Nhà đầu tư vẫn chờ 'cởi trói' pháp lý condotel

Nguồn cung căn hộ condotel bắt đầu tăng trở lại, cho thấy nhu cầu thị trường lớn, song nhà đầu tư vẫn trông chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý của loại hình này.

Đầu tư một condotel tại Đà Nẵng cách đây 3 năm, song đến lúc này bà Nguyễn Thanh Nhàn (Hà Nội) vẫn chưa được cấp sổ đỏ với lý do chủ đầu tư đưa ra "chờ cơ quan quản lý hướng dẫn thêm". Điều này khiến việc cầm cố thế chấp căn hộ trở nên khó khăn, bà chỉ được ngân hàng liên kết với chủ đầu tư cho vay, mà không thể vay ở ngân hàng khác. "Tôi đành phải ngậm ngùi chấp nhận mức lãi suất cao hơn nhiều so với ngân hàng không liên kết", bà Nhàn nói.

Ông Phan Thanh Tuấn - một chuyên gia bất động sản ở Phú Quốc cũng cho hay, băn khoăn lớn nhất khiến ông ngập ngừng đầu tư loại hình này là những bất cập trong vấn đề pháp lý. "Nếu pháp lý condotel được quy định rõ ràng, tôi tin rằng nhà đầu tư sẽ đón nhận mạnh mẽ, thị trường phân khúc này sẽ sôi động hơn trong thời gian tới", ông Tuấn nói.

Từ 2020 bất động sản nghỉ dưỡng chịu nhiều cú bồi tiêu cực liên tục từ các đợt bùng dịch, song nửa đầu năm nay – trước đợt dịch thứ 4, phân khúc condotel từ Đà Nẵng trở vào Phú Quốc đón nhận tín hiệu tích cực bằng những dự án mới với số lượng khá lớn. Theo báo cáo thị trường bất động sản của DKRA Vietnam, quý I có tới 752 sản phẩm mới mở bán, trong đó có 467 sản phẩm tiêu thụ thành công. Bước vào quý II, thị trường đón nhận 944 căn hộ mở bán, tăng 26% so với quý trước và gấp 3,6 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64%, tương đương với 606 căn hộ, tăng 30% so với quý I/2021 và gấp 4,4 lần so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của chuyên gia, nhu cầu sở hữu condotel tại thị trường vẫn còn. Việc đưa phân khúc này sôi động trở lại như giai đoạn 2015-2019 phụ thuộc nhiều yếu tố. Trong đó Việt Nam phải nhanh chóng kiểm soát dịch bệnh để phục hồi ngành du lịch và cơ quan quản lý giải quyết những rào cản, vướng mắc về mặt pháp lý, củng cố lại niềm tin của nhà đầu tư.

Báo cáo của HoREA cho biết, hiện nay cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel, phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm. Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch với tổng nguồn vốn đầu tư ước khoảng 100.000 tỷ đồng.

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, căn hộ condotel đáp ứng các tiêu chuẩn về thiết kế, an toàn, khai thác tương đồng khách sạn, đồng nghĩa cao hơn nhiều so với tiêu chuẩn căn hộ chung cư. Thế nhưng nếu căn hộ chung cư đã có khung pháp lý riêng hoàn chỉnh, điều chỉnh bởi các quy định pháp luật về nhà ở, thì loại hình condotel lại được điều chỉnh bởi nhiều quy định khác nhau từ: Luật Du lịch, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai.... "Công văn hướng dẫn số 703 của Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài Nguyên Môi trường ban hành ngày 14/2/2020 chính là cơ sở để các địa phương dễ dàng hơn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ condotel đủ điều kiện, thế nhưng cho đến nay vấn đề này vẫn chưa được các địa phương áp dụng triển khai một cách đồng bộ, triệt để", ông Dũng nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc không có quy định cụ thể cho phép người mua condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu gây ra rất nhiều trở ngại. Không chỉ bị ngân hàng siết chặt các nguồn vốn, mà khi nhà đầu tư muốn thanh khoản, chuyển giao cũng khó khăn, phức tạp hơn. "Trong khi với các nhà đầu tư, dòng vốn luôn cần được vận động linh hoạt lúc thì mua vào, lúc lại bán ra. Chính điều này đã cản trở mong muốn đầu tư của họ", ông Đính nói.

Đồng tình quan điểm này, đại diện Hưng Thịnh cho biết hầu hết các ngân hàng thương mại đều dè chừng trong việc cấp tín dụng cho chủ đầu tư, cũng như cho khách hàng muốn đầu tư vào căn hộ condotel. Do đó, doanh nghiệp địa ốc mong muốn các ngân hàng không quá máy móc trong việc bắt buộc phải có sổ hồng, sổ đỏ. Trong khi đã có các quy định pháp luật, phía ngân hàng hoàn toàn có thể thẩm định hiệu quả dự án, khách hàng, cam kết từ chủ đầu tư. Đồng thời, ngân hàng có thể đưa vào hợp đồng các phương án xử lý tài sản trong trường hợp khách hàng vay có vi phạm... "Các ngân hàng nên linh hoạt các yếu tố đủ đảm bảo, để có thể hỗ trợ khách hàng có thêm nguồn vốn đầu tư", ông Dũng đề xuất.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nếu như Luật Nhà ở năm 2014 cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, thì với phân khúc condotel chưa có quy chế này.

Trong khi tại Việt Nam, các nhà đầu tư condotel công bố cam kết đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho chủ sở hữu khoảng 8-10% trong 10 năm đầu, cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung của thế giới. Nhu cầu mua bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam thì ngày càng tăng, đặc biệt là những nhà đầu tư ở trong khu vực như: Thái Lan, Malaysia, Singapore, Indonesia...

Việt Nam vẫn rất thiếu hạ tầng du lịch cho mục tiêu đứng ở top 3 ASEAN về năng lực cạnh tranh du lịch, đón từ 35-50 triệu lượt khách quốc tế vào năm 2030. Hiện mới có khoảng 100.000 phòng nghỉ dưỡng từ 3-5 sao trở lên (bao gồm cả căn hộ condotel), còn thiếu khoảng 300.000 phòng nghỉ dưỡng nữa. "Vì vậy, chúng ta nên mở rộng, cấp quyền sở hữu cho cả các nhà đầu tư nước ngoài, thu hút nguồn vốn này để hoàn thiện hạ tầng cho ngành du lịch. Không những thế, việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam còn tăng thêm chi tiêu tiêu dùng, dòng tiền ngoại hối đổ về các lĩnh vực kinh tế khác", ông Khương nói.