“Mắc kẹt” pháp lý, bất động sản giảm đóng góp ngân sách

Hàng trăm dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhưng không phải là đất ở, đang bị ách tắc, không thể triển khai. Hàng loạt dự án đã hoàn thiện song chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính… Thực trạng này đang khiến cho tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản chậm lại, uy tín của chủ đầu tư bị ảnh hưởng và hơn thế, còn làm giảm nguồn thu ngân sách...

Ở nhiều nước trên thế giới, lĩnh vực bất động sản thường chiếm tỷ trọng khoảng 20% GDP, ở Việt Nam, con số này chỉ khoảng 7-8%. Do đó, nếu những vướng mắc về pháp lý liên quan được tháo gỡ thì ngành bất động sản còn rất nhiều tiềm năng để phát triển, đóng góp không nhỏ vào sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế.

DOANH NGHIỆP GẶP KHÓ DO DỰ ÁN "VƯỚNG" PHÁP LÝ

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, để được công nhận là chủ đầu tư, thì phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, theo quy định tại khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014). Từ “và” cùng từ “đất ở” tại quy định này đã khiến hàng loạt đơn vị có đất hỗn hợp không thể thực hiện được dự án, bị chôn vốn nhiều năm, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản. Ngân sách Nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở.

Mới đây, ngày 5/10/2021, Chính phủ đã có tờ trình gửi Quốc hội về “Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, Luật Hải quan, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự”.

Trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 Luật trên đây, đã đề xuất sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 với nội dung đề xuất sửa đổi là: “Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công”.

Liên quan đến đề xuất trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích: các dự án hiện nay thường có khoảng 10% đất ở, khoảng 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do Nhà nước quản lý. Khó có dự án nào mà toàn bộ diện tích là đất ở. Riêng TP.HCM, hiện có khoảng 173 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất, nhưng chưa được công nhận chủ đầu tư (gồm 126 dự án trong giai đoạn 2015-2018 và 47 dự án năm 2020), nếu được tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án thì sẽ tạo được nguồn thu rất lớn cho ngân sách Nhà nước.

Theo ông Châu, với 173 dự án nhà ở thương mại trên đây, ước tính mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 173.000 tỷ đồng. Nếu sớm được triển khai thực hiện thì Nhà nước sẽ thu thuế GTGT 10% là 17.300 tỷ đồng. Nếu các dự án này đạt lợi nhuận 20% là 34.600 tỷ đồng thì Nhà nước sẽ thu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) 20% là 6.920 tỷ đồng và Nhà nước còn thu thêm thuế chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản dịch vụ, thương mại khác.

"Trên thực tế, có những dự án khu đô thị mới quy mô lớn tại quận 1, quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ có tổng mức đầu tư lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm ngàn tỷ đồng, cho thấy thành phố còn có thêm các nguồn thu ngân sách rất lớn. Bởi vậy, nếu Dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 10 Luật trên đây được Quốc hội xem xét thông qua thì sẽ vừa tháo gỡ được ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại, làm giảm bớt khó khăn cho nhà đầu tư, vừa tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước", ông Châu nói thêm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tú, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản nhận định, vài ba năm trở lại đây, số lượng dự án đủ điều kiện để đưa ra thị trường đã ít lại liên tục sụt giảm. Trong khi đó, hiện đang có hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm nhiều loại đất: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã bị ách tắc, không thể hoàn thành được các thủ tục đầu tư xây dựng, do một số quy định pháp luật chưa đồng bộ, thiếu hợp lý. Nếu giải quyết được những điểm nghẽn về pháp lý, tháo gỡ được ách tắc cho các dự án này thì nguồn cung sẽ cải thiện rất nhiều, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid -19.

ÁCH TẮC Ở CẢ NHỮNG DỰ ÁN ĐÃ HOÀN THÀNH

Thực tế cho thấy, vướng mắc không chỉ xảy ra với những dự án chưa triển khai, mà ngay cả các dự án đã hoàn thành cũng gặp nhiều trắc trở. Trong đó có vấn đề về tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại. Đơn cử, theo thống kê chưa đầy đủ, tính đến tháng 9/2020, toàn TP.HCM có 63 dự án đã xây dựng xong của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 căn (gồm 27.709 căn hộ chung cư và 2.693 căn hộ văn phòng officetel) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho người mua nhà. Nguyên nhân chính là do Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính chưa chốt được tiền sử dụng đất của dự án. Trong năm 2020, Sở Tài nguyên Môi trường đã cấp “sổ đỏ” cho 11.114 căn, như vậy vẫn còn gần 20.000 căn chưa được cấp sổ.

Nhiều ý kiến cho rằng việc chậm xác định tiền sử dụng đất dự án như trên vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp và cho người mua nhà vì không được cấp “sổ đỏ” để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, vừa làm giảm nguồn thu ngân sách cho thành phố hàng ngàn tỷ đồng. Bên cạnh đó, cũng còn nhiều dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong hạ tầng và phần móng của nhà chung cư đủ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, song chưa được thành phố phê duyệt tiền sử dụng đất để sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước để được huy động vốn.

Ví như một dự án khu nhà ở cao tầng quy mô lớn tại Phường Phú Thuận, quận 7 đã nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng, nhưng chưa thể ký kết hợp đồng mua bán nhà. Vì đến nay, Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính vẫn chưa trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố để trình UBND Thành phố phê duyệt tiền sử dụng đất dự án. Dự kiến, số tiền sử dụng đất của riêng dự án này đã lên đến khoảng 1.500 tỷ đồng.

“Điều đó chứng tỏ, nếu các cấp, các ngành quyết liệt tháo gỡ những vướng mắc về cơ chế, quy trình, thủ tục trong thực thi pháp luật liên quan đến bất động sản, thì không chỉ góp phần tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thật sự thông thoáng, minh bạch, công bằng cho các doanh nghiệp, mà còn góp phần quan trọng làm tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Từ đó mang lại lợi ích không nhỏ cho cả Nhà nước, chủ đầu tư lẫn thị trường bất động sản…”, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhìn nhận.