27/08/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Lợi thế trong thu hút vốn FDI và điểm sáng bất động sản công nghiệp

Các chuyên gia nhận định, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là mảng quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản sắp tới.

Trở thành “mắt xích” không thể thiếu

Riêng trong tháng 8/2023, Việt Nam đã đón nhận dự án 165 triệu USD. Đó là dự án Nhà máy Innovation Precision tại VSIP Nghệ An, do Green-wich Management Limited (Trung Quốc) đầu tư xây dựng. Theo kế hoạch, nhà máy sẽ chính thức đi vào hoạt động từ tháng 10/2024.

Với lượng vốn FDI gia tăng, nhu cầu BĐS công nghiệp bật tăng. Báo cáo quý 2/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu thuê nhà xưởng khu công nghiệp trong quý vẫn duy trì ổn định và tăng nhẹ ở một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nam Định, Hải Phòng do ký kết hợp đồng với nhiều đối tác nước ngoài trong giai đoạn đầu năm 2023.

Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu trên địa bàn cả nước đạt khoảng 80% tại khu vực phía Bắc và trên 85% tại khu vực phía Nam. Bên cạnh đó, giá cho thuê đất bình quân cho cả chu kỳ thuê tại các khu công nghiệp trong quý 2/2023 cơ bản ổn định so với quý trước và tăng khoảng 5 - 7% so với cùng kỳ năm trước.

Nhờ vào các lợi thế về nền kinh tế định hướng xuất khẩu với nhiều chính sách hỗ trợ, vị trí địa lý chiến lược cùng với chi phí vận hành ưu đãi… thị trường Việt Nam được các chuyên gia đánh giá vẫn là điểm đến được các nhà đầu tư cân nhắc và lựa chọn nơi lý tưởng để đầu tư.

“Việt Nam đã chuyển mình thành một ngôi sao đang lên trong chuỗi cung ứng toàn cầu, chiếm được thị phần toàn cầu đáng kể trong nhiều lĩnh vực, bao gồm dệt may, giày dép và điện tử tiêu dùng”, chuyên gia HSBC nhận định.

Có thể thấy, sự xuất hiện của Samsung, Intel, Pegatron, Foxconn, Luxshare, Goertek… với các dự án lên tới hàng tỷ USD đã dần "biến" Việt Nam trở thành mắt xích không thể thiếu trong chuỗi giá trị toàn cầu. Chỉ tính riêng từ đầu năm tới nay, hàng loạt dự án đầu tư quy mô lớn đã tới Việt Nam; trong đó có các dự án hàng trăm triệu USD của Compal, Quanta Computer… Đây đều là các nhà sản xuất linh kiện cho “ông lớn” Apple.

Gần đây, tiếp tục có nhiều nhà đầu tư tìm đến, không chỉ trong lĩnh vực điện tử nói chung mà còn là lĩnh vực bán dẫn, mà Việt Nam đang mong muốn, khuyến khích đầu tư. Chẳng hạn, Tập đoàn Victory Giant Technology (Trung Quốc) muốn đầu tư dự án linh kiện bán dẫn trị giá 400 triệu USD ở Bắc Ninh.

Tuy nhiên, vì sản xuất là động lực tăng trưởng chính của hầu hết các nền kinh tế Đông Nam Á, các nước trong khu vực cũng đều đang nỗ lực để giành được nhiều nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài có giá trị cao vào ngành công nghiệp sản xuất nên thị trường vẫn sẽ có những trở ngại nhất định trong thời gian tới.

Các nhà đầu tư Nhật Bản, châu Âu, Mỹ cũng đều khẳng định Việt Nam là địa điểm đầu tư hàng đầu của họ. Một trong báo cáo được công bố cách đây không lâu, Savills Việt Nam cho biết: “Khi tìm kiếm những lựa chọn ngoài Trung Quốc để di chuyển các nhà máy sản xuất, Việt Nam nổi lên như một địa điểm lý tưởng với khoảng cách địa lý gần, nhân công có tay nghề với chi phí cạnh tranh và hạ tầng đang được đầu tư phát triển mạnh mẽ”.

