Nhìn tòa nhà của Lý Gia Thành để thấy sự ảm đạm của thị trường văn phòng Hồng Kông

Không có tài sản nào ở Hồng Kông thể hiện rõ nỗi đau trên thị trường cho thuê văn phòng hơn tòa nhà của huyền thoại bất động sản Lý Gia Thành.

Tòa Cheung Kong Center ở khu Central, được xem như “viên ngọc quý” của CK Asset Holdings, vẫn chưa được lấp đầy trong năm qua, với 1/4 diện tích chưa có khách thuê. Thậm chí, tòa tháp mới xây của họ chỉ mới cho thuê được 10% diện tích.

Tỷ lệ trống cao kỷ lục

Dù có những tòa nhà khác trong khu vực có tỷ lệ trống cao hơn, sự chật vật của các bất động sản cao cấp của Lý Gia Thành phản ánh sự ảm đạm kéo dài trên thị trường văn phòng Hồng Kông. Theo CBRE Group, tỷ lệ trống của thành phố đạt mức cao lịch sử 16.7% trong quý đầu tiên, mặc dù giá cho thuê văn phòng đã giảm 35% từ đỉnh năm 2019.

Cheung Kong Center II, một phiên bản nhỏ hơn của tòa nhà trụ sở chính của CK, chỉ mới cho thuê được một phần nhỏ trong 41 tầng kể từ khi bắt đầu hoạt động vào năm 2023. Công ty đã từ chối bình luận về vấn đề này.

Chủ tịch CK Asset, Victor Li, gần đây thừa nhận rằng nhu cầu mới về văn phòng không cao trong ngắn hạn nhưng vẫn tin tưởng vào tương lai của tòa Cheung Kong Center II.

“Xét cho cùng, không có nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng với tầm nhìn bao quát bến cảng trên thị trường,” ông Li nói tại cuộc họp cổ đông thường niên hồi đầu tháng này. “Ngoài ra, tòa nhà nằm ở khu vực trung tâm thành phố cốt lõi của Hồng Kông và là một trong những tòa nhà văn phòng chất lượng cao nhất thành phố. Tôi không cảm thấy quá lo lắng.”

Thay đổi chiến lược cho thuê

Bên kia đường, tòa nhà văn phòng mới của Henderson Land Development, do Zaha Hadid Architects thiết kế, đã thành công hơn trong việc thu hút khách thuê. Tuy nhiên, tòa nhà 36 tầng này vẫn còn 40% diện tích chưa có khách thuê. Chủ tòa nhà gần đây đã chia nhỏ không gian để cho thuê, thay vì cho thuê nguyên tầng.

Nhìn chung, các văn phòng mới ở Hồng Kông đang gặp khó khăn trong việc cho thuê. Dữ liệu của CBRE cho thấy tỷ lệ cam kết thuê đối với hầu hết các tòa nhà mới vẫn dưới 50% trong quý đầu tiên. Ngay cả những tòa nhà được săn đón nhất của trung tâm tài chính cũng chịu cảnh ế khách. Trong tháng 5/2024, hai tòa nhà “chọc trời” International Finance Centre I và II – nơi đặt trụ sở của các công ty như Citadel – ghi nhận tỷ lệ trống khách tăng lần lượt lên 5.5% và 3.3%, trong khi cách đây một năm, các tòa nhà này được lấp đầy 100%.

Trong bối cảnh xuất hiện nguồn cung mới và cạnh tranh gay gắt hơn, các chủ nhà đã trở nên dễ dãi hơn với khách thuê.

Alex Barnes, Giám đốc điều hành của cơ quan bất động sản JLL, cho biết: “Bây giờ các chủ nhà chắc chắn đã linh hoạt hơn so với vài thập kỷ trước”. Ông nói thêm, người thuê nhà có nhiều tiếng nói hơn trong các điều khoản và điều kiện của hợp đồng thuê và có thể yêu cầu điều chỉnh không gian. JLL dự đoán giá thuê sẽ giảm tới 5% trong năm nay.

Ngoài nguồn cung tăng, thị trường văn phòng thành phố còn bị tổn thương bởi nỗ lực cắt giảm chi phí của các ngân hàng quốc tế và lợi nhuận yếu hơn dự báo của các công ty Trung Quốc đại lục.

Một số công ty tài chính cũng thu hẹp diện tích văn phòng trong bối cảnh thị trường kém sôi động. Số tiền thu được từ đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) của Hồng Kông trong quý đầu tiên giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2009, tiếp tục chuỗi ngày ảm đạm kể từ năm ngoái khi thành phố này tụt lại phía sau Mumbai.

Hồi tháng 3/2024, Bloomberg News đưa tin rằng Bank of America đã thu hẹp diện tích văn phòng tại tòa Cheung Kong Center ở Central để chuyển một số nhân viên của mình đến một địa điểm rẻ hơn. Các công ty Trung Quốc đại lục, từng là những khách thuê năng động nhất trong thành phố, cũng không mặn mà. Dữ liệu từ CBRE cho thấy họ chỉ chiếm 8% tổng số hợp đồng thuê mới trong quý đầu tiên.

Tất cả điều này mang lại cho người thuê nhiều quyền đàm phán hơn. Barnes cho biết: “Những dự án phát triển mới này là một trong những cơ hội tốt nhất để những người thuê nhà ở Hồng Kông nâng cấp văn phòng của họ”.