Nỗi lo với hàng tồn kho bất động sản từ các dự án dang dở

Tồn kho của nhóm bất động sản niêm yết hơn 11 tỉ USD

Sau thời gian dài giãn cách vì dịch bệnh COVID-19, số liệu "hàng tồn kho" của các doanh nghiệp bất động sản theo báo cáo tài chính quý III/2021 đang cho thấy, có sự tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2020.

Căn cứ theo báo cáo tài chính quý III/2021, tính đến hết tháng 9, nhóm các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản niêm yết tồn kho gần 270.000 tỉ đồng, tương đương trên 11 tỉ USD.

Đơn cử có thể kể đến nhiều ông lớn trong lĩnh vực với con số tồn kho lên tới trên 10.000 tỉ đồng như tại ngày 30.9.2021, tổng tài sản của Tập đoàn Novaland đạt 184.062 tỉ đồng, tăng 27,3% so với cuối năm 2020. Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận hơn 105.859 tỉ đồng, tăng 21,9% so với thời điểm 31.12.2020 chủ yếu đến từ việc tăng chi phí đầu tư phát triển tại các dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram.

Có 93% tổng hàng tồn kho (tương đương hơn 98.503 tỉ đồng) là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, giá trị hàng tồn kho đến cuối tháng 9 lên tới gần 18.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 80% tổng tài sản. Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh vừa công bố kết quả kinh doanh quý III vừa qua, trong đó hàng tồn kho tại thời điểm cuối quý III của Đất Xanh ghi nhận con số khủng lên đến hơn 11.140 tỉ đồng.

Hay như Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt hạch toán giá trị hàng tồn kho tăng 28% sau 3 quý, đạt gần 12.000 tỉ đồng vào cuối tháng 9. Trong đó, tồn kho của Phát Đạt chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai.

Nhìn chung, sau quãng thời gian dài ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 và giãn cách xã hội, báo cáo tài chính của các công ty bất động sản đều ghi nhận số liệu hàng tồn kho tăng tính đến thời điểm 30.9.2021.

Bên cạnh những vấn đề liên quan đến pháp lý, quá trình triển khai dự án mất nhiều năm, tiến độ bị ảnh hưởng do dịch, một số doanh nghiệp đã tranh thủ M&A trong giai đoạn dịch bệnh, qua đó phát sinh thêm tồn kho.

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III, Bộ Xây dựng thông tin số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính 15.067 căn, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý giảm so với quý trước do một số địa phương lớn phải thực hiện giãn cách kéo dài.

Đã thật sự đáng lo ngại?

Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Song, vẫn đang có nhiều quan điểm về câu chuyện hàng tồn kho của doanh nghiệp ngành bất động sản.

Về phía góc nhìn của các doanh nghiệp thì đó không phải là tồn kho, mà chỉ là sản phẩm chưa bán hoặc đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường của các doanh nghiệp địa ốc. Và nếu chỉ nhìn vào báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bất động sản và thấy con số hàng tồn kho là cả nghìn tỉ đồng, nhiều người cho rằng, doanh nghiệp đó đang lâm vào khủng hoảng nặng nề là hoàn toàn nhầm. Bởi lẽ, đặc thù ngành nghề này là hàng tồn kho có những đặc điểm riêng không giống như các ngành sản xuất hay tiêu dùng khác.

Trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, ông Nguyễn Văn Dũng - Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển bất động sản Trường Phát - cho rằng, phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong quý III đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng là điều dễ hiểu do việc khó bán hàng, thanh khoản thị trường gần như đóng băng trong giai đoạn giãn cách.

Giá trị tồn kho của doanh nghiệp bất động sản tăng lên có cả hai mặt tích cực và tiêu cực với doanh nghiệp. Điểm tích cực là doanh nghiệp có tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thanh khoản thị trường bất động sản hồi phục. Trong thời gian giãn cách xã hội, khách hàng không thể đi thực tế để giao dịch nên thanh khoản thị trường kém chứ không phải không có nhu cầu. Tuy nhiên, giá trị hàng tồn kho tăng lên là một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm. Hiện tượng dòng tiền âm sẽ khiến các doanh nghiệp, đặc biệt những đơn vị chuyên về môi giới, gặp khó khăn vì bất động sản là lĩnh vực ngốn rất nhiều vốn.

Điều đáng lo nhất theo góc nhìn của chuyên gia TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư của Quỹ DG Investment, đó là dù không công bố con số chi tiết như các doanh nghiệp niêm yết, nhưng tồn kho lớn cũng là tình trạng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc chưa niêm yết gặp phải. Lượng hàng tồn kho này nằm chủ yếu ở các dự án đã được chấp thuận chủ trương phát triển, nhưng vì liên quan tới thủ tục pháp lý quỹ đất, nên chưa thể triển khai.

Cụ thể, trong danh sách hơn 200 dự án được phê duyệt chủ trương phát triển nhà ở tại TPHCM giai đoạn 2016 - 2020, hiện có nhiều dự án quá thời gian bàn giao, nhưng vẫn chưa được xây dựng.

Hàng tồn kho theo kế hoạch sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông sản phẩm là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp. Trong lĩnh vực bất động sản, sản phẩm nhà ở đã hoàn thiện mà tồn kho mới đáng lo ngại còn tồn kho bất động sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng thì không đáng lo ngại.

"Hàng tồn kho bất động sản sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, nếu đó là bán thành phẩm như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay… hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ phá sản" - TS Nguyễn Duy Phương, nêu quan điểm.