Quỹ đầu tư bất động sản Blackstone liên tục bị rút vốn

Blackstone liên tục trấn an và quảng bá về các cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, nhưng các khách hàng vẫn yêu cầu rút 4,5 tỷ USD khỏi quỹ đầu tư bất động sản của Blackstone trong tháng 3/2023.

Trong tháng 3/2023, khách hàng yêu cầu rút vốn 4,5 tỷ USD khỏi quỹ Tín thác Đầu tư bất động sản Blackstone (BREIT), tăng 15% so với tháng trước. Làn sóng rút vốn diễn ra mạnh mẽ hơn sau sự sụp đổ của Silicon Valley Bank. Tuy nhiên, nhờ các hạn mức rút vốn, Blackstone chỉ phải thanh toán lượng tiền nhỏ hơn mức yêu cầu rất nhiều.

Làn sóng rút vốn trên thể hiện nỗi lo ngại của nhà đầu tư, bất chấp lời trấn an từ Chủ tịch Jonathan Gray và nhiều giám đốc hàng đầu khác của Blackstone. Tại một sự kiện quy tụ hơn 200 nhà đầu tư, các lãnh đạo tại Blackstone liên tục nói về các cơ hội đầu tư mới trong bối cảnh bất ổn ngân hàng hiện tại.

Cụ thể, tại câu lạc bộ thành viên Spring Place ở Manhattan, Blackstone cho biết, cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay có thể thúc đẩy lợi nhuận của quỹ BREIT vì các ngân hàng sẽ hạn chế tài trợ cho hoạt động xây dựng bất động sản mới, từ đó làm giảm nguồn cung và gây áp lực tăng giá cho thuê bất động sản.

Nadeem Meghji, Trưởng bộ phận kinh doanh bất động sản khu vực châu Mỹ của Blackstone, cho biết, BREIT sẽ chuyển sang chế độ "tấn công" - đầu tư thêm vào bất động sản, trong lúc các đối thủ cạnh tranh "phòng thủ" hoặc bán ra, theo nguồn tin từ Financial Times. Vị chuyên gia này nói thêm, Blackstone kỳ vọng sẽ công bố các thỏa thuận quy mô lớn về xây dựng trung tâm dữ liệu cho các ông lớn công nghệ có ý định cạnh tranh về các sản phẩm trí tuệ nhân tạo (AI).

Tuy vậy, những phát biểu lạc quan này chưa thể ngăn chặn làn sóng rút vốn từ nhà đầu tư. Các khách hàng yêu cầu rút 4,5 tỷ USD khỏi quỹ BREIT trong tháng 3/2023, tăng từ mức 3,9 tỷ USD trong tháng 2/2023. Nhờ các hạn mức về mức rút vốn, Blackstone chỉ phải trả 666 triệu USD, chỉ tương đương 15% yêu cầu rút vốn.

Blackstone đã cho ra mắt quỹ BREIT trong năm 2017, với mục tiêu cung cấp các khoản đầu tư bất động sản cho các cá nhân giàu có. Điều khoản của quỹ này chỉ cho phép khách hàng rút 2% tổng tài sản ròng (NAV) mỗi tháng và tối đa 5% mỗi quý.

Blackstone cho biết: “Chúng tôi tự hào rằng BREIT đã mang lại thành tích cao trong các chu kỳ thị trường”. Tổng lượng vốn bị yêu cầu rút ra trong tháng 3/2023 thấp hơn 16% so với mức đỉnh tháng 1/2023.

Tại sự kiện của BREIT, Blackstone cho biết, các hạn mức rút vốn giúp Blackstone không bán đổ bán tháo các bất động sản đang nắm giữ, từ đó bảo vệ cho các nhà đầu tư. Larry Swedroe, Giám đốc nghiên cứu tại Buckingham Strategic Wealth, cho biết: “Đây là một đặc tính của các quỹ có thanh khoản hạn chế”.

Kể từ ngày 30/11/2022, Blackstone đã chi ra 5 tỷ USD để đáp ứng yêu cầu rút vốn của nhà đầu tư. Các khách hàng ở châu Á yêu cầu rút vốn mạnh nhất, dựa trên nguồn tin thân cận từ Financial Times. Các nhà đầu tư bên ngoài nước Mỹ đã giảm khoảng 50% lượng tiền bỏ vào BREIT trong 12 tháng qua.

Patrick Dwyer, Tổng giám đốc tại NewEdge Wealth, cho biết: "Nhiều nhà đầu tư vẫn tự tin vào quỹ đầu tư bất động sản của Blackstone. Đây là cách để tăng dòng tiền của bạn trong dài hạn và sở hữu các tài sản chất lượng cao. NewEdge Wealth là nhà đầu tư lớn của quỹ BREIT".

Trước đó, Blackstone đã hạn chế nhà đầu tư rút tiền khỏi quỹ BREIT sau khi lượng rút vốn chạm ngưỡng 2% tổng tài sản trong 1 tháng và 5% trong 1 quý.

Cổ phiếu Blackstone giảm mạnh khi BREIT hạn chế rút tiền, nhưng đã phục hồi phần nào nhờ sự phục hồi của thị trường chung và khoản đầu tư mới 4 tỷ USD của Đại học California.

Blackstone đã hứa hẹn với Đại học California về mức tỷ suất sinh lời hàng năm tối thiểu là 11,25% trong 6 năm tới và dành ra 1 tỷ USD để đảm bảo cho mức tỷ suất này. Nếu tỷ suất sinh lời không đạt được, Blackstone sẽ tịch thu cổ phiếu BREIT mà họ sở hữu cho Đại học California cho đến khi đáp ứng được tỷ suất sinh lời đó hoặc 1 tỷ USD hết.

Đại học California đầu tư thêm 500 triệu USD vào BREIT và Blackstone bỏ thêm 125 triệu USD để đảm bảo tỷ suất sinh lời cho tổ chức này.

Nếu Đại học California đầu tư vào Blackstone Property Partners (BPP) thay vì BREIT, lượng vốn mới có thể cho phép một số nhà đầu tư ở BPP rút vốn.

Gray cho biết khi được hỏi liệu nhà đầu tư có than phiền về thỏa thuận giữa Blackstone và Đại học California: “Chúng tôi vẫn chưa nghe thấy nhiều lời chất vấn của các khách hàng tổ chức về BPP, BREIT và Đại học California”.

Blackstone xem các yêu cầu rút vốn từ BPP là có thể kiểm soát được nhưng họ cho rằng, rủi ro thanh khoản sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến phí và tăng trưởng tài sản trong năm nay.

BPP bao gồm hàng chục quỹ khác nhau được Blackstone sử dụng để đầu tư bất động sản. Các yêu cầu rút tiền từ khách hàng BPP đã không được thực hiện vì các quỹ của BPP có quy định phải có tiền mới được rót vào trước khi Blackstone thực hiện yêu cầu rút vốn từ khách hàng. Trong khi đó, BREIT không có quy định này và vừa bị rút vốn hàng loạt do khách hàng lo ngại về thị trường bất động sản.

Các quỹ đầu tư bất động sản vĩnh viễn của Blackstone giảm khoảng 1,5% về giá trị trong quý IV/2022. Tuy nhiên, trong cả năm 2022, giá trị của các quỹ này đã tăng hơn 10%, nhờ dòng thu nhập tăng lên từ các bất động sản đã đầu tư.