Siết vốn vào bất động sản: Thận trọng vẫn hơn

Trong khi một số ngân hàng thông báo "khóa van" tín dụng bất động sản nhằm đảm bảo an toàn hệ thống, nhiều ngân hàng khác cho biết chỉ cho vay với những khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở, đồng thời nói không với cho vay đầu cơ bất động sản.

Theo các chuyên gia, không chỉ tín dụng bất động sản giảm mạnh trong những năm gần đây, việc Ngân hàng (NH) Nhà nước chỉ cho phép một tỉ lệ cứng với tín dụng bất động sản buộc các NH thương mại phải cân đối, vừa thực hiện chỉ đạo của NH Nhà nước vừa đảm bảo an toàn tín dụng cho hệ thống.

Chỉ cho vay mua nhà để ở

NH Sacombank vừa có văn bản chỉ đạo các chi nhánh, điểm giao dịch trong hệ thống về kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2022, áp dụng từ ngày 30-6.

Theo đó, một nội dung quan trọng là yêu cầu không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay đối với cán bộ, công nhân viên và người mua/xây/sửa bất động sản để ở. NH này cũng yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, tổng giám đốc Sacombank, cho biết NH muốn kiểm soát tăng trưởng tín dụng và tuân thủ quy định của NH Nhà nước. "Room (hạn mức) tăng trưởng tín dụng mà NH Nhà nước cấp không nhiều, do vậy không đủ đáp ứng mọi lĩnh vực ngành nghề, nên chúng tôi sẽ tập trung vào những lĩnh vực ưu tiên hơn", bà Diễm cho biết.

Trước đó, Techcombank cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản.

Theo đó, NH này sẽ tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25-3. Các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1-4.

Trong khi đó, ông Tiết Văn Thành, tổng giám đốc Agribank, cho biết NH này không siết chặt mà chỉ hạn chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản. Dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này ở Agribank hiện chỉ chiếm chưa đầy 1% tổng dư nợ 1,5 triệu tỉ đồng.

"Bên cạnh việc tập trung ưu tiên vốn cho lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, Agribank vẫn cho vay đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở như mua nhà, xây, sửa nhà của người dân một cách bình thường", ông Thành cho biết thêm.

Tổng giám đốc một NH lớn khác tại TP.HCM cho hay với việc giá đất tăng dựng đứng thời gian qua, việc NH Nhà nước tuýt còi, yêu cầu siết cho vay bất động sản là hợp lý. Tuy nhiên, NH này vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án lẫn người vay mua nhà.

"Không có chuyện tất cả NH cùng dừng cho vay kinh doanh bất động sản. NH Nhà nước không hạn chế việc cho vay với người dân mua nhà để ở nên nhiều NH vẫn cho vay bình thường", vị này nói.

Nói không với cho vay đầu cơ đất

Trong khi đó, hầu hết các NH đều cho biết sẽ "lắc đầu" với nhu cầu vay mua đầu cơ bất động sản, gom đất...

Lãnh đạo một NH cho biết trong danh mục cho vay bất động sản, NH Nhà nước "khóa cứng" tỉ lệ 8%, tức tỉ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của NH. Nếu vượt hoặc tăng trưởng nóng quá sẽ bị tuýt còi. Do vậy, việc một số NH gần đây phải tạm dừng cho vay bất động sản có thể vì lý do này.

"Các NH vẫn cho vay mua bất động sản phục vụ đời sống dân sinh nhưng hạn chế, thậm chí ngừng cho vay mua bất động sản để đầu cơ nhằm tránh bị NH Nhà nước tuýt còi, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản", vị này nói.

Đồng thời thừa nhận tỉ lệ vốn cho vay bất động sản tại một số NH đã khá cao nên việc hạn chế, thậm chí tạm ngưng giải ngân đối với cho vay bất động sản là cần thiết nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng.

Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, trong những năm gần đây, các NH "mở" dần với cho vay bất động sản vì nhiều lý do như dễ thẩm định, dễ cho vay và món vay thường lớn, lãi suất cho vay cũng cao hơn, đồng nghĩa với lợi nhuận thu về lớn hơn. Nhờ đó, thị trường bất động sản khởi sắc trở lại, NH từng bước xử lý được cục máu đông nợ xấu...

