Làn sóng đại chúng hoá trước áp lực trả nợ

Từ cuối năm 2022, khi áp lực trả nợ gia tăng sau biến cố trên thị trường trái phiếu, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng nhóm cổ đông liên quan buộc phải bán bớt cổ phiếu để xoay sở dòng tiền, tái cơ cấu các khoản nợ. Ngoài việc chủ động bán ra, không ít cổ đông lớn tại nhóm bất động sản còn bị các công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu. Điều này tạo ra một làn sóng đại chúng hoá tại các doanh nghiệp bất động sản khi giới chủ mất lượng lớn cổ phần ra bên ngoài.

Điền hình như trường hợp của Novaland (NVL) khi tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông liên quan đến Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn đã giảm từ mức trên 60% cuối tháng 7/2022 xuống còn chưa đến 43% và trên lý thuyết là không còn quyền chi phối. Chỉ tính riêng trong quý 3 vừa qua, các tổ chức liên quan đến ông Nhơn đã bán chủ động và bị giải chấp hàng chục triệu cổ phiếu NVL.

Tương tự, tại nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như Phát Đạt (PDR), Hải Phát Invest (HPX), DIC Corp (DIG), Đất Xanh Group (DXG), Đất Xanh Services (DXS),… tỷ lệ sở hữu của giới chủ cũng đã giảm đáng kể trong khoảng hơn một năm trở lại đây. Mục đích đa phần là chủ động bán để hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu nợ và/hoặc bị công ty chứng khoán giải chấp.

Việc lãnh đạo doanh nghiệp và cổ đông lớn bị mất dần sở hữu khiến số lượng cổ đông nhỏ lẻ tăng vọt, thậm chí lên đến hàng chục nghìn người chỉ trong thời gian ngắn. Tỷ lệ cổ phiếu trôi nổi tự do lưu hành (freefloat) tại nhóm bất động sản cũng tăng chóng mặt, góp phần thúc đẩy giao dịch trở nên sôi động hơn.

Xu hướng này có thể sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới khi áp lực TPDN đáo hạn vẫn còn dù được dự báo sẽ hạ nhiệt. Theo ước tính của VNDirect, quý 4 năm nay sẽ có khoảng hơn 53.700 tỷ đồng TPDN đáo hạn, giảm 26% so với quý 3. Trong đó, bất động sản vẫn là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất, gần 44% tổng giá trị. Giá trị TPDN đáo hạn sẽ tiếp tục giảm mạnh vào quý 1 năm sau trước khi gia tăng mạnh trở lại lên đến gần 114.000 tỷ đồng vào quý 4/2024.