Ông Bruno Jaspaert, Tổng Giám đốc Tổ hợp KCN DEEP C cũng khẳng định: “Việt Nam đang lấy đi 10% các nguồn vốn FDI đáng lẽ đi vào Trung Quốc. Theo thời gian, sẽ có nhiều nhà đầu tư muốn đến Việt Nam để đầu tư vì những lý do sau. Thứ nhất, Chính phủ Việt Nam đã đưa ra những tiêu chuẩn mới cho các khu công nghiệp, nhất là cam kết về giảm khí thải carbon. Theo đó, Việt Nam có thể tiến xa hơn nữa trong thời gian tới vì những cam kết này đang dẫn dắt những đầu tư mới đến Việt Nam. Thứ hai, Việt Nam đang thực hiện thuế tối thiểu toàn cầu. Đây là thuận lợi để Việt Nam thu hút nhà đầu tư mới. Ngoài thuế, Việt Nam còn còn có lợi thế về nhân lực, điện…”.

Điểm sáng với nhiều lợi thế

Tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) lần thứ 3 năm 2023 tổ chức ngày 24/8 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch đầu tư Trần Quốc Phương nhấn mạnh, hiện nay, quy mô và xu hướng của dòng vốn đầu tư toàn cầu tiếp tục có sự thay đổi mạnh mẽ do ảnh hưởng của các yếu tố địa chính trị trên thế giới cũng như những biến động nền kinh tế của các quốc gia lớn và nhiều yếu tố khách quan khác.

Bối cảnh kinh tế thế giới và khu vực mặc dù có những diễn biến nhanh chóng, phức tạp, khó lường và khó dự báo, với rất nhiều khó khăn, thách thức, nhưng Việt Nam vẫn được xem là điểm sáng trên bản đồ thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài với các lợi thế sau:

Thứ nhất, Việt Nam tiếp tục duy trì ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, đạt kết quả tăng trưởng tích cực trong bối cảnh khó khăn. Năm 2022, tăng trưởng GDP đạt 8,02%; kim ngạch xuất nhập khẩu đạt trên 732 tỷ USD, tăng 9,5%, xuất siêu trên 11 tỷ USD; Quy mô nền kinh tế đạt 409 tỷ USD; thu nhập bình quân đầu người đạt mức trên 4.100 USD.

Thứ hai, môi trường đầu tư kinh doanh tiếp tục được cải thiện. Năm 2022, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 22,4 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm qua. Riêng 7 tháng đầu năm 2023, vốn FDI đăng ký mới và số dự án FDI cấp mới tiếp tục tăng lần lượt 38,6% và 75,5% so với cùng kỳ, thể hiện sự tin tưởng mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường đầu tư của Việt Nam.

Thứ ba, vị thế quốc tế của Việt Nam đang được nâng cao, hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, tham gia và triển khai thực hiện hiệu quả 16 Hiệp định FTA đã ký, trong đó có các FTA thế hệ mới với các cam kết sâu rộng và toàn diện như CPTPP, RCEP và EVFTA... Bên cạnh đó, Việt Nam được xếp vào nhóm 20 nền kinh tế có quy mô thương mại lớn nhất thế giới với sự hiện diện của nhà đầu tư đến từ 143 quốc gia và vùng lãnh thổ, với gần 38.000 dự án, tổng vốn đăng ký hơn 452 tỷ USD.

Thứ tư, Việt Nam có lợi thế về nguồn nhân lực và thị trường nội địa với gần 100 triệu dân với tầng lớp trung lưu tăng nhanh, tạo nên một thị trường có sức mua khá lớn. Cùng với đó, các công trình kết cấu hạ tầng ngày càng được đầu tư đồng bộ và hoàn thiện, giảm chi phí vận tải, logistics, chi phí đầu vào của doanh nghiệp, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

“Trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư FDI cũng đang diễn ra quyết liệt, đặc biệt là giữa các nước trong khu vực đang tập trung đẩy mạnh thu hút đầu tư để thúc đẩy sự phục hồi của nền kinh tế sau đại dịch Covid – 19 cũng như những căng thẳng địa chính trị trên thế giới, Việt Nam đã có nhiều chủ trương, chính sách để nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài phù hợp với bối cảnh trong nước cũng như quốc tế”, Thứ Trưởng Trần Quốc Phương nhấn mạnh.

