hiệu hết sức nổi trội về lượt quan tâm và lượt tin rao bán BĐS.

Cụ thể, trong tháng 2, mức độ quan tâm BĐS tăng ở hầu hết các phân khúc, với mức tăng trung bình 23% so với tháng trước. Trong đó, TPHCM và Hà Nội có mức tăng lần lượt là 29% và 22%.

Đặc biệt, trong Quý I/2022, nhu cầu tìm kiếm nhà chung cư tăng cao ở cả TP HCM và Hà Nội, trong đó tập trung chính vào phân khúc chung cư bình dân, giá rẻ.

Minh chứng là trong tháng 2, lượt tìm kiếm nhà chung cư bình dân tại 2 thành phố lớn nhất cả nước tăng 36% so với tháng 1, bỏ xa lượt quan tâm của loại hình đất nền và nhà mặt đất.

Cũng tại báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong quý đầu tiên của năm, dưới tác động của việc giá xăng, dầu, kim loại quý và vật liệu xây dựng tăng nên giá BĐS cũng có xu hướng tăng và dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Cụ thể, giá chung cư Hà Nội trong tháng 2 tăng khoảng 4,4% so với tháng 12/2021. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư bình dân tại Hà Nội trong năm 2021 đã tăng trưởng 8%, đạt mức trung bình khoảng 23,5 triệu đồng/m2. Giá chung cư cao cấp tăng 5% lên 32,5 triệu đồng/m2, còn căn hộ cao cấp tăng 3% lên 45,5 triệu đồng/m2.

Còn với phân khúc đất nền và đất nền dự án, mức độ quan tâm tăng mạnh ở khắp các tỉnh thành trên cả nước. Điển hình là Đà Nẵng, Khánh Hòa và Lâm Đồng có mức tăng mạnh nhất, lần lượt là 32%, 35% và 41%. Tiếp đến là TP HCM và Hà Nội có mức tăng là 18% và 8%.

Giá đất nền miền Bắc tăng 3 -5 lần

Với nhóm BĐS liền thổ, đất nền có giá vừa túi tiền hơn so với nhà phố, biệt thự và shophouse nên hút các dòng vốn quy mô trung bình khá trở lên. Mặc dù vậy, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng hiện tượng “nóng sốt” trên diện rộng ít có khả năng xảy ra, mà chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương được hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng.

Đồng thời, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn dự báo, do lo ngại về trượt giá và lạm phát khi tiền được bơm ra thị trường qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân đầu tư công, nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn sẽ tăng lên trong năm nay, vì thế phân khúc đất nền sẽ tiếp tục được quan tâm nhiều, cùng với đó giá sẽ tăng theo.

Tuy nhiên, mặc dù sự quan tâm và giá tăng, nhưng tính thanh khoản của đất nền chưa hẳn sẽ tỉ lệ thuận với đà tăng, vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Vì vậy, chuyên gia khuyên các nhà đầu tư cá nhân, nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần cân nhắc kĩ lưỡng trước khi đầu tư.

Theo đó, cần khảo sát mặt bằng giá ở các khu vực, bởi giá BĐS ở miền Bắc nhiều nơi đã tăng 3 - 5 lần trong thời gian qua. Giá neo ở mức cao nên có thể gặp khó khăn trong thanh khoản.

Cụ thể, qua khảo sát của PV, hiện tại giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại Bắc Ninh dao động từ 10 – 12 triệu đồng/m2 đối với các khu vực trong ngõ, hẻm và lên đến 180 - 200 triệu đồng/m2 đối với mặt các tuyến đường kinh doanh sầm uất như Nguyễn Gia Thiều (TP Bắc Ninh), Trần Phú (Từ Sơn), Trần Hưng Đạo, Nguyễn Cao,...

Còn khu vực nông thôn, giá đất dao động chỉ vài triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tại một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian vừa qua ghi nhận giá đất ở lên đến 30 triệu đồng/m2.

Đồng thời, các nhà đầu tư cần lưu ý tới sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư, bởi các chuyên gia cho rằng hiện tại dòng tiền đang có sự chuyển hướng từ miền Bắc vào miền Trung.

Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, nhận định, thực chất “sốt đất” thời kì này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ, nhà đầu tư luôn muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu hết những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Vì vậy, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vốn vào các khu vực đó sẽ dễ bị cuốn vào những cơn “sốt đất ảo”, “bị kích sóng”, phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị "chôn vốn" khi cơn “sốt đất hạ nhiệt”.