Rủi ro nhà đầu tư cá nhân khi giá đất tăng mạnh nhưng thanh khoản ì ạch

Chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng hiện tại khả năng thanh khoản của thị trường đất nền chưa tương xứng với biến động giá, do đó các nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính nên điều phối dòng tiền theo hướng thận trọng hơn.

Nhu cầu tìm mua đất nền giảm

Cụ thể, theo báo cáo Nghiên cứu Thị trường Qúy I/2022 của Batdongsan.com.vn, trong 3 tháng đầu năm, đất nền là phân khúc được tìm kiếm nhiều hơn cả, thậm chí nhiều hơn cả thời điểm trước khi xuất hiện đại dịch COVID -19. Đồng thời, đất nền cũng là loại hình BĐS “nóng” nhất trong hơn 2 năm dịch bệnh và phục hồi nhanh nhất sau mỗi làn sóng COVID -19.

Bên cạnh đó, cùng với việc Chính phủ đẩy mạnh hoạt động đầu tư công, các địa phương có thay đổi về quy hoạch, hạ tầng đều ghi nhận mức độ quan tâm, tìm kiếm đối với phân khúc đất nền tăng mạnh. Tuy nhiên, đất nền một số địa phương ở miền Bắc, miền Nam có phần giảm nhiệt so với đầu năm 2021, còn đất nền miền Trung ghi nhận mức độ quan tâm tăng 14%.

Đáng chú ý, mặc dù nhiều địa phương ở khu vực miền Nam có sự sụt giảm về mức độ tìm kiếm, nhưng giá rao bán đất nền vẫn tăng khá cao so với Quý I/2021. Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm đất nền tại thị trường phía Nam giảm 12%, trong đó lượng tìm kiếm đất nền ở TP HCM giảm 15% (ngoại trừ các quận huyện đang có biến động mạnh về hạ tầng quy hoạch như Bình Chánh, Củ Chi vẫn ghi nhận xu hướng tìm mua đất nền tăng 20-21%).

Đặc biệt, trong quý này, thị trường khu Đông TP HCM có sự sụt giảm mạnh về lượt tìm mua đất nền, với mức giảm tới 32% so với cùng kỳ. Theo các chuyên gia của Batdongsan.com.vn. sự sụt giảm của đất nền TP Thủ Đức đến từ sự dịch chuyển nhu cầu mua của nhà đầu tư về các tỉnh thành vùng ven phía Đông như Bình Phước, Tây Ninh - nơi giá đất còn rẻ và có đa dạng sự lựa chọn.

Còn đất nền khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu có xu hướng giảm mạnh, với mức giảm từ 13-16% so với cùng kỳ. Đặc biệt, thị trường Cần Thơ ghi nhận mức giảm lên đến 40%.

Trong khi đó, Long An và Bình Phước lại là hai tỉnh có lượng khách hàng tìm mua đất nền tăng trong 3 tháng đầu năm, với mức tăng là 7% ở cả hai thị trường.

Xét ở yếu tố giá bán, trong khi các tỉnh vệ tinh lân cận TP HCM như Đồng Nai ghi nhận giá đất nền tăng 7% ở Quý I/2022, thì Bình Dương, Bình Phước và Tây Ninh lại có giá bán đất nền tăng mạnh, mức tăng lần lượt là 27%, 23% và 17%. Riêng Long An quý vừa qua cũng có sự điều chỉnh giá đất nền tăng gần 13% so với cùng kỳ năm 2021.

Cần điều phối dòng tiền thận trọng hơn

Nhận định về các số liệu trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng, thị trường BĐS TP HCM và các tỉnh phía Nam hiện tại đang trong giai đoạn hồi phục sau đợt bùng phát của dịch COVID -19 gần nhất. Do đó, nếu so sánh với cùng kỳ năm 2021, nhu cầu tìm kiếm nhà, đất và phần lớn các phân khúc BĐS khác đều có giảm, nhưng so với quý trước đó thì đã có sự khởi sắc hơn.

Đồng thời, vị chuyên gia này cho rằng, dù giá BĐS tăng lên trong Quý I/2022 nhưng thanh khoản thị trường vẫn ì ạch, chưa tương xứng với biến động giá. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân, nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý khi giá neo ở mức cao, có thể dẫn đến gặp khó khăn trong thanh khoản, thoát hàng.

Vì thế, ông Tuấn khuyến cáo, các nhà đầu tư nên điều phối, quản lý dòng tiền đầu tư theo hướng thận trọng hơn. Nhất là trong bối cảnh Chính phủ đang từng bước minh bạch hóa hoạt động kinh doanh, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Đồng thời, ông Tuấn cho rằng ở thời điểm hiện tại, BĐS vẫn được coi là kênh đầu tư ưu tiên hàng đầu, so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, gửi tiết kiệm ngân hàng,.. Do đó, vị chuyên gia của Batdongsan.com.vn dự báo, thị trường BĐS Quý II/2022 sẽ có những khởi sắc tích cực hơn nhờ nguồn cung mới đổ về và các thay đổi tích cực về chính sách hạ tầng, sẽ góp phần kích thích cho nhà đầu tư vươn đến những thị trường và phân khúc BĐS mới.

Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam - Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, nhận định, thực chất “sốt đất” thời kì này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ, nhà đầu tư luôn muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu hết những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Vì vậy, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vốn vào các khu vực đó sẽ dễ bị cuốn vào những cơn “sốt đất ảo”, “bị kích sóng”, phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị "chôn vốn" khi cơn “sốt đất hạ nhiệt”.