“Sàng lọc” cổ phiếu bất động sản

Nhiều chuyên gia kỳ vọng cổ phiếu nhóm ngành bất động sản (BĐS) sẽ có cơ hội phục hồi nhờ 3 luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8 và nhu cầu nhà ở tăng cao vào cuối năm nay.

Tuy nhiên, không phải cổ phiếu BĐS nào cũng sẽ tăng điểm. Do đó, các nhà đầu tư phải sàng lọc kỹ để tránh rủi ro.

P/B của 15 doanh nghiệp bất động sản theo đánh giá của KBSV.

Thị trường bắt đầu phục hồi

Trong 6 tháng đầu năm 2024, số lượng nguồn cung nhà ở mới khiêm tốn so với cùng kỳ năm ngoái, song giao dịch BĐS cải thiện qua từng quý phản ánh nhu cầu nhà ở tăng cao.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, số lượng dự án đã hoàn thành đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, được cấp phép mới đều ghi nhận thấp hơn so với năm 2023. Ngược lại, số lượng dự án đang triển khai đạt 984 dự án, cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái là 854 dự án, cho thấy tín hiệu tích cực trong triển vọng nguồn cung mới ra thị trường những tháng cuối năm nay.

Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung chung cư mới trong 6 tháng đầu năm đạt hơn 10.800 căn mở bán, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phía Tây thành phố Hà Nội, đến từ dự án thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City là Imperia và Lumiere. Tổng số căn chung cư bán được đạt hơn 12.200 căn, tăng 185% so với nửa đầu năm ngoái.

Trái ngược với thị trường Hà Nội, tại TP. HCM chỉ ghi nhận 1.676 căn hộ mới được mở bán trong nửa đầu năm nay, trong đó 57% là căn hộ cao cấp, các căn hộ chủ yếu đến từ giai đoạn của các dự án đã mở bán từ năm 2023. Số lượng căn hộ bán được cũng duy trì ở mức thấp với khoảng 1.700 căn được bán trong nửa đầu năm nay.

Trong những năm gần đây, tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Việt Nam chủ yếu đến từ sự chậm trễ trong tiến độ pháp lý và phê duyệt dự án. Tuy nhiên, ba bộ luật mới (Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024) có hiệu lực từ 1/8/2024, sẽ góp phần cải thiện tâm lý của người mua nhà và rút ngắn thời gian hoàn thiện pháp lý của chủ đầu tư, giúp cải thiện nguồn cung. Đây là cơ hội cho các chủ đầu tư có “sức khỏe” tài chính và khả năng triển khai dự án tốt. Tuy nhiên, cần có thời gian để các chính sách thực sự phát huy tác động và một số vướng mắc về pháp lý vẫn cần hướng dẫn cụ thể hơn.

Trong số 15 doanh nghiệp BĐS mà KBSV quan sát hiện đang có P/B trung bình ở mức 1.57x, thấp hơn P/B trung bình 10 năm. KBSV kỳ vọng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS trong nửa cuối năm 2024 sẽ có sự hồi phục rõ rệt hơn nhờ (1) tâm lý người mua nhà được cải thiện và (2) nguồn cung gia tăng từ mở bán các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

Xem xét các cổ phiếu nào?

Với triển vọng nói trên, theo nhiều chuyên gia, các nhà đầu tư có thể xem xét lựa chọn cổ phiếu của những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai dự án mạnh và cơ cấu tài chính an toàn.

Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS trong nửa cuối năm 2024 sẽ có sự hồi phục rõ rệt hơn

Thứ nhất là cổ phiếu KDH của Công ty Cổ phần Nhà Khang Điền. Dự án Privia của KDH với 1.000 căn hộ đạt tỷ lệ lấp đầy trên 99% trong đợt mở bán cuối năm 2023 là động lực tăng trưởng lợi nhuận ròng trong năm 2024. Lợi nhuận ròng 2024 kỳ vọng đạt 832 tỷ đồng, tăng 3% khi KDH bàn giao toàn bộ dự án này vào quý 4/2024. Cơ cấu tài chính lành mạnh, tỷ lệ nợ vay ròng/tổng tài sản thấp hơn so với trung bình ngành là 0,46. Nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đối với cổ phiếu KDH ở quanh vùng 34.000 đồng/cp.

Thứ hai là cổ phiếu NLG của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long. Doanh nghiệp này triển khai các dự án căn hộ đạt tỷ lệ hấp thụ cao trên 70% nhờ nguồn cung thiếu hụt. Trong năm 2024, NLG sẽ tập trung phát triển dòng sản phẩm này nhờ mở bán các giai đoạn tiếp theo thuộc dự án Mizuki và Akari với khoảng 800 căn hộ và 200 sản phẩm thấp tầng. Các dự án vừa túi tiền như EhomeS Cần Thơ, Ehome SouthGate dự kiến sẽ mang lại dòng tiền lớn cho NLG.

Hiện quỹ đất lớn của NLG đã đầy đủ pháp lý với quỹ hàng sẵn sàng mở bán cộng với chiến lược phát triển dự án linh hoạt theo nhu cầu của thị trường từng thời kỳ. Cơ cấu tài chính lành mạnh, tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản ở mức 32%, thấp hơn mức 46% trung bình ngành và không bị áp lực nợ vay trái phiếu. Do vậy, nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đối với cổ phiếu NLG ở quanh vùng 40.000 đồng/cp.

Thứ ba là cổ phiếu HDG của Công ty Cổ phần Nhà Hà Đô. Hoạt động kinh doanh của HDG đến từ 2 mảng chính là năng lượng (5 nhà máy thủy điện) và BĐS. Trong đó, mảng BĐS dân cư còn 108 căn với tổng diện tích khoảng 15.000 m2 đến từ dự án Hado Charm Villas 3, kỳ vọng mở bán trong nửa cuối năm 2024, dự kiến đem về cho HDG từ 1.850-1.950 tỷ đồng.

Trong trung và dài hạn, HDG có kế hoạch mở rộng mảng BĐS KCN nhằm đón đầu nhu cầu thuê đất KCN lớn nhờ làn sóng dịch chuyển FDI. Hiện nay, HDG được UBND các tỉnh Ninh Thuận, Hưng Yên, Long An chấp thuận tiến hành nghiên cứu các KCN trên địa bàn với tổng quy mô khoảng 1.000ha.
Các nhà đầu tư có thể xem xét cơ hội đối với cổ phiếu HDG khi cổ phiếu này ở quanh vùng giá 28.000 đồng/cp.