Mảng ghép còn thiếu để nhà ở cho thuê bứt phá

Là phân khúc chiến lược đến năm 2030, nhà ở cho thuê đang được thúc đẩy bằng loạt chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng và quỹ đất, cùng hàng loạt dự án đã khởi công. Tuy nhiên, theo Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, để thu hút dòng vốn dài hạn, thị trường vẫn cần thêm cơ chế REITs và lời giải cho bài toán giá đất.

Sau nhiều năm tập trung phát triển nhà ở để bán, năm 2026 đánh dấu bước chuyển đáng chú ý khi Chính phủ định hướng đẩy mạnh mô hình nhà ở cho thuê và xem đây là một trong những trụ cột phát triển thị trường nhà ở đến năm 2030.

Theo Thủ tướng Chính phủ, nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, phục vụ nhu cầu lâu dài của đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có nhu cầu thuê nhà với mức giá hợp lý.

Định hướng này đang được cụ thể hóa thông qua việc xây dựng chính sách riêng và bổ sung loại hình nhà ở cho thuê vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Bộ Xây dựng cũng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất nhiều chính sách mới như phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và áp dụng mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đang xây dựng gói ưu đãi riêng về thuế, tín dụng, tiền sử dụng đất và nhiều cơ chế hỗ trợ đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả tài chính của dự án, khuyến khích doanh nghiệp phát triển mô hình cho thuê dài hạn. Bộ cũng yêu cầu các địa phương rà soát quy hoạch, ưu tiên quỹ đất tại đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và các khu vực phát triển theo mô hình TOD.

Loạt địa phương khởi động dự án nhà ở cho thuê

Để hiện thực hóa mục tiêu, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương đánh giá nhu cầu thuê nhà giai đoạn 2026-2030 và phấn đấu khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê sử dụng vốn ngân sách ngay trong tháng 6/2026. Theo đó, nhiều dự án đã đồng loạt được triển khai.

Đồng Nai là địa phương khởi công dự án nhà ở cho thuê đầu tiên tại phường Long Bình trên khu đất hơn 12ha, quy mô 10,000 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê. Riêng giai đoạn 1 triển khai trên 1.5ha, gồm 2 block cao 20 tầng với 1,000 căn hộ, tổng vốn đầu tư hơn 1,360 tỷ đồng từ ngân sách thành phố.

Mảng ghép còn thiếu để nhà ở cho thuê bứt phá

Phối cảnh dự án Nhà ở cho thuê Long Bình (giai đoạn 1) tại phường Long Bình. Ảnh: Báo Đồng Nai

Tại TPHCM, Tập đoàn Becamex (HOSE: BCM) khởi công 4 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 6,229 căn, trong đó 1,000 căn hộ được phát triển theo mô hình cho thuê.

Ngày 22/6, Hà Nội khởi công 3 khu nhà ở cho thuê. Trong đó, khu nhà ở Pháp Vân - Tứ Hiệp có 1,176 căn hộ, tổng vốn 1,396 tỷ đồng; dự án tại khu giãn dân phố cổ Hà Nội, phường Việt Hưng có 1,166 căn hộ, tổng mức đầu tư 3,563 tỷ đồng, do Vinhomes (HOSE: VHM) thi công, dự kiến hoàn thành giai đoạn 2026-2028.

Cùng với đó, CTCP Him Lam đề xuất dự án khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên dành hơn 11ha đất để phát triển khoảng 6,000 căn hộ với tổng mức đầu tư 29,000 tỷ đồng, trong đó 4,000 căn hộ được bố trí cho thuê dài hạn; dự kiến đến quý 4/2028.

Tại Hưng Yên, có 2 dự án cũng được khởi công gồm, nhà ở xã hội phục vụ công nhân khu công nghiệp Liên Hà Thái, do Công ty TNHH GiP Land và CTCP Green i-Park đầu tư, với 1,700 căn hộ trên diện tích 6.9ha, trong đó 3 khối nhà cao 6 tầng dành cho thuê với 320 căn hộ. Dự án còn lại tại phường Phố Hiến do VHM làm chủ đầu tư trên diện tích khoảng 31ha, gồm 5,500 căn hộ nhà ở xã hội và khu nhà ở cho thuê cao 9 tầng với 320 căn hộ.

Ngoài ra, nhiều địa phương khác cũng đã triển khai thực hiện. Thái Nguyên đồng loạt khởi công 6 dự án nhà ở xã hội với tổng mức đầu tư trên 7,500 tỷ đồng, quy mô gần 6 ngàn căn hộ nhà ở xã hội để bán và cho thuê.

