Phân khúc bất động sản nào sẽ lên ngôi trong giai đoạn cuối năm 2022 và đầu 2023?

Theo các chuyên gia, quý 4 và đầu năm hàng năm thường là giai đoạn có những cơn sốt về đất nền do đây là khoảng thời gian các địa phương công bố quy hoạch.

Trong buổi Báo cáo thị trường bất động sản với chủ đề “Giữa những kỳ vọng” do Batdongsan.com.vn tổ chức sáng ngày 06/10, các chuyên gia trong ngành đã đưa ra những phân tích cũng như dự báo về tình hình của thị trường bất động sản trong quý 4/2022 và năm 2023.

Tại buổi báo cáo, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định trong xu hướng ngắn hạn, việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng từ phía chủ đầu tư lẫn người mua đều sẽ gặp khó khăn khi đang có khá nhiều yếu tố bất lợi.

Thứ nhất, tín dụng của các ngân hàng trong thời gian tới sẽ ưu tiên chảy vào các đơn vị sản xuất do điều này sẽ giúp kích thích phát triển kinh tế. Còn nếu chảy vào bất động sản, dòng vốn sẽ tập trung vào các dự án nhà ở xã hội hoặc các dự án công nghiệp để thu hút FDI.

Thứ hai, các chủ đầu tư còn đứng trước sức ép từ việc lượng trái phiếu sẽ lần lượt đáo hạn vào năm 2023 và năm 2024.

Do đó, ông đánh giá bức tranh hiện trạng của thị trường bất động sản là tiếp cận vốn khó, người mua cũng khó và trong tương lai gần cũng khó.

Mặt khác, ông Quốc Anh cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng, thay vì nhìn vào yếu tố ngắn hạn, nhà đầu tư nên quan tâm đến các yếu tố trung và dài hạn.

Yếu tố đầu tiên hỗ trợ thị trường là GDP Việt Nam tiếp tục tăng trường bền vững. Trong giai đoạn 2022-2023, Việt Nam duy trì là một trong những nước có tốc độ tăng trưởng rất cao trong bối cảnh đa phần các quốc gia khác đều chậm lại. Việt Nam vừa đảm bảo tốc độ tăng trưởng GDP cao, vừa thực hiện mục tiêu kiểm soát lạm phát.

Yếu tố thứ hai là giải ngân FDI của Việt Nam đang ổn định qua các năm. Vừa qua, khi lãi suất tăng cao, việc rút vốn của nhà đầu tư tại các nước về Mỹ là rất lớn. Tuy nhiên, Việt Nam đã ổn định được tỷ giá, đảm bảo tốc độ giải ngân, tạo ra nền tảng nền kinh tế phát triển bền vững.

Yếu tố thứ ba là sự gia tăng tầng lớp trung lưu và mức chi tiêu. Khi mức chi tiêu ngày càng tăng thì chi tiêu cho bất động sản sẽ tốt lên.

Cuối cùng là tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đang tăng nhanh. Đến năm 2025, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam được dự báo ở mức 40%, trong khi các quốc gia khác như Trung Quốc, Hàn Quốc hiện nay đều đạt tốc độ đô thị hóa ở mức 60% và 70%. Như vậy, dư địa tăng trưởng của thị trường vẫn còn rất cao.

3 yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Về chiến lược đầu tư trong thời gian tới, ông Quốc Anh nhận định đầu tư hay mua bất động sản là mua sự kỳ vọng trong tương lai và 3 yếu tố sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản là quy hoạch, chính sách và FDI. Do đó, sự kỳ vọng nên được đặt vào các khu vực có kinh tế đủ tốt, người dân có thu nhập đủ cao và sẵn sàng chi tiêu nhiều cho bất động sản.

Sắp tới là giai đoạn quý 4/2022, ông đánh giá đây là khoảng thời gian thuận lợi cho những nhà đầu tư với lượng tiền thật (không sử dụng đòn bẩy tài chính) có thể tìm kiếm và sở hữu các bất động sản đang bị thị trường đánh giá thấp.

Dù vậy, đứng trước nhiều yếu tố bất định về kinh tế, địa chính trị như hiện nay, nhà đầu tư bất động sản nên chuẩn bị những phương án ứng phó như xác định lại nguồn vốn, quản lý chặt chẽ dòng tiền, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất trong năm 2023 có khả năng sẽ còn tăng mạnh hơn so với năm 2022.

Phân khúc nào sẽ “tỏa sáng” trong thời gian tới?

