Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tạo bình đẳng giữa người mua và bán

Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) Nguyễn Quốc Hùng cho rằng những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu, Quốc hội khóa XV đã tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán.

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng những điểm mới như quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh; đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay là quy định phù hợp với các quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Năm, Quốc hội khóa XV và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Như vậy, kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thì, tất cả những khoản tiền đặt cọc, thanh toán thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai đều phải thực hiện.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, việc quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh nhằm, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc (không vì mục đích huy động vốn), có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ và đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng đối với những người mua nhà.

Đối với quy định giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như trước đây, một mặt giúp đảm bảo an toàn, phòng tránh rủi ro cho người thuê mua nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư hoàn thành sản phẩm đúng thời hạn bàn giao cho người thuê, mua nhà.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, với những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nói trên, cùng với việc Luật Bảo vệ người tiêu dùng (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai và cả người mua nhà đã hoàn thiện sẽ được bảo vệ. Còn với các chủ đầu tư, họ phải thực hiện theo đúng cam kết vì nếu không thực hiện đúng sẽ bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật. Như vậy, mới tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán.

Liên quan đến việc Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh vừa có đề nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016 theo hướng bỏ quy định về việc “kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích” của tổ chức tín dụng, ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, theo quy định, tại khoản 3 Điều 94 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010; khoản 1, 2 Điều 24 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, thì tổ chức tín dụng có quyền, nghĩa vụ kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng. Tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 88/2019/NĐ-CP còn quy định chế tài hành chính, có mức phạt đến 20 triệu đồng đối với tổ chức tín dụng nếu vi phạm.

Với các quy định chế tài bằng biện pháp xử phạt hành chính nêu trên, pháp luật ngân hàng đã khẳng định rằng: kiểm tra, giám sát còn là nghĩa vụ bắt buộc bên cho vay phải thực hiện, xuất phát từ chính những lợi ích chung của hoạt động ngân hàng.

Lý thuyết và thực tế cho thấy, phát sinh từ những rủi ro của bên vay (khách hàng) cũng có thể bị chuyển hóa thành những rủi ro của hệ thống ngân hàng. Do vậy, bên vay phải ý thức nghĩa vụ của mình; tuân thủ nghiêm túc sự kiểm tra, giám sát, không thể viện dẫn bất cứ lý do gì để trì hoãn, tránh né thực hiện nghĩa vụ này. Trách nhiệm của tổ chức tín dụng là phải kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay. Các quy trình, quy định trong việc cho vay của tổ chức tín dụng đã hết sức rõ ràng, cụ thể và cần được tuân thủ một cách nghiêm túc.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cũng dẫn chứng việc huy động trái phiếu. Theo đó, doanh nghiệp, tổ chức muốn phát hành trái phiếu để huy động vốn phải xây dựng phương án phát hành và nhà đầu tư có quyền biết tiền đó đầu tư có đúng như mục đích phát hành không.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp tổ chức phát hành sử dụng vốn phát hành đúng mục đích đều có khả năng trả nợ trái phiếu đúng hạn, trường hợp có khó khăn sẽ được nhà đầu tư chia sẻ. Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhưng không đưa vào sử dụng đúng mục đích mà không ai kiểm soát. Từ đó sử dụng vốn không vào đúng dự án, phương án khi phát hành dẫn tới không trả được tiền trái phiếu khi đến hạn.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cũng cho rằng, nên kéo dài Thông tư 02/2023/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ. Điều này nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn thêm một thời gian khoảng 1 năm nữa. Nếu được, nhiều doanh nghiệp có khả năng phục hồi có cơ hội để vượt qua khó khăn. Bởi theo ông Nguyễn Quốc Hùng, hệ quả từ đại dịch COVID-19 và tình hình địa chính trị thế giới bất ổn khiến toàn nền kinh tế đang rất khó khăn, tất cả các lĩnh vực đều đang đứng trước những thách thức lớn, việc chia sẻ với doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay là hết sức cần thiết.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hùng nếu kéo dài Thông tư 02/2023/TT-NHNN cần xem xét, đánh giá thật kỹ đối tượng được áp dụng theo hướng doanh nghiệp nào có khả năng phục hồi thì cần tìm mọi giải pháp tháo gỡ, không chỉ giãn hoãn nợ mà có thể cho vay mới.

Nhưngchỉ có vậy thì chưa đủ, mà cần có sự hỗ trợ của các cấp các ngành mới có thể giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Còn trường hợp doanh nghiệp không có khả năng phục hồi, năng lực tài chính yếu kém kiên quyết không cơ cấu nợ, chuyển nợ xấu và xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ, phần thiếu hụt xử lý quĩ dự phòng rủi ro của tổ chức tín dụng.

“Tôi cho rằng, đây là cơ hội để tái cơ cấu nền kinh tế, tái cơ cấu lại doanh nghiệp, không thể để các doanh nghiệp không còn khả năng phục hồi làm gánh nặng cho nền kinh tế. Ngoài ra, đã đến lúc cần nghiên cứu xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Phá sản, để làm sao những doanh nghiệp (kể cả các ngân hàng thương mại) không thể phục hồi được thì cần phải bắt buộc xử lý theo Luật Phá sản”, ông Nguyễn Quốc Hùng nói.