Mặt phố hết thời?

Kinh tế mặt phố đang đối mặt với một cuộc đào thải chưa từng có ngay ngưỡng cửa xuân 2026. Hình ảnh các mặt bằng trung tâm TP.HCM đồng loạt "cửa đóng then cài" không chỉ là câu chuyện của những tấm biển sang nhượng, mà là chỉ dấu cho thấy sự đứt gãy của một kỷ nguyên bán lẻ dựa vào vị trí đắc địa.

Từ Nguyễn Huệ, Lý Tự Trọng, Võ Văn Tần đến Lê Văn Sỹ, Vạn Kiếp hay An Dương Vương, hình ảnh những căn nhà phố treo biển cho thuê, sang nhượng xuất hiện ngày một dày. Thực trạng này đặt ra câu hỏi lớn: phải chăng “kinh tế mặt đường” – từng là biểu tượng của phồn thịnh đô thị – đang bước vào giai đoạn thoái trào?

Mặt bằng nhà phố đối diện nhiều thách thức trong việc lấp đầy và tối đa hóa lợi nhuận.

Khi mặt tiền không còn là “bảo chứng lợi nhuận”

Trong suốt nhiều năm, nhà phố mặt tiền tại khu trung tâm TP.HCM được xem là “tài sản vua”. Giá trị không chỉ nằm ở khả năng tạo dòng tiền cho thuê, mà còn ở kỳ vọng tăng giá bền bỉ theo thời gian. Chính niềm tin gần như tuyệt đối vào sức hấp dẫn của mặt tiền đã đẩy giá mua và giá thuê lên những ngưỡng cao, ngày càng tách rời khỏi hiệu quả kinh doanh thực tế.

Khi kinh tế chững lại, sức mua suy yếu và hành vi tiêu dùng thay đổi, những điểm nghẽn nhanh chóng lộ diện. Nhiều mặt bằng từng được săn đón rơi vào tình trạng bỏ trống kéo dài, phản ánh rõ sự mất cân đối giữa giá trị tài sản và khả năng tạo dòng tiền.

Đáng chú ý, tình trạng này tập trung chủ yếu ở hai nhóm: mặt bằng quy mô lớn và mặt bằng có bề ngang hẹp khoảng 4 m. Với nhóm diện tích lớn, dù sở hữu vị trí đẹp và tiềm năng khai thác đa dạng, giao dịch thường kéo dài do vướng pháp lý, tài sản thuộc sở hữu Nhà nước hoặc chủ nhà giữ tâm lý chờ bán thay vì cho thuê. Ngược lại, mặt bằng nhỏ, hẹp ngang lại khó thu hút các thương hiệu có tiềm lực, chủ yếu phục vụ nhóm kinh doanh nhỏ lẻ, dẫn đến vòng xoáy thuê – trả liên tục và tỷ lệ trống cao. Dù giá thuê đã giảm khoảng 15% so với một năm trước, mức điều chỉnh này vẫn chưa đủ để kích hoạt nhu cầu.

Theo ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty bất động sản Center Land, nguyên nhân cốt lõi không chỉ nằm ở bối cảnh kinh tế hay sự dịch chuyển tiêu dùng, mà là sự “lệch pha” kéo dài giữa giá trị tài sản và giá thuê thị trường. Không hiếm trường hợp nhà phố được mua với giá hàng trăm tỷ đồng, kéo theo kỳ vọng mức thuê vài trăm triệu đồng mỗi tháng để đạt tỷ suất sinh lời tương đương gửi ngân hàng. Tuy nhiên, doanh thu bán lẻ thực tế không thể “gánh” nổi chi phí thuê như vậy.

“Khi chủ nhà không chấp nhận điều chỉnh, mặt bằng bị ‘neo giá’, bỏ trống kéo dài, vừa không tạo dòng tiền, vừa làm suy giảm sức sống của cả tuyến phố”, ông Quân nhận định. Thực tế cho thấy, nhiều tuyến đường trung tâm đã buộc phải điều chỉnh giá thuê mạnh. Những căn từng đạt 70–90 triệu đồng/tháng trước dịch nay giảm còn 40–60 triệu đồng – một bước lùi về giá, nhưng là bước tiến cần thiết để đưa mặt bằng về đúng giá trị khai thác.

Thoái trào hay tái định vị?

Kinh tế mặt đường đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng đó là hệ quả tất yếu của một giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài. 

Bên cạnh yếu tố giá, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và mô hình kinh doanh cũng làm suy yếu vai trò truyền thống của mặt tiền. Quảng cáo trực tuyến, mạng xã hội, nền tảng giao đồ ăn và thói quen mua sắm online khiến khách hàng không còn phụ thuộc vào cửa hàng mặt phố. Với nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa, thuê mặt bằng trong hẻm, khu dân cư đông đúc hoặc các phường cận trung tâm với chi phí thấp hơn trở thành lựa chọn hợp lý. Mặt tiền vì thế không còn là “giá trị bắt buộc”, mà chỉ phù hợp với những thương hiệu đủ mạnh về tài chính và cần độ nhận diện cao.

Tuy nhiên, cho rằng kinh tế mặt đường đã “hết thời” là nhận định vội vàng. Thực tế cận Tết cho thấy một bức tranh phân hóa rõ nét: trong khi nhiều cửa hàng nhỏ rút lui, các chuỗi F&B lớn lại tăng tốc mở rộng. Từ Starbucks, Highlands Coffee, Trung Nguyên Legend đến Cơm tấm Phúc Lộc Thọ hay The Coffee House, hàng loạt thương hiệu vẫn liên tục khai trương, cải tạo và tái định vị cửa hàng tại các vị trí trung tâm. Đáng chú ý, ngay cả những thương hiệu đồ uống bình dân cũng sẵn sàng hiện diện tại các “điểm nóng” với mức thuê lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi tháng.

Theo giới môi giới, với các doanh nghiệp có chiến lược dài hạn, chi phí thuê mặt bằng trung tâm không chỉ được tính bằng doanh thu tại cửa hàng, mà còn bằng giá trị thương hiệu và mức độ hiện diện trước dòng người qua lại mỗi ngày. Chính vì vậy, giai đoạn hiện nay đang mở ra một “cửa sổ cơ hội”: với các hộ kinh doanh nhỏ, đó là thời điểm chấp nhận rút lui để tái cấu trúc; nhưng với các chuỗi có tiềm lực, đây lại là cơ hội thương lượng giá tốt và tiếp cận những vị trí đẹp từng ngoài tầm với.

Dư địa phục hồi của phân khúc mặt bằng nhà phố bán lẻ vẫn còn, song điều kiện tiên quyết là sự thay đổi tư duy từ phía chủ nhà. Việc điều chỉnh giá thuê sát thị trường, áp dụng các chính sách linh hoạt như miễn phí thời gian đầu, giảm giá năm đầu hoặc hỗ trợ cải tạo sẽ giúp tăng khả năng lấp đầy. Quan trọng hơn, đó là quá trình thị trường tự tái cân bằng sau một giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài.

Khi mặt tiền không còn là “bảo chứng lợi nhuận”, chỉ những vị trí phù hợp, mức giá hợp lý và mô hình kinh doanh hiệu quả mới có thể trụ vững. Kinh tế mặt đường không thoái trào, nhưng đang buộc phải thay đổi để tồn tại.