Nhà đầu tư địa ốc "đổi chiến thuật"

Thay vì giảm giá niêm yết, nhiều chủ đầu tư tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và kéo dài tiến độ thanh toán. Một số dự án mới thậm chí phải tính toán lại giá bán từ trên 100 triệu đồng/m² xuống 70–80 triệu đồng/m² để cải thiện khả năng tiêu thụ.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh chiến lược khi chi phí vốn tăng cao, trong khi khả năng hấp thụ nguồn cung chưa theo kịp mặt bằng giá.

Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, tín dụng cho vay mua nhà đang chững lại, ngay cả tại những ngân hàng còn dư địa tăng trưởng tín dụng. Trái ngược, tín dụng đầu tư và kinh doanh dự án đã tăng khoảng 21% từ đầu năm, cho thấy dòng vốn đang nghiêng về phía chủ đầu tư thay vì người mua cá nhân.

Áp lực tài chính ngày càng rõ nét khi lãi suất vay của doanh nghiệp bất động sản phổ biến ở mức 12–14%/năm, trong khi chi phí nhân công và nguyên vật liệu tăng 10–20% so với giai đoạn trước.

Với khoản vay 3 tỷ đồng, lãi suất 12%/năm tương đương chi phí lãi khoảng 360 triệu đồng mỗi năm, chưa tính trả gốc. Gánh nặng này khiến chiến lược sử dụng đòn bẩy để lướt sóng căn hộ trở nên kém hấp dẫn.

Ngay cả phân khúc căn hộ cao cấp cũng ghi nhận xu hướng kéo dài thời gian nắm giữ. Thay vì kỳ vọng bán nhanh để hưởng chênh lệch, nhà đầu tư phải cân nhắc khả năng khai thác cho thuê và duy trì dòng tiền.

Ở chiều cung, nhiều doanh nghiệp lựa chọn giữ giá niêm yết nhưng tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán.

Đáng chú ý, một số dự án từng dự kiến mở bán trên 100 triệu đồng/m² đang được tính toán lại ở mức 70–80 triệu đồng/m², tương đương mức điều chỉnh dự kiến ít nhất 20–30% nếu lấy mốc 100 triệu đồng/m² làm cơ sở.

Tuy nhiên, đây không phải xu hướng giảm giá đồng loạt. Những dự án đã mở bán trước quý II/2026 gặp nhiều ràng buộc về vốn vay, tài sản bảo đảm và quyền lợi khách hàng, khiến việc giảm giá trực tiếp trở nên khó khăn.

Nếu thanh khoản tiếp tục suy yếu trong 6–12 tháng, áp lực điều chỉnh giá có thể gia tăng.