Tuy nhiên, từ năm 2019, các cơ quan quản lý đã nhận thấy rủi ro đối với hoạt động cho vay bất động sản nên đã siết tín dụng đổ vào lĩnh vực này. Ngay cả trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản từng "nở rộ" trong năm 2020, với phần lớn trái chủ là các NH, cũng đã được kiểm soát chặt hơn.

"Với việc tạm dừng giải ngân cho vay bất động sản của một số NH sẽ ảnh hưởng đến các công ty bất động sản lớn, buộc các doanh nghiệp này phải nâng cao năng lực tài chính.

Trên thực tế, nhiều NH đã âm thầm làm việc này và nhiều chủ đầu tư đã bị hạn chế cho vay hoặc chỉ được giải ngân một phần, buộc phải tìm nguồn vốn ở trái phiếu nhưng Bộ Tài chính đã siết chặt vấn đề dùng vốn NH để mua trái phiếu, do vậy các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn khá lớn về vốn và không dễ phát hành trái phiếu như trước", ông Hiển nói.

Ông Ngô Quang Phúc (tổng giám đốc Phú Đông Group):

Hạn chế vốn đầu cơ, bất động sản sẽ ổn định hơn

Việc siết vốn vào bất động sản (BĐS) sẽ làm lành mạnh thị trường. Đối với những người mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi sẽ khó để huy động vốn cũng như thoát hàng như thời gian qua. Qua đó giúp thị trường này lành mạnh và ổn định hơn.

Nhưng với các chủ đầu tư đã có quỹ đất, pháp lý đầy đủ sẽ không cần phải lo lắng vì các ngân hàng luôn ưu tiên cho nhóm các dự án này trong lĩnh vực BĐS để cho vay. Chúng tôi đang có một dự án chuẩn bị triển khai, pháp lý đã đầy đủ cũng nhận được rất nhiều lời đề nghị cho vay vốn của các ngân hàng.

BĐS vẫn là lĩnh vực quan trọng để các ngân hàng rót vốn, nhưng ngân hàng sẽ lựa chọn để cho vay. Người dân có nhu cầu mua nhà ở thực, đầu tư dài hạn cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn BĐS. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM):

Siết van theo lộ trình

Việc một vài ngân hàng công bố ngưng cho vay vốn đối với lĩnh vực BĐS mang tính giải quyết "sự vụ" để đảm bảo an toàn hơn là chính sách chung. Bởi vì chính sách hạn chế tín dụng vào BĐS đã được Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành từ năm 2016 và đang thực hiện theo đúng lộ trình.

Về nguyên tắc, nếu một khách hàng có dư nợ quá lớn gặp vấn đề, ngân hàng phải xem xét và đánh giá lại sự ổn định, lành mạnh của cả hệ thống. Nếu khách hàng vay chủ yếu làm về BĐS, việc ngân hàng hạn chế cho vay vào lĩnh vực này là chuyện cần thiết để rà soát công nợ, đánh giá rủi ro, đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Đây là các biện pháp tạm thời để đánh giá các khoản vay, độ rủi ro và hướng xử lý, và cũng chỉ ở một vài ngân hàng. Vì vậy, cần phải chờ phương án xử lý của từng ngân hàng chứ không phải cả hệ thống sẽ ngưng cho vay vốn kinh doanh BĐS ngay.

Trong thực tế, cho vay BĐS vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm trong khi BĐS lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng không dễ gì bỏ qua mảng cho vay đem lại lợi nhuận cao nhất.

Ông Phạm Lâm (chủ tịch DKRA Việt Nam):

Ngân hàng cho vay có chọn lọc hơn

Việc một số ngân hàng hạn chế, thậm chí ngừng cho vay mua BĐS có thể do dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này đã đến ngưỡng, cần phải siết lại nhằm đảm bảo an toàn của hệ thống. Dù vậy, các ngân hàng sẽ không hoàn toàn bỏ qua lĩnh vực BĐS vốn đem lại nhiều lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao...