Theo nhận định của ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc phụ trách thị trường TP.HCM và Bình Dương của Batdongsan.com.vn, quý 4 thường là quý sôi động của thị trường bất động sản. Theo dự báo, nguồn cung trong quý 4 sẽ tăng trưởng mạnh trở lại, đặc biệt là phân khúc chung cư cho người có nhu cầu ở thực tại TPHCM, khi các chủ đầu tư đang bắt đầu các đợt mở bán mới.

Tuy nhiên, theo ông Lê Đình Hảo - Giám đốc Khối kinh doanh của Batdongsan.com.vn, giá của phân khúc chung cư sẽ tiếp tục giữ ở mức cao. Nguyên nhân là do hiện nay, nguồn cung về chung cư đang khan hiếm. Ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM, số lượng chung cư chào bán đang dao động từ 20 - 25 ngàn căn. Nếu so với dân số tại 2 thành phố này, nguồn cung chung cư so với như cầu vẫn đang rất hạn chế. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp hiện nay vẫn chưa được tháo gỡ về vốn, chưa được cấp quỹ đất để triển khai dự án hay các vấn đề về pháp lý, điều này khiến nguồn cung ngày càng bó hẹp, tạo nên áp lực giữ giá chung cư ở mức cao.

Bên cạnh phân khúc chung cư, ông Tuấn đánh giá dù bị ảnh hưởng trong ngắn hạn nhưng nếu xét về dài hạn, sự quan tâm đến phân khúc đất nền sẽ dần phục hồi do nhu cầu nhà ở tại Việt Nam là rất lớn, nhất là trong bối cảnh tăng trưởng GDP cao như hiện nay.

Ông cũng lưu ý quý 4 và đầu năm hàng năm thường là giai đoạn có những cơn sốt về đất nền do đây là khoảng thời gian các địa phương công bố quy hoạch. Hiện nay, nhiều địa phương có tiến độ giải ngân đầu tư công rất thấp, vì vậy việc các địa phương tập trung giải ngân trong quý cuối năm có thể sẽ giúp phân khúc này có được sự quan tâm trở lại.

Vậy nếu các quy định về tín dụng tiếp tục bị siết chặt thì sao? Theo ông Tuấn, nếu tín dụng tiếp tục bị siết chặt, cung cầu của thị trường sẽ bị ảnh hưởng nặng nề, qua đó sẽ dẫn đến 2 hệ quả.

Thứ nhất, những giỏ hàng hiện tại thị trường đang mở bán sẽ có mức độ thanh lọc tự nhiên, những dự án tốt sẽ được người mua ưu tiên tìm kiếm vì khi thị trường khó khăn, nhà đầu tư sẽ có xu hướng chọn những sản phẩm an toàn nhất.

Thứ hai, bản thân người mua sẽ phải cơ cấu lại nguồn vốn và ưu tiên sự an toàn hơn sinh lời, đảm bảo mục tiêu đầu tiên là không lỗ rồi mới tính đến bài toán sinh lời.

Ông đánh giá dù khẩu vị đầu tư mỗi người là khác nhau nhưng trong bối cảnh hiện tại, sẽ có 2 phân khúc tiềm năng trong thời gian tới.

Đầu tiên là phân khúc bất động sản nhà phố, chủ yếu là những nơi có hạ tầng về liên kết vùng tốt, có dân cư sống hiện hữu.

Thứ hai là phân khúc bất động sản liên quan đến hạ tầng khu công nghiệp như các khu nhà ở, dịch vụ thương mại, logistics, kho, xưởng , bến bãi,… do các chính sách của Chính phủ đang tập trung hồi phục nền kinh tế nên các loại hình bất động sản liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh cũng sẽ được hưởng lợi.

Những kỳ vọng đối với Luật Đất đai sửa đổi

Ông Lê Đình Hảo thông tin, nếu nhìn vào lịch sử, thị trường đều có những đợt sốt rất mạnh sau những lần sửa đổi Luật Đất đai. Do đó, trong lần sửa đổi này, ông kỳ vọng những sản phẩm mới được đặt tên như condotel, officetel và những sản phẩm có sức kết hợp với shophouse sẽ trở thành xu hướng mới của thị trường.

Kỳ vọng thứ hai được ông đưa ra là bộ Luật sẽ trả lời được những câu hỏi “nóng” hiện nay như chung cư có thời hạn hay không? Hay officetel có được cấp sổ đỏ hay không?

Cuối cùng, ông kỳ vọng Luật Đất đai mới sẽ phân ra giữa bảo vệ nhà đầu tư và những người ở thực. Khi nhà đầu tư chưa có sự bảo hộ định danh rõ ràng thì sẽ khó thúc đẩy sự phát triển ở tầm cao mới. Việc sửa đổi trong thời gian sắp tới sẽ tạo tiền đề cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tiệm cận gần hơn thị trường thế giới.