MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Khi giá nhà Việt bỏ lại thế giới phía sau

Số liệu của TS. Cấn Văn Lực cho thấy giá bất động sản Việt Nam đã tăng gần 60% trong giai đoạn 2019–2024, và chỉ trong chưa đầy một năm 2025, giá chung cư tại hai đô thị lớn tiếp tục tăng hơn 20% – một nhịp tăng phản ánh rõ trạng thái “quá nóng”.

TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng.

Tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản giai đoạn mới – trao Chứng nhận Dự án đáng sống 2025”, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng – cho rằng đã đến lúc cần nhìn nhận lại vai trò thực chất của bất động sản đối với nền kinh tế, thay vì chỉ đo đếm bằng quy mô tăng trưởng. Theo ông, muốn thị trường phát triển bền vững, không thể né tránh những bài toán căn cơ về tài chính và mặt bằng giá nhà đất.

Số liệu cho thấy, năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9,46% GDP; sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này giảm nhẹ xuống 9,11%. So với các nền kinh tế lớn, mức đóng góp của bất động sản Việt Nam vẫn khá khiêm tốn: Trung Quốc khoảng 21% GDP, Mỹ trên 14%, EU hơn 12%. Điều này phản ánh dư địa phát triển còn lớn, song đồng thời đặt ra yêu cầu phải nâng cao chất lượng tăng trưởng, tránh lệch hướng sang tăng nóng, thiếu bền vững.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường xây dựng và bất động sản chịu tác động đan xen của sáu nhóm yếu tố then chốt, gồm: kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; tài chính – nguồn vốn; quan hệ cung – cầu và niềm tin thị trường; cùng mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu. Trong đó, tài chính và giá bất động sản là hai điểm nghẽn lớn, có sức lan tỏa mạnh tới ổn định vĩ mô và an sinh xã hội.

Giai đoạn 2025–2026 được đánh giá là thời điểm bản lề để tái định hình thị trường. Bối cảnh vĩ mô đang mở ra những điều kiện tương đối thuận lợi: tăng trưởng kinh tế duy trì ở mức khá; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; mặt bằng lãi suất dù có xu hướng nhích lên nhưng vẫn thấp so với nhiều chu kỳ trước. Đặc biệt, các cải cách thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính, cùng việc đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng cho một chu kỳ bất động sản mới.

Song hành với đó, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn” tồn tại kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, xác định tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, tăng cường minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện khung pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Về tăng trưởng, lĩnh vực xây dựng ghi nhận mức tăng trên 9% trong 9 tháng đầu năm 2025, cao hơn tốc độ tăng GDP chung. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, đóng góp thực chất của xây dựng và kinh doanh bất động sản vào tăng trưởng vẫn chưa tương xứng, trong khi biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp tiếp tục chịu sức ép lớn từ chi phí đầu vào và rủi ro tài chính.

Theo các chỉ số quốc tế, giá nhà tại Việt Nam đã vượt ngưỡng “tăng nóng”, với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình để mua nhà lên tới gần 26 năm

Dòng vốn vào bất động sản trong năm 2025 cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt: dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn tín dụng chung; vốn FDI và phát hành trái phiếu doanh nghiệp gia tăng; số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường đang từng bước được khôi phục. Dẫu vậy, việc phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là điểm yếu cần sớm khắc phục thông qua đa dạng hóa các kênh huy động vốn.

Đáng chú ý, mặt bằng giá nhà tại Việt Nam đã vượt ngưỡng “tăng nóng”. Theo các chỉ số quốc tế, thời gian tích lũy thu nhập bình quân của một hộ gia đình để mua nhà tại Việt Nam lên tới gần 26 năm – cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Trong giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản tăng gần 60%; riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân trên 20%.

TS. Cấn Văn Lực chỉ ra sáu nguyên nhân cốt lõi khiến giá nhà đất neo ở mức cao, gồm: vướng mắc pháp lý kéo dài làm nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào leo thang; cơ cấu cung – cầu lệch pha khi doanh nghiệp tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp; tình trạng đầu cơ, thổi giá; cùng việc thiếu các công cụ thuế đủ mạnh để điều tiết thị trường.

Từ thực tế này, ông nhấn mạnh sự cần thiết của các giải pháp đồng bộ. Với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả thực thi, từng bước kiểm soát và ổn định mặt bằng giá bất động sản; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, thúc đẩy chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai – bất động sản. Với doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị theo các chuẩn mực pháp lý mới.

Theo TS. Cấn Văn Lực, bất ổn của thị trường bất động sản nếu để kéo dài sẽ phải trả giá bằng rất nhiều thời gian và nguồn lực để khắc phục. Chính vì vậy, giai đoạn hiện nay không chỉ là thách thức, mà còn là cơ hội hiếm có để kiến tạo một thị trường an toàn, minh bạch và phát triển bền vững hơn – nơi cơ hội sẽ nhiều hơn rủi ro, nếu các chủ thể hành động đúng lúc và đúng hướng.