Trong thực tế, số lượng người vay vốn để đầu cơ BĐS không nhiều, nhất là đầu cơ mua đất bởi đây là khoản đầu tư dài hạn, nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Phần lớn những người vay vốn mua BĐS đều có nhu cầu mua nhà để ở, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây là nhóm khách hàng nằm trong danh sách bị hạn chế.

Do vậy, theo tôi, các ngân hàng sẽ siết tín dụng BĐS một cách chọn lọc, chứ không hoàn toàn khóa van tín dụng BĐS. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.

TRẦN MẠNH ghi

Ai phải rời thị trường?

Ông Triệu Đình - một người chuyên đầu tư đất nền ở khu vực Củ Chi (TP.HCM) - cho biết mỗi tháng ông phải trả gần 200 triệu đồng cho những khoản vay mua bất động sản (BĐS). Bù lại là giá BĐS tăng, chỗ nào có lãi nhiều hoặc sốt giá là ông Đình tranh thủ bán để trả nợ ngân hàng và đầu tư cho những BĐS mới.

"Tôi đã hết hạn mức vay ngân hàng. Và cũng có một số ngân hàng không còn hạn mức cho vay BĐS. Ngay từ đầu năm, tôi đã lường trước được sẽ có chuyện cho siết vay vốn đổ vào BĐS khi sốt đất ngày càng lan rộng. Vì vậy tôi đã vay một khoản dự phòng", ông Đình chia sẻ.

Trong khi đó, ông Lê Đào - một người kinh doanh BĐS khu vực quận 9 (TP Thủ Đức), quận 12 và tỉnh Đồng Nai - cho biết nếu khách hàng uy tín, thanh khoản tốt, ngân hàng sẽ có nhiều cách để sắp xếp. Ví dụ như thay vì vay mua BĐS, khách hàng sẽ lách qua vay tiêu dùng sau đó dùng tiền này để mua BĐS.

"Thời gian qua, nhiều người vẫn vay tiêu dùng để mua đất nông nghiệp vì lợi nhuận từ đất cao hơn lãi suất phải trả cho ngân hàng. Vay tiêu dùng có thể không vay được nhiều như vay mua BĐS nhưng biết lách, cuối cùng cũng có vốn để bỏ vào BĐS. Khách vay lách qua vay tiêu dùng được là do ngân hàng không hậu kiểm mục đích vay...", ông Đào nói.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, những cách làm trên của giới kinh doanh BĐS chỉ an toàn cho họ khi thị trường có thanh khoản, có mua, có bán, có dòng tiền để trả nợ.

Trong trường hợp thị trường đóng băng, ngân hàng siết vốn vào BĐS quyết liệt, người đã mua đất không thoát được hàng, không có dòng tiền để trả nợ, có vay tiêu dùng hay vay với mục đích mua BĐS đều khó. Vay to áp lực trả nợ cũng lớn.

Và khi đó là lúc sẽ có người phải rời thị trường. Cần lưu ý rằng thời gian gần đây, hoạt động mua bán đất nông nghiệp, đất phân lô bán nền có xu hướng dịu lại, bán khó hơn, đấy cũng là rủi ro cho người kinh doanh.

Chưa kể, thời gian gần đây thị trường cho thuê căn hộ cũng khó khăn nên nhiều người đã vay tiền mua căn hộ nhằm cho thuê cũng kẹt dòng tiền để trả nợ ngân hàng. Nếu thị trường cho thuê chậm hồi phục cũng là khó khăn cho người kinh doanh.

Đặc biệt là với những người đã "lắt léo" vay dưới dạng tiêu dùng để đổ vào BĐS. Nhìn chung, chuyện kinh doanh sẽ suôn sẻ khi thị trường "hừng hực", bán mua dễ dàng. Còn khi thị trường "hắt hơi sổ mũi" rủi ro vì thế cũng sẽ cao hơn, không chỉ cho chính người đi vay mà cả ngân hàng.

D.N.HÀ