#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Nhà ở giá phù hợp: Kỳ vọng lớn, thách thức thực thi

Dự thảo Nghị quyết thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng là "phao cứu sinh" cho người thu nhập trung bình. Tuy nhiên, để chính sách này không chỉ dừng lại ở ý tưởng, thị trường đang chờ đợi những cơ chế đột phá về quỹ đất và vốn vay.

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là giải pháp nhằm lấp khoảng trống kéo dài nhiều năm của phân khúc trung bình.

Theo dự thảo, mỗi cá nhân chỉ được mua hoặc thuê mua một căn và không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm, nhằm hạn chế đầu cơ và đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng.

Để thu hút doanh nghiệp, cơ quan soạn thảo đưa ra loạt ưu đãi như lợi nhuận định mức 15%, không bắt buộc dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong dự án, đồng thời cho phép giao đất không qua đấu giá, đấu thầu. Doanh nghiệp cũng có thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời hạn vay dài hơn.

Những cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung, đồng thời hình thành “lớp đệm” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp – hai phân khúc đang lệch pha rõ rệt.

Tuy nhiên, bài toán lớn nhất vẫn nằm ở chi phí đầu vào. Nếu doanh nghiệp vẫn phải tự giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường, giá bán khó có thể giảm về mức “phù hợp”. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng cần có cơ chế linh hoạt hơn về tiền sử dụng đất và chi phí vốn để tạo dư địa hạ giá.

Ngoài ra, chính sách tín dụng cũng được đề xuất theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất hợp lý cho cả chủ đầu tư và người mua, nhằm kích thích đồng thời cả cung và cầu.

Một vấn đề quan trọng khác là tiêu chí xác định “giá phù hợp”. Nếu không có khung rõ ràng theo từng địa phương, chính sách có thể bị áp dụng thiếu nhất quán hoặc bị lợi dụng để đẩy giá.

Ở góc độ quỹ đất, việc cho phép chính quyền địa phương chủ động bố trí và mở rộng loại đất sử dụng được xem là điểm tích cực, giúp tăng khả năng tiếp cận dự án. Tuy nhiên, cần đảm bảo không làm thu hẹp quỹ đất dành cho nhà ở xã hội – phân khúc vẫn có nhu cầu rất lớn.

Bên cạnh đó, thời gian thí điểm cũng cần đủ dài để các dự án có thể hoàn tất chu kỳ đầu tư, từ đó đánh giá chính xác hiệu quả. Nếu thời gian quá ngắn, chính sách khó phát huy tác dụng thực tế.

Cuối cùng, khâu tổ chức thực thi sẽ quyết định thành bại. Nếu thủ tục hành chính không được cải thiện đồng bộ, nguy cơ ách tắc ở các bước phê duyệt, giao đất hay cấp phép vẫn có thể xảy ra, làm giảm hiệu quả của toàn bộ chính sách.