Cũng theo ông Phương, đến nay, trên cả nước đã hình thành hệ thống hơn 400 khu công nghiệp với tổng diện tích đất tự nhiên hơn 128.000 ha, tổng diện tích đất công nghiệp đạt trên 86.000 ha. Các khu công nghiệp được hoàn thiện kết cấu hạ tầng, nhà xưởng và chất lượng quốc tế, nghiên cứu thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương.

Tại diễn đàn, ông Chong Chee Keong, Giám đốc điều hành khối bất động sản công nghiệp, Công ty Frasers Property Vietnam cũng nhận định, Việt Nam đang nổi lên nhiều tỉnh thành mới trong thu hút công nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc sẽ xuất hiện sự chuyển dịch các dự án low-end (cấp thấp) tới các địa bàn công nghiệp mới để hưởng các cơ chế khuyến khích, ưu đãi đầu tư. Tại các trung tâm kinh tế như Tp.HCM, Bình Dương… các dự án công nghiệp mới, tập trung R&D sẽ được ưu tiên.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) đang có xu hướng thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất tại Việt Nam để đón đầu sự chuyển dịch của các doanh nghiệp, nhà đầu tư “đại bàng”. Với các doanh nghiệp này, yêu cầu là có nhà máy, cơ sở thật nhanh để lập tức nhận đơn hàng và sản xuất.

Ông Chong Chee Keong chia sẻ, sau đại dịch Covid-19, các doanh nghiệp đã rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm đáng giá, nên đã chủ động đa dạng hóa kinh doanh, chứ không “bỏ trứng vào một giỏ”. Họ bắt đầu thận trọng hơn và dành nhiều thời gian nghiên cứu, khảo sát, lập kế hoạch, thẩm định trước khi quyết định thành lập nhà máy tại Việt Nam.

Ông Paul Fisher, Giám đốc quốc gia, JLL Việt Nam cho hay, chúng tôi nhận thấy sự quan tâm ngày càng tăng của cộng đồng quốc tế, trong đó một số nhà đầu tư đã bắt đầu tiến hành “chốt” các giao dịch tại thị trường Việt Nam. Kỳ vọng, nguồn vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới.

“Hiện tại, giới đầu tư đang xem xét các khoản đầu tư đa dạng trên khắp Đông Nam Á. Một số nhà đầu tư đang định vị địa điểm để đặt văn phòng làm việc và như vậy, nhiều khoản đầu tư vào Việt Nam có thể được “chốt” cuối năm nay”, vị này nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, việc hàng loạt dự án KCN được khởi công trong thời gian qua cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp KCN đã sẵn sàng đón làn sóng dịch chuyển đầu tư mới. Tuy nhiên, chuẩn bị nguồn cung là chưa đủ, bởi việc nhận diện khách thuê và xây dựng chiến lược thu hút đầu tư nhằm lấp đầy KCN cũng là yếu tố then chốt đưa dự án phát triển thành công.

Đang nghiên cứu xây dựng Luật Khu công nghiệp, khu kinh tế

Cũng tại Diễn đàn, Thứ trưởng Trần Quốc Phương cho biết, trong bối cảnh cạnh tranh thu hút đầu tư FDI cũng đang diễn ra quyết liệt, đặc biệt là giữa các nước trong khu vực, Việt Nam đã có nhiều chủ trương, chính sách để nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài phù hợp với bối cảnh trong nước cũng như quốc tế.

Theo đó, các bộ, ngành, địa phương đang triển khai việc xây dựng các quy hoạch vùng, quy hoạch ngành quốc gia và quy hoạch tỉnh. Đây là cơ hội để sắp xếp, tổ chức lại không gian phát triển của các vùng kinh tế nhằm đẩy mạnh thu hút đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, phát huy tối đa các tiềm năng, lợi thế.

Về lâu dài, Chính phủ đặt mục tiêu thu hút các dự án đầu tư nước ngoài sử dụng công nghệ tiên tiến, công nghệ mới, công nghệ cao, quản trị hiện đại, có giá trị gia tăng cao, kết nối chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu.

