Liệu có còn dư địa cho Khu Công Nghiệp – Bất Động Sản ?

Với tỷ lệ lấp đầy và giá thuê đất KCN được dự đoán sẽ tiếp tục tăng và duy trì mặt bằng ở mức cao, đặc biệt là các khu vực vùng ven, khu vực trung tâm có vị trí thuận lợi sẽ tăng khoảng 8-13% so với cùng kỳ. Điều này sẽ là lý do chính cho việc tỷ lệ lấp đầy đạt trên 80%, chi phí đền bù, đầu tư và nhu cầu thuê đất đều sẽ tăng lên.

Tiếp theo với nhu cầu cho thuê nhà kho, xưởng xây sẵn dự đoán sẽ tiếp tục tăng, cụ thể là nhu cầu thuê của các doanh nghiệp ngành hậu cần, logictics sẽ mở ra lợi thế cho các doanh nghiệp KCN có vị trí thuận tiện giao thương, có sẵn nhà xưởng, kho vận.

Chưa dừng lại ở đó, Việt Nam vẫn tiếp tục duy trì vị thế thu hút FDI trong khu vực Châu Á. Nửa đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đã đạt 14,03 tỷ USD, giảm 8,1%, vốn thực hiện có mức tăng trưởng cao nhất trong 5 năm trở lại. Các dự án tiêu biểu như dự án tăng vốn đầu tư tại VSIP Bắc Ninh, Samsung Electro-Mechanics, dự án đầu tư nhà máy Carbon Lego, Pandora. Đây là những minh chứng thể hiện niềm tin về sự phát triển các KCN tại Việt Nam trong các năm tới.

Trong 10 năm tới, diện tích KCN dự kiến sẽ mở rộng lên 115 nghìn ha và 558 KCN với tốc độ trung bình khoảng 10%/năm tại các vùng Đông Nam Bộ, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung (theo Quy hoạch phát triển đất giai đoạn 2021 – 2030 của Bộ TN &MT).

Từ những yếu tố thuận lợi trên, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp BĐS KCN dự kiến sẽ tăng trưởng trên 10% nhờ nhu cầu FDI vào Việt Nam tăng 10%/năm và giá thuê đất KCN tại các tỉnh ven trung tâm có vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án mở rộng hạ tầng giao thông kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng từ 8 -13%/năm như Long An, Vũng Tàu, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh. Bên cạnh đó, diện tích đất cho thuê tăng 10%/năm. Các khu công nghiệp dự kiến đi vào hoạt động trong 2 năm tới kỳ vọng sẽ thúc đẩy lợi nhuận doanh nghiệp.

Định Giá Cổ Phiếu:

Về mặt bằng giá cổ phiếu, mức định giá các doanh nghiệp có P/B và P/E trung bình ngành hiện tại lần lượt ở mức 2,6x và 17,2x, tương đương so với giai đoạn 2019 – 2021. Kỳ vọng vào triển vọng dài hạn của ngành từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và các Hiệp định Thương mại tự do.

Với mức định giá hợp lý cùng giá thuê dự kiến tăng 8-13%/năm và nhu cầu đầu tư lớn FDI, quy mô hạ tầng mở rộng, thì mức định giá trên chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành BĐS KCN. Thị trường vẫn còn nhiều cổ phiếu có dư địa phát triển khi P/B và P/E tương đối hấp dẫn và các hoạt động kinh doanh 3 năm gần đây tăng trưởng cao hơn so với kế hoạch ước tính.