Phần 4: tài khoá & đầu tư công: “động cơ đẩy” quyết định chu kỳ bất động sản 2025–2030

Nếu 3 công cụ trước (Tiền tệ – Thị trường vốn – Pháp lý & Quy hoạch) là “van điều tiết”, thì Đầu tư công chính là động cơ đẩy, giữ vai trò quyết định mặt bằng hạ tầng, tốc độ hấp thụ vốn và chu kỳ tăng giá mới của bất động sản.

Năm 2025 chứng kiến một kịch bản chưa từng có:

✔ 250 dự án khởi công – khánh thành đồng loạt ngày 2/9

✔ 1.280 nghìn tỷ đồng tổng mức đầu tư

✔ Xuất hiện 08 dự án quốc gia và hàng chục dự án nhóm A, B, C lan tỏa trên 34 tỉnh thành

✔ Bộ máy “hai cấp – một thẩm quyền” hậu sáp nhập tỉnh vừa được tái cấu trúc để đẩy tốc độ giải ngân

Về tổng thể, bức tranh Đầu tư công 2025 là một pha “đạp ga cực mạnh”, nhưng thực tế cho thấy tốc độ giải ngân vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng. Đây chính là điểm nghẽn mà Chính phủ đang “mở khoá” bằng loạt chính sách mạnh tay trong quý III–IV/2025.

1. KẾ HOẠCH GIẢI NGÂN: CHƯA BAO GIỜ BÙNG NỔ NHƯ NĂM 2025

Kế hoạch giải ngân 2025 vọt lên 820 nghìn tỷ, mức cao nhất lịch sử.

Tăng trưởng kế hoạch đạt 22%, cho thấy chủ trương “kéo hạ tầng đi trước”.

Đây là tín hiệu then chốt, vì mỗi 1% tăng giải ngân đầu tư công thường kéo theo 1,6–1,8% tăng trưởng ngành xây dựng và vật liệu, từ đó lan tỏa sang bất động sản qua “hiệu ứng dòng tiền – dòng người – dòng hạ tầng”.

Nhưng kế hoạch chỉ là một nửa câu chuyện…

2. GIẢI NGÂN THỰC TẾ: TIẾN ĐỘ CHẬM – CHƯA MẠNH MẼ

29 bộ/ngành và 15 địa phương giải ngân dưới mức bình quân.

Một số địa phương trọng điểm phía Nam và Bắc có tỷ lệ thấp do:

Chuyển đổi mô hình “hai cấp chính quyền”

Thời tiết cực đoan gây đình trệ

Vướng mắc pháp lý trong hồ sơ thanh toán

Điểm đáng chú ý: tăng trưởng giải ngân 2025 âm tới -33% trong kỳ 10 tháng, phản ánh độ trễ giữa kế hoạch và khả năng giải ngân thực tế.

Chính phủ đã phải vào cuộc bằng hàng loạt chính sách cấp bách.

3. LOẠT CƠ CHẾ GỠ ĐIỂM NGHẼN: CẢI CÁCH MẠNH CHƯA TỪNG CÓ

(1) Nghị quyết 66.4/2025/NQ-CP – Tháo gỡ vướng mắc vật liệu xây dựng

→ Giải quyết thiếu hụt vật liệu tại hàng loạt tuyến cao tốc

→ Tăng cung đầu vào cho dự án hạ tầng trọng điểm

(2) Nghị định 254/2026/NĐ-CP – Cắt giảm 33% thủ tục hành chính

→ Phân quyền cho chủ đầu tư

→ Giảm 70% khối lượng giấy tờ hồ sơ thanh toán

→ Đẩy nhanh thanh toán – quyết toán

(3) Công điện 169/CĐ-TTg – Thúc đẩy tiến độ giải ngân

→ Yêu cầu các bộ ngành ký cam kết tiến độ

→ Tăng kiểm tra, xử lý chậm giải ngân

Đây là “tam giác thúc đẩy” giải ngân: Giảm thủ tục – Tăng phân quyền – Rút ngắn thời gian.

4. DÒNG TIỀN ĐẦU TƯ CÔNG TRÀN VỀ HAI CỰC TĂNG TRƯỞNG: MIỀN BẮC & MIỀN NAM

4.1 Miền Bắc: Hà Nội giữ vai trò tâm điểm

Nguồn lực đang dồn mạnh vào 3 đột phá chính:

Điểm chung: các dự án này đều mở khóa đất đai – kết nối – logistics, từ đó hâm nóng bất động sản theo chu kỳ “hạ tầng đi trước – giá đất theo sau”.

4.2 Miền Nam: TP.HCM – Long An – Đồng Nai – Bình Dương tạo siêu cực tăng trưởng

Cao tốc Tân An – Bình Dương – Chơn Thành

Các tuyến Metro TP.HCM kết nối vệ tinh

Vành đai 3 – Vành đai 4

Sân bay Long Thành

Điểm nhấn: Nguồn cung nhà ở tương lai 2025–2026 tập trung theo vành đai, cao tốc và metro → Một xu hướng giá mới sẽ hình thành quanh trục kết nối này.

5. 250 DỰ ÁN NGÀY 2/9 – “CÚ HÍCH KHỞI ĐỘNG CHU KỲ”

250 công trình đồng loạt khởi công và khánh thành trong ngày 2/9 đánh dấu:

Quy mô đầu tư công 1,28 triệu tỷ

Chiếm 37% vốn nhà nước, còn lại là vốn tư nhân & FDI

Định vị tầm nhìn tăng trưởng 8% năm 2025 và tốc độ 2 chữ số từ 2026 trở đi

Điểm khác biệt: lần này, đầu tư công không đi một mình — nó song hành với tái cấu trúc pháp lý – mở vốn – giảm thủ tục – quy hoạch liên tỉnh.

Đây là lần đầu tiên trong 20 năm, tất cả các công cụ điều tiết kinh tế cùng hướng vào một mục tiêu duy nhất: khởi động chu kỳ tăng trưởng mới.

6. TÁC ĐỘNG ĐẾN BẤT ĐỘNG SẢN: CHU KỲ MỚI ĐANG ĐƯỢC ĐỊNH HÌNH

4 tác động nổi bật:

Hạ tầng đẩy mạnh phân hóa giá trị

→ Đất gần tuyến metro, vành đai, cao tốc sẽ tăng trước.

Giải ngân tăng → dòng tiền xây dựng phục hồi

→ Lợi nhuận doanh nghiệp VLXD – hạ tầng – BĐS khu công nghiệp bật mạnh.

Chuỗi vệ tinh TP.HCM & Hà Nội hình thành rõ ràng

→ Long An – Tây Ninh – Bắc Ninh – Hưng Yên trở thành tâm điểm.

Tăng trưởng FDI đi cùng đầu tư công

→ Bất động sản công nghiệp – kho vận – logistics hưởng lợi trực tiếp.

Tài khoá – Đầu tư công là “chân ga” của nền kinh tế. Nhưng để chu kỳ tăng trưởng bất động sản 2025–2030 bền vững, cần thêm một chiến lược điều phối tổng thể giữa 4 công cụ điều tiết: Tiền tệ – Thị trường vốn – Pháp lý – Tài khoá.