#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Lãi vay 14%, giá nhà gấp 30 lần thu nhập: Rủi ro bong bóng địa ốc đang hiện rõ?

Trong bối cảnh chu kỳ “tiền đắt” kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với áp lực chưa từng có. Theo phân tích của TS. Bùi Ngọc Sơn, việc Federal Reserve duy trì lãi suất cao đã kéo theo mặt bằng lãi vay trong nước tăng mạnh, khiến chi phí mua nhà trở thành gánh nặng lớn đối với cả người dân lẫn nhà đầu tư.

Hiện nay, lãi suất vay mua nhà tại Việt Nam đã lên tới khoảng 14% – mức rất cao nếu so với mặt bằng quốc tế. Trong khi đó, bài toán thu nhập lại càng đáng lo hơn. Giá nhà tại Việt Nam hiện gấp khoảng 30,2 lần thu nhập trung bình, gần ngang với Hồng Kông và cao hơn rất nhiều so với Nhật Bản hay Mỹ. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trở nên cực kỳ khó khăn.

Theo TS. Sơn, vấn đề không chỉ nằm ở lãi suất cao mà còn ở rủi ro việc làm. Ở các nền kinh tế phát triển, người dân có thể chấp nhận dành 30–35% thu nhập để trả nợ nhà nếu công việc ổn định. Nhưng tại Việt Nam, khi thu nhập và việc làm thiếu chắc chắn, áp lực tài chính trở nên nhạy cảm hơn rất nhiều.

Một điểm đáng chú ý là cấu trúc thị trường bất động sản tại Việt Nam phụ thuộc lớn vào tín dụng. Nhà ở – cũng như nhiều tài sản giá trị cao khác – chủ yếu được hình thành từ vốn vay. Điều này khiến hệ thống trở nên “mong manh”: chỉ cần thu nhập giảm hoặc lãi suất tăng, áp lực trả nợ sẽ lập tức dâng cao.

TS. Sơn cũng chỉ ra một nghịch lý: dù chi phí vốn tăng mạnh, hoạt động đầu cơ vẫn chưa bị triệt tiêu. Nhiều nhà đầu tư vẫn sẵn sàng vay với lãi suất cao, vì kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn từ bất động sản có thể vượt chi phí vay. Điều này khiến việc tăng lãi suất đơn thuần chưa đủ để “hạ nhiệt” thị trường.

Từ góc độ chính sách, chuyên gia này cho rằng cần thêm các biện pháp điều tiết, như kéo dài thời gian chuyển nhượng, tăng chi phí giao dịch hoặc áp dụng hạn chế mua bán trong ngắn hạn để giảm động lực lướt sóng. Đồng thời, thuế bất động sản cần được thiết kế lại theo hướng công bằng hơn, dựa trên tổng giá trị tài sản thay vì chỉ số lượng nhà.

Rủi ro lớn nhất, theo ông, không nằm ở việc giá nhà giảm, mà là hiệu ứng lan sang hệ thống ngân hàng. Khi tín dụng bị “giam” trong bất động sản có thanh khoản thấp, nợ xấu có thể gia tăng, buộc ngân hàng phải thắt chặt cho vay, từ đó ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Ở góc nhìn rộng hơn, chu kỳ “tiền đắt” có thể kéo dài ít nhất đến hết năm 2026, khi lạm phát toàn cầu vẫn chịu áp lực từ các yếu tố địa chính trị và giá năng lượng. Điều này đồng nghĩa thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu sức ép dài hơn dự kiến.

Tóm lại, thị trường hiện đang ở trạng thái khá “nguy hiểm”: giá cao, chi phí vốn cao, nhưng kỳ vọng lợi nhuận vẫn chưa hạ nhiệt. Đây chính là nền tảng dễ hình thành bong bóng – không phải vì giá tăng quá nhanh, mà vì cấu trúc tài chính phía dưới đang ngày càng căng.