Khó khăn của thị trường bất động sản liệu có 'nối dài'?

Ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản bước vào năm 2022 với nhiều hy vọng phục hồi mạnh mẽ, mức tăng trưởng dự báo cao ở con số 8%. Thế nhưng, những trở ngại từ nền kinh tế toàn cầu và một số yếu tố về mặt tài chính trong nước vào nửa cuối năm đã khiến thị trường bất động sản có phần chững lại.

Dự kiến mức tăng trưởng GDP năm 2022 sẽ đạt khoảng 8% so với mục tiêu từ 6 - 6,5% trong bối cảnh tình hình có nhiều khó khăn. Những biến động của nền kinh tế giai đoạn cuối năm có thể khiến dự báo thay đổi nhưng không thể phủ nhận mức tăng trưởng GDP vẫn rất mạnh - chuyên gia này phân tích.

Việt Nam đang ghi nhận thặng dư thương mại tích cực, đồng tiền tương đối mạnh và chỉ số giá tiêu dùng (CPI), lạm phát tương đối trong tầm kiểm soát so với tình hình chung trên toàn cầu. Từ một số nền tảng cơ bản đó, kết hợp cùng quá trình đô thị hóa ở Việt Nam với tỷ lệ 36% dân số sống ở đô thị, ông Neil MacGregor cho rằng, trong vài năm tới, thị trường bất động sản vẫn "giàu" tiềm năng.

Đánh giá về thị trường, ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV nhận định, thời điểm quý II, III/2022, các chuyên gia từng dự báo thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào khoảng cuối năm. Tuy nhiên, từ tháng 10 vừa qua đã xuất hiện một vài vụ việc vi phạm khiến cho tâm lý, niềm tin nhà đầu tư và doanh nghiệp ảnh hưởng khá nặng nề.

Tuy nhiên, theo ông Lực, đó chỉ là những biến số nằm ngoài tính toán, dự báo của tất cả các chuyên gia. Còn đến thời điểm hiện nay, thị trường sẽ có khả năng hồi phục trong năm 2023, cụ thể là giai đoạn quý III, IV của năm.

Theo phân tích của ông Cấn Văn Lực, trong những quý đầu của năm 2023, ngân hàng trung ương của các quốc gia sẽ vẫn tiếp tục tăng lãi suất. Dự đoán tình trạng này sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý I, do đó áp lực của lãi suất, tỷ giá lên thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung sẽ còn kéo dài đến hết khoảng thời gian này.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có của nó.

Nhìn chung, một số phân khúc trên thị trường bất động sản vẫn ghi nhận sự hoạt động tích cực. Theo các chuyên gia của Savills, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ. Tiêu biểu, trước một số khó khăn Foxconn đang gặp phải ở Trung Quốc trong thời gian gần đây, đối tác sản xuất linh kiện hàng đầu của Apple đã cam kết nhiều hơn về việc đầu tư vào Việt Nam. Cùng đó, Samsung - nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc cũng tái khẳng định sẽ tăng cường cam kết đầu tư tại Việt Nam...

Theo ông Neil MacGregor, những biến động trong chuỗi sản xuất thế giới sẽ còn tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng sụt giảm. Mặc dù vậy, vấn đề này sẽ được khắc phục và sản xuất hoạt động tích cực trở lại vào nửa cuối năm 2023. Bất động sản công nghiệp chính là phân khúc nhận được sự quan tâm rất lớn trong năm 2022.

Giá thuê tại Tp. Hồ Chí Minh hiện đã chạm mức khoảng 300 USD/m2/chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Tại vùng lân cận như Long An và Bình Dương, giá thuê đã lên đến gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê và nguồn cung có sẵn không quá nhiều và nằm xa trung tâm.

Điểm đặc biệt trên thị trường hiện nay là xu hướng gia tăng sự quan tâm, xây dựng cơ chế đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF), logistics, data centers...

Cùng đó, ở phân khúc văn phòng, nguồn cung khu vực Tp. Hồ Chí Minh đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2, rất thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia) và Manila (Phillipines) với 6 triệu m2. Do đó, chuyên gia của Savills Việt Nam khẳng định dư địa tăng trưởng văn phòng còn rất lớn.

"Với bối cảnh khan hiếm nguồn cung hiện tại, khách thuê văn phòng diện tích lớn có thể khó tìm được mặt bằng chất lượng. Ở góc độ chủ nhà, họ đang đứng tại một trong những thị trường văn phòng hoạt động tốt nhất trên thế giới vào lúc này với tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93%, riêng phân khúc văn phòng hạng A là 97%. Trong tương lai, sẽ có nhiều tòa nhà văn phòng hạng A mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm tới với hai dự án ở Thủ Thiêm và một dự án tại quận 1” - ông Neil MacGregor phân tích.

Riêng thị trường khách sạn, năm 2022 được coi là giai đoạn phục hồi của Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội nhờ lượng khách doanh nhân, chuyên gia thông qua các hoạt động MICE (loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo...). Tuy nhiên về công suất thuê, hai thành phố này vẫn ghi nhận nhiều phòng khách sạn 5 sao rẻ nhất trong khu vực và vẫn cần thêm thời gian để phục hồi.

Hiện nhiều nhà đầu tư quốc tế bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu nói chung vẫn quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam trên tất cả các phân khúc của thị trường. Dựa trên kết quả thu hút FDI năm 2022 của bất động sản luôn duy trì ở vị trí thứ 2, các chuyên gia dự báo, xu hướng này vẫn được duy trì.

Đối với phân khúc nhà ở, những vướng mắc về khung pháp lý là cản trở lớn đối với chủ đầu tư. Cùng đó, nguồn vốn khan hiếm do siết tín dụng kéo theo tính thanh khoản sụt giảm, đồng thời chi phí xây dựng tăng lên... cũng là những "lực cản" đối với thị trường. Khi những vấn đề về khung pháp lý được cải thiện, thị trường kỳ vọng các chủ đầu tư có thể cung cấp thêm sản phẩm mới, đặc biệt là phân khúc hạng B, hạng C đang có nhu cầu rất cao.

Với phân khúc bất động sản nhà ở, nguồn cung hạn chế tại Tp. Hồ Chí Minh và hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối đang được phát triển tích cực sẽ là động lực lớn cho các thị trường lân cận với mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn.