Nửa cuối năm, địa ốc đổi cuộc chơi?

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh với thanh khoản suy giảm, áp lực lãi vay gia tăng và hiện tượng cắt lỗ xuất hiện ở một số phân khúc. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng kịch bản giảm giá diện rộng khó xảy ra khi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao.

Nguồn cung được cải thiện nhờ tháo gỡ pháp lý nhưng sức mua chưa theo kịp. Trong bối cảnh đó, cuộc cạnh tranh trên thị trường chuyển từ tăng giá sang chất lượng sản phẩm, pháp lý và khả năng tạo dòng tiền.

Bước sang nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản được đánh giá đang chuyển sang trạng thái cân bằng hơn sau giai đoạn tăng mạnh trước đó. Theo các chuyên gia, điều đáng chú ý không nằm ở biến động giá mà ở sự suy yếu của thanh khoản.

Theo dữ liệu từ OneHousing, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể mức trên 80% của cùng kỳ năm 2025. Điều này cho thấy người mua vẫn hiện diện nhưng đã thận trọng hơn trước khi xuống tiền.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng xuất hiện một đợt giảm giá mạnh trên diện rộng là không cao bởi chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công, vốn và đầu tư hạ tầng vẫn neo ở mức cao.

Thay vào đó, khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Áp lực cắt lỗ vẫn hiện hữu

Một diễn biến đáng chú ý trong năm nay là làn sóng cắt lỗ xuất hiện tại một số dự án, chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều khoản vay đã hết thời gian ưu đãi, trong khi mặt bằng lãi suất cao khiến áp lực trả nợ gia tăng, buộc một bộ phận nhà đầu tư phải bán tài sản để cơ cấu dòng tiền.

Tuy nhiên, hiện tượng này không diễn ra đồng loạt. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, cộng đồng cư dân ổn định và khả năng khai thác thực tế vẫn giữ giá tương đối tốt. Ngược lại, các sản phẩm hình thành trong giai đoạn sốt nóng hoặc có tính đầu cơ cao chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn.

Theo MBS, mặt bằng lãi suất cùng nguồn cung gia tăng sẽ tiếp tục tạo sức ép lên thanh khoản trong các tháng cuối năm, dù nhiều doanh nghiệp đã tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất 7-8% trong hai năm đầu.

Cơ hội tập trung vào dự án có giá trị thực

Ở góc nhìn dài hạn, nhiều yếu tố nền tảng vẫn đang hỗ trợ thị trường như đầu tư công, phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị và hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở.

Đồng thời, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp và nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ giúp cơ cấu nguồn cung cân bằng hơn.

Các chuyên gia nhận định cơ hội trên thị trường không biến mất mà đang dịch chuyển sang những tài sản có pháp lý minh bạch, vị trí gắn với hạ tầng, khả năng tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết, sự phân hóa nhiều khả năng sẽ ngày càng rõ nét. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, năng lực tài chính tốt và tiến độ triển khai ổn định sẽ có lợi thế hơn trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Nhìn chung, nửa cuối năm 2026 được dự báo chưa xuất hiện các cơn sốt giá mới, nhưng sẽ là giai đoạn thị trường tái định hình, nơi yếu tố chất lượng dự án và sức khỏe tài chính doanh nghiệp trở thành động lực quyết định thay cho kỳ vọng đầu cơ như các chu kỳ trước.