Để đạt được những mục tiêu nêu trên, một trong những giải pháp quan trọng cần thực hiện là xây dựng thể chế, chính sách cho khu công nghiệp và các mô hình tương tự khác theo hướng xác định rõ trọng tâm phát triển và cơ chế, chính sách vượt trội phù hợp với đặc thù của từng mô hình, bảo đảm tính liên kết, đồng bộ với các khu vực khác. Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang nghiên cứu đề xuất xây dựng Luật Khu công nghiệp, khu kinh tế để trình cấp có thẩm quyền xem xét trong thời gian tới.

Ông Trần Quốc Phương cũng cho biết, chiến lược hợp tác đầu tư nước ngoài giai đoạn 2021 – 2030 của Việt Nam đặt ra một số mục tiêu cụ thể, như tăng 50% số lượng tập đoàn đa quốc gia thuộc nhóm 500 tập đoàn lớn nhất thế giới.

Cùng với đó, nâng cao tỉ lệ vốn đầu tư của các quốc gia và vùng lãnh thổ như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Pháp, Đức, Italia, Tây Ban Nha, Anh, Hoa Kỳ… trong tổng vốn đầu tư nước ngoài cả nước lên hơn 70% trong giai đoạn 2021 - 2025 và 75% trong giai đoạn 2026 - 2030.

Đến năm 2030 nằm trong nhóm 3 quốc gia dẫn đầu ASEAN và nhóm 60 quốc gia đứng đầu thế giới theo xếp hạng môi trường kinh doanh của Thế giới. Để đạt được những mục tiêu trên, cần đẩy mạnh phát triển các khu công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp phía Bắc đang dần tăng sức hút

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết thị trường bất động sản công nghiệp quý 2/2023 được bổ sung thêm nguồn cung mới và đa phần tập trung ở phía Bắc.

Một số dự án khởi công ngay nửa đầu năm 2023 gồm: khu công nghiệp VSIP 3 quy mô 1.000ha (Bình Dương); khu công nghiệp Vĩnh Thạnh giai đoạn 1 quy mô 293,7ha (Cần Thơ); khu công nghiệp Sông Lô II 165,65ha, khu công nghiệp SHI IP Tam Dương 162,33ha (Vĩnh Phúc); khu công nghiệp Gia Lộc, An Phát 1 quy mô 180ha, khu công nghiệp Kim Thành, Tân Trường Đại An, Phúc Điền mở rộng quy mô 214,57ha (Hải Dương); khu công nghiệp Hải Long 296,97ha (Thái Bình); khu công nghiệp và khu phi thuế quan Xuân Cầu 752ha (Hải Phòng); khu công nghiệp số 5 thuộc khu công nghiệp và đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt 192ha (Hưng Yên)….

Trên thực tế, đánh giá về phân khúc bất động sản công nghiệp với Vneconomy, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng, Việt Nam được định vị là nơi tiềm năng để mở rộng sản xuất và nổi lên như một điểm sáng cho sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và logistics ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Theo nhận định của Vars, thị trường đã chứng kiến sự xuất hiện của nhiều khu công nghiệp mới được đầu tư theo hướng hiện đại tự động hóa, đặc biệt chú trọng đến tiêu chí “xanh” với các biện pháp nhằm giảm phát thải CO2. Đây là yếu tố quan trọng góp phần tăng tính cạnh tranh lẫn sức hút cho khu công nghiệp Việt Nam trong cuộc đua thu hút FDI. Vì vậy, tương lai không xa, những tiêu chuẩn này sẽ trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, mô hình nhà xưởng đa tầng bắt đầu được quan tâm, triển khai tại khu vực phía Bắc. Trong đó, Bắc Ninh là tỉnh tiên phong, Hưng Yên là địa phương tiếp theo sẽ ứng dụng mô hình này. Và giải pháp bất động sản công nghiệp dòng tiền với mô hình nhà xưởng đa tầng hứa hẹn sẽ trở thành kênh đầu tư hấp dẫn thời gian tới.