Quốc Hội chuẩn bị sửa toàn diện Luật Đất đai: "Cởi trói" thị trường hay mở ra một chu kỳ tăng giá mới?

Một thông tin cực lớn vừa xuất hiện nhưng thị trường dường như vẫn chưa định giá hết là Quốc hội dự kiến sửa đổi toàn diện Luật Đất đai tại kỳ họp tháng 10/2026.

Và nếu điều này thực sự diễn ra đúng kỳ vọng thì đây có thể là bước ngoặt lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây. Không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp địa ốc, giá đất, đầu tư công, tín dụng ngân hàng,…mà còn tác động trực tiếp tới dòng tiền, lạm phát tài sản và cả tâm lý “giữ đất để chống mất giá tiền” của người dân.

1. ĐIỀU QUAN TRỌNG NHẤT LÀ KHÔNG PHẢI GIÁ ĐẤT GIẢM…

Nhiều người đang hiểu sai rằng sửa Luật Đất đai thì giá đất sẽ hạ, thực tế có thể ngược lại. Điểm tích cực lớn nhất của lần sửa đổi này không nằm ở việc làm đất rẻ hơn mà nằm ở việc tháo gỡ pháp lý, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, giảm độ trễ thủ tục và giúp dự án được triển khai nhanh hơn. Nói cách khác thì thị trường có thể bắt đầu “chạy lại”.

2. VẤN ĐỀ LỚN NHẤT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN SUỐT 3 NĂM QUA LÀ GÌ?

Không phải thiếu nhu cầu mà là pháp lý bị tắc với hàng loạt dự án xây xong không ra sổ, có đất nhưng không tính được tiền sử dụng đất, có quy hoạch nhưng không thể mở bán, có khách nhưng không thể ghi nhận doanh thu khiến tiền bị “kẹt” trong hệ thống. Và đó là lý do các doanh nghiệp thiếu dòng tiền, ngân hàng mắc kẹt tín dụng, thị trường đóng băng thanh khoản kéo dài.

3. LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI CÓ THỂ “GIẢI PHÓNG” ĐIỀU GÌ?

Theo định hướng hiện tại thì trọng tâm sửa đổi sẽ tập trung vào bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất, bồi thường - tái định cư, cấp giấy chứng nhận và phân cấp thẩm quyền địa phương. Nghe có vẻ kỹ thuật nhưng thực tế đây chính là “nút thắt sinh tử” của cả thị trường bất động sản khi chỉ cần thời gian phê duyệt nhanh hơn vài quý, tiến độ xác định nghĩa vụ tài chính rõ ràng hơn,…thì dự án có thể mở bán, doanh thu được ghi nhận và dòng tiền quay lại hệ thống.

4. NHƯNG KHÔNG PHẢI DOANH NGHIỆP NÀO CŨNG ĐƯỢC CỨU

Đây mới là điều nhà đầu tư cần hiểu rõ khi luật mới nếu được thông qua sẽ không tạo ra sóng bất động sản đồng loạt mà thị trường sẽ phân hóa cực mạnh. Nhóm hưởng lợi lớn nhất có thể là các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, dự án đã gần hoàn tất pháp lý, có quy hoạch rõ ràng và đủ tiền đóng nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó với những doanh nghiệp có pháp lý rối, nguồn gốc đất phức tạp, dính thanh tra hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao...chưa chắc được “giải cứu” ngay.

5. ĐIỀU GÌ SẼ XẢY RA NẾU THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI “THÔNG” TRỞ LẠI?

Nếu pháp lý được tháo gỡ mạnh thì dòng tiền có thể quay lại bất động sản rất nhanh. Và đó là lúc giá đất, giá vật liệu, chi phí xây dựng, giá thuê và tài sản tài chính…cùng chịu áp lực tăng. Đây là điều rất đáng chú ý trong bối cảnh đầu tư công đang đẩy mạnh, tín dụng BĐS có xu hướng phân loại nới lỏng và lạm phát tài sản đang âm thầm quay lại.

6. VÌ SAO NGƯỜI DÂN VẪN THÍCH GIỮ ĐẤT?

Bởi trong tâm lý số đông thì đất không chỉ là tài sản mà nó còn là nơi trú ẩn chống lạm phát, chống tiền mất giá và là “két sắt tài sản” của nhiều gia đình Việt Nam. Khi vàng tăng, CPI nhích lên, tiền liên tục được bơm ra nền kinh tế thì tài sản hữu hình như đất lại càng được chú ý.

7. GÓC NHÌN ĐẦU TƯ

Nếu Luật Đất đai được sửa toàn diện theo đúng định hướng thì thị trường có thể bước vào một chu kỳ tái định giá rất lớn nhưng cơ hội sẽ không nằm ở “mua đại bất động sản” mà nằm ở việc chọn đúng doanh nghiệp, đúng quỹ đất, đúng pháp lý và đặc biệt là đúng vị trí có thanh khoản thực. Thời kỳ “ôm đất là thắng” có thể đã qua. Chu kỳ tới sẽ là cuộc chơi của năng lực triển khai thật.

8. KẾT LUẬN

Việc sửa toàn diện Luật Đất đai không đơn thuần là thay đổi pháp lý mà nó có thể là cú kích hoạt lại dòng tiền lớn nhất của nền kinh tế trong nhiều năm tới. Và nếu thị trường bất động sản thực sự được “cởi trói” thì nhóm ngân hàng, vật liệu xây dựng, đầu tư công, tài sản tài chính, và cả lạm phát…đều sẽ bị tác động dây chuyền.

Theo anh chị thì Luật Đất đai mới sẽ giúp thị trường phục hồi bền vững hay mở ra thêm một chu kỳ tăng nóng mới của giá tài sản? Comment góc nhìn bên dưới nhé.

Nếu muốn cập nhật sớm các chính sách vĩ mô, danh sách doanh nghiệp BĐS hưởng lợi, chiến lược đón sóng đầu tư công - đất đai - tín dụng 2026 thì đừng quên Like & Share bài viết đồng thời Follow Quốc Việt để không bỏ lỡ những thay đổi có thể xoay chuyển toàn bộ dòng tiền của thị trường trong chu kỳ mới.