Quảng Ninh cũng triển khai dự án nhà ở xã hội cho thuê đầu tiên vào cuối tháng 6 trên diện tích 3,538 m2, gồm một tòa chung cư 7 tầng với 150 căn hộ, tổng vốn đầu tư 130 tỷ đồng từ Quỹ phát triển nhà ở tỉnh.

Hay Ninh Bình khởi công dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê Bảo Minh trên diện tích 3ha phường Trường Thi, do CTCP Đầu tư Hạ tầng Khu công nghiệp Bảo Minh làm chủ đầu tư, dự kiến cung cấp 848 căn hộ cho thuê.

Muốn hút vốn dài hạn cần thêm cơ chế REITs

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, mục tiêu của mô hình nhà ở cho thuê là tạo thêm lựa chọn về chỗ ở và góp phần giảm áp lực tăng giá nhà. Tuy nhiên, để thu hút dòng vốn dài hạn từ doanh nghiệp và các tổ chức đầu tư, thị trường cần thêm những cơ chế đủ hấp dẫn.

Bà Trang dẫn kinh nghiệm từ Trung Quốc khi triển khai mô hình đất R4 dành riêng cho nhà ở cho thuê tại Thượng Hải khoảng 3-4 năm trước. Giá đất chỉ bằng 20% so với đất sở hữu vĩnh viễn nhưng chủ đầu tư phải giữ dự án để vận hành, không được bán.

Do thời gian hoàn vốn dài và lợi suất thấp, nước này đã bổ sung cơ chế Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cho phép chủ đầu tư bán lại dự án cho quỹ tín thác sau khoảng 4-5 năm vận hành ổn định để thu hồi vốn và tái đầu tư.

Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, đây là mô hình phù hợp để Việt Nam tham khảo khi phát triển nhà ở cho thuê.

“Hiện vẫn có nhiều ý kiến về việc sẽ phát triển dự án để vận hành lâu dài hay bán quyền sử dụng trong 50-70 năm với giá thấp hơn, nhưng dù theo hướng nào cũng sẽ giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở”, bà Trang nói.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam

Tiềm năng lớn và bài toán giá nhà

Về triển vọng, bà Trang nhận định, quy mô thị trường nhà ở cho thuê sẽ phụ thuộc vào hai yếu tố chính là bài toán kinh tế và thói quen sở hữu nhà của người dân.

Tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng đang sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển nhà ở cho thuê, do giá nhà sơ cấp đang ở mức cao, trong khi nhiều người trẻ ngày càng cởi mở với việc thuê nhà để trải nghiệm thay vì phải sở hữu ngay.

Dù vậy, rào cản lớn nhất vẫn là tâm lý "an cư lạc nghiệp". Người Việt vẫn ưu tiên sở hữu nhà, đặc biệt là nhóm trung niên, trong khi việc thuê chỉ được nhiều người trẻ và các hộ gia đình nhỏ đón nhận hơn.

Theo bà Trang, việc sở hữu nhà mang lại sự ổn định và không phải lo ngại giá thuê tăng theo thời gian. Tuy nhiên, giá nhà hiện nay đã vượt quá khả năng tiếp cận của phần lớn người dân. Ngược lại, thuê nhà giúp giảm áp lực vốn ban đầu và tăng tính linh hoạt nhưng người thuê luôn đối mặt với nguy cơ giá thuê tăng.

Do đó, để mô hình cho thuê phát triển, trước hết cần giải quyết bài toán giá nhà. Hiện chi phí đầu vào đã tăng mạnh, từ mức khoảng 20-30% tổng chi phí xây dựng cách đây một thập kỷ lên gần 40%, thậm chí cao hơn, khiến giá bán bị đẩy lên đáng kể.

Vì vậy, Nhà nước cần có cơ chế xác định giá đất phù hợp cho loại hình nhà ở cho thuê để giảm chi phí đầu vào và tạo ra sản phẩm có giá dễ tiếp cận hơn.

Đối với doanh nghiệp, bà Trang cho rằng, hầu hết chủ đầu tư nhà ở đều có thể hưởng lợi nếu xuất hiện thêm loại hình bất động sản mới, thông qua việc đa dạng hóa danh mục đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất sở hữu lâu dài tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy từ “phát triển để bán” sang “phát triển để vận hành”, chú trọng chất lượng thiết kế, trải nghiệm của người thuê và chấp nhận thời gian thu hồi vốn dài hơn. Theo chuyên gia JLL, cùng với cơ chế REITs, đây sẽ là nền tảng quan trọng để thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững trong thời gian tới.