Kỷ lục tồn kho – khi điều tưởng xấu lại thành lợi thế chiến lược

Quý II/2025, tồn kho bất động sản đạt gần 25.300 sản phẩm, tăng mạnh cả về số lượng lẫn giá trị, đẩy tỷ trọng hàng tồn kho tại nhiều “ông lớn” lên hơn 60–70% tổng tài sản. Dù con số này tạo áp lực dòng tiền, giới chuyên gia cho rằng đây vẫn là “tài sản chiến lược”, phản ánh sự chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới khi thị trường đang phục hồi và thanh khoản thực tế vẫn duy trì.

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 đang bước vào một chương mới, khi hàng loạt dự án được tung ra thị trường, tạo nên một làn sóng nguồn cung mạnh mẽ. Tuy nhiên, song hành với sự sôi động này là một ẩn số đáng chú ý: hàng tồn kho bất động sản tăng vọt cả về số lượng và giá trị. Điều này đặt ra câu hỏi lớn: liệu đây là tín hiệu của một thị trường đang phục hồi hay là dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng tiềm tàng?

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tổng lượng tồn kho bất động sản quý II/2025 đạt gần 25.294 sản phẩm, tăng hơn 8% so với quý trước và gần 48% so với cùng kỳ 2024. Đây là các sản phẩm đủ điều kiện giao dịch nhưng chưa bán được trong kỳ báo cáo – con số cao chưa từng thấy, phản ánh bức tranh thị trường nhiều sắc thái.

Phân khúc chung cư ghi nhận mức tăng mạnh nhất với 3.287 sản phẩm, cao hơn 40% so với quý trước; đất nền tồn kho 11.717 sản phẩm, tăng tới 66% so với cùng kỳ; trong khi nhà ở riêng lẻ đạt 10.290 sản phẩm, nhích gần 10%. Nguồn cung dồi dào là tín hiệu tích cực cho thị trường, nhưng kéo theo đó là áp lực về giá trị tồn kho tại nhiều doanh nghiệp lớn.

Thực tế, các “ông lớn” địa ốc đang ôm khối lượng hàng tồn khổng lồ: Vingroup dẫn đầu với 137.089 tỷ đồng, Vinhomes theo sau với 80.135 tỷ đồng, Khang Điền 23.007 tỷ, Nam Long 17.902 tỷ, Hoàng Huy 15.356 tỷ, Novaland 15.112 tỷ, Đất Xanh 14.133 tỷ. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp tăng tồn kho đột biến: Văn Phú Invest tăng 50%, BGI Group 51%, EverLand 34%, đặc biệt Hoàng Huy “nhảy vọt” tới 40 lần.

Tính chung cuối tháng 6/2025, 9 doanh nghiệp BĐS niêm yết lớn đang nắm giữ 314.205 tỷ đồng hàng tồn kho, tương đương gần 12 tỷ USD – tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Ở góc độ tài chính, tỷ trọng tồn kho trong tổng tài sản của nhiều công ty vượt mức 60–70%, như Khang Điền 73,6%, Hoàng Huy 72,6%, CIC Group 64%, Nam Long 63,4%, Novaland 62,9%. Con số này vừa cho thấy quy mô quỹ đất, vừa đặt ra sức ép lớn nếu doanh nghiệp không tiêu thụ kịp tiến độ.

Tồn kho cao có đáng lo? Câu trả lời không đơn giản. Với các ngành sản xuất, tồn kho đồng nghĩa hàng hóa ứ đọng, nhưng trong bất động sản, phần lớn là sản phẩm dở dang – dự án đang triển khai, sẽ ghi nhận doanh thu lớn khi bàn giao. Thực tế, nửa đầu 2025, thị trường chứng kiến đợt bung hàng mạnh mẽ nhất kể từ sau khủng hoảng, khi Vingroup, Sun Group, Masterise Group, MIK Group, Sunshine Group… đồng loạt công bố dự án hàng trăm, nghìn hecta.

Thanh khoản cũng không “đóng băng” như lo ngại. Lượng tiền khách hàng trả trước tăng mạnh: Hoàng Huy tăng gấp 18 lần, Văn Phú Invest gấp đôi, Địa ốc Sài Gòn tăng 63%, EverLand 58%, Đất Xanh 56%. Vinhomes dẫn đầu với 47.982 tỷ đồng tiền mua trả trước, khẳng định sức hấp thụ thị trường vẫn lớn.

Năm 2025 được xem là năm bản lề của bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn “tắc nghẽn” pháp lý và tín dụng 2022–2024, các nút thắt đang được gỡ bỏ, dòng vốn dần mở rộng, niềm tin phục hồi. Lãnh đạo các tập đoàn lớn kỳ vọng doanh thu bứt phá nhờ loạt dự án mới. Tuy nhiên, thách thức vẫn tồn tại: giá nhà cao so với thu nhập, rủi ro thanh khoản ở phân khúc trung – cao cấp, áp lực dòng tiền với doanh nghiệp tồn kho quá lớn.

Dù vậy, nhìn dài hạn, hàng tồn kho không chỉ là gánh nặng, mà còn là “vũ khí chiến lược”. Doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất và sản phẩm dở dang lớn sẽ có lợi thế bứt phá khi thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ngược lại, những công ty “mỏng hàng” có thể bỏ lỡ cơ hội và bị bỏ lại phía sau.