Nhà ở xã hội: Tiền đã mở, thiếu gì?

Sau khi hàng loạt cơ chế về đất đai, thủ tục và tín dụng được nới rộng, nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, nguồn cung tăng nhanh cũng đặt ra bài toán mới: phân bổ dự án theo nhu cầu thực, tốc độ bán hàng và hiệu quả tài chính của doanh nghiệp.

Đến tháng 5/2026, cả nước có 781 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 720.000 căn đang triển khai. Con số này có thể lên khoảng 1.200 dự án, tương đương 1,5 triệu căn vào năm 2030, vượt mục tiêu 1 triệu căn được đặt ra.

Nhà ở xã hội từng là phân khúc ít hấp dẫn doanh nghiệp do thủ tục kéo dài, quỹ đất hạn chế, nguồn vốn khó tiếp cận và biên lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10%. Tuy nhiên, chính sách đang thay đổi mạnh.

Theo số liệu Bộ Xây dựng, đến tháng 5/2026, Việt Nam có 781 dự án nhà ở xã hội, tương ứng hơn 720.055 căn hộ đang được triển khai. Nếu tiến độ tiếp tục duy trì, tổng số dự án có thể lên khoảng 1.200, với khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030.

Nguồn vốn cũng được mở rộng. Doanh nghiệp có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi khoảng 6,1-6,5%/năm từ gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, trong khi người mua có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi khoảng 5,4-5,6%/năm trong những năm đầu tùy chương trình.

Thủ tục được rút ngắn đáng kể. Thời gian thực hiện một số khâu như đấu thầu, quy hoạch 1/500 và giao đất được giảm mạnh, giúp tốc độ triển khai dự án nhanh hơn trước.

Nhưng khi nguồn cung tăng nhanh, một nghịch lý mới bắt đầu xuất hiện: nơi có nhu cầu cao lại thiếu nhà, nơi có nguồn cung lại có nguy cơ bán chậm.

Theo doanh nghiệp, một số địa phương dân số thấp, giá đất nền không cao có thể xuất hiện dư cung cục bộ. Ngược lại, Hà Nội và TP.HCM vẫn thiếu nguồn cung so với nhu cầu thực.

Điều này tác động trực tiếp đến hiệu quả tài chính của chủ đầu tư. Với giá bán và biên lợi nhuận được kiểm soát, dự án tiêu thụ chậm đồng nghĩa dòng tiền thu hồi kéo dài trong khi chi phí vốn tiếp tục phát sinh.

Quy trình mở bán cũng là một điểm nghẽn. Một đợt mở bán nhà ở xã hội hiện có thể mất 80-85 ngày, khiến tốc độ giải phóng hàng tồn và thu hồi vốn của doanh nghiệp bị hạn chế.

Một vấn đề khác là thông tin. Tình trạng môi giới nhận tiền để làm “suất ngoại giao” trong quá khứ khiến người mua vẫn dè chừng, trong khi thông tin về dự án, điều kiện mua và quy trình xét duyệt chưa tiếp cận đồng đều tới người dân.

Ở góc độ thị trường, bài toán nhà ở xã hội vì vậy đang chuyển từ “có làm được hay không” sang “làm ở đâu, bán cho ai và dòng tiền vận hành thế nào”.

Nếu chính sách tiếp tục được điều chỉnh theo nhu cầu từng địa phương, nhà ở xã hội có thể trở thành một trụ cột mới của thị trường bất động sản. Ngược lại, nguồn cung tăng nhanh nhưng lệch nhu cầu có thể khiến doanh nghiệp chịu áp lực dòng tiền, trong khi mục tiêu an sinh chưa đạt hiệu quả tối đa.