Siết thuế đất, doanh nghiệp lo bị vạ lây

Ranh giới giữa đất bị cố tình găm giữ và đất chưa thể khai thác do vướng pháp lý trở thành vấn đề then chốt. Nếu thiếu tiêu chí minh bạch, chính sách chống lãng phí có thể tạo thêm áp lực lên chính những doanh nghiệp đang tìm cách tháo gỡ dự án.

Theo dự thảo sửa đổi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng có thể chịu thuế suất 0,2%, không áp dụng hạn mức.

Con số này cao gần 7 lần mức thuế 0,03% hiện áp dụng với đất ở trong hạn mức và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Chẳng hạn, với thửa đất có giá trị tính thuế 10 tỷ đồng, mức thuế 0,2% tương đương 20 triệu đồng mỗi năm, so với 3 triệu đồng nếu áp dụng thuế suất 0,03%.

Chính sách được kỳ vọng làm tăng chi phí nắm giữ đất, hạn chế tình trạng gom đất chờ tăng giá, đồng thời thúc đẩy nguồn lực đất đai quay trở lại hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, hiệu quả điều tiết vẫn là dấu hỏi. Nếu giá bất động sản tăng hàng trăm triệu đồng mỗi năm, khoản thuế vài chục triệu đồng có thể chưa đủ khiến giới đầu cơ thay đổi chiến lược.

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt rủi ro kép

Điểm gây tranh luận lớn nhất không nằm ở mức thuế mà ở cách xác định đất bỏ hoang.

Thực tế, nhiều dự án chậm triển khai vì vướng giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch hoặc thủ tục pháp lý kéo dài. Đây là những yếu tố doanh nghiệp không hoàn toàn kiểm soát được.

Nếu tất cả trường hợp chậm sử dụng đất đều chịu thuế 0,2%, chủ đầu tư có nguy cơ rơi vào tình thế vừa bị chôn vốn, vừa phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính.

Với các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, chi phí thuế bổ sung có thể ảnh hưởng đến dòng tiền, biên lợi nhuận và khả năng triển khai dự án mới.

Đáng chú ý, một dự án triển khai theo nhiều giai đoạn có thể vừa có diện tích đã khai thác, vừa có diện tích chưa sử dụng. Việc áp thuế trên toàn bộ khu đất sẽ tạo ra bất cập đáng kể.

Các ý kiến góp ý cho rằng cần phân biệt hành vi cố tình đầu cơ với trường hợp chậm triển khai do nguyên nhân khách quan, đồng thời chỉ tính thuế trên diện tích thực tế thuộc diện bỏ hoang.

Về dài hạn, chính sách có thể thúc đẩy doanh nghiệp cơ cấu lại quỹ đất, ưu tiên dự án có khả năng triển khai và hạn chế tích trữ tài sản kém hiệu quả.

Dù vậy, tác động đến thị trường bất động sản, nhóm cổ phiếu địa ốc và hoạt động phát triển dự án sẽ phụ thuộc đáng kể vào tiêu chí xác định, cơ chế miễn trừ và phương thức thực thi.

Một sắc thuế nhằm chống lãng phí chỉ phát huy hiệu quả khi đánh đúng hành vi đầu cơ, thay vì tạo thêm gánh nặng cho những dự án đang mắc kẹt trong vòng xoáy pháp lý.