#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Khi con số 14% bắt đầu "ăn mòn" sổ hồng

Theo ông Trần Ngọc Báu, lãi suất cho vay mua nhà đã bước vào xu hướng tăng và khó hạ nhiệt. Động thái này không đơn thuần phản ánh biến động thị trường, mà là lựa chọn có chủ đích của cơ quan điều hành nhằm tái định hướng dòng tín dụng, siết bớt dòng vốn chảy vào bất động sản và các lĩnh vực rủi ro.

Diễn biến lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng 

Thị trường tín dụng bất động sản đang chứng kiến một nhịp tăng lãi suất rõ nét. Khảo sát cho thấy, tại một số ngân hàng, lãi suất cho vay bất động sản đã bị đẩy lên ngưỡng 14%/năm – mức phản ánh rõ sự thận trọng ngày càng gia tăng của hệ thống ngân hàng trước rủi ro tín dụng.

Lý giải xu hướng này, lãnh đạo MB cho biết các phân khúc có độ rủi ro cao, đặc biệt là bất động sản thương mại và hoạt động đầu tư – kinh doanh, buộc phải chịu mặt bằng lãi suất cao hơn nhằm tương xứng với mức độ rủi ro mà ngân hàng gánh chịu. Đây là cách các tổ chức tín dụng bảo toàn nguồn lực dự phòng và phản ánh đúng giá trị tài sản có rủi ro (RWA).

Ở chiều ngược lại, với nhóm khách hàng vay mua nhà để ở – nhu cầu tiêu dùng thực – các ngân hàng vẫn duy trì một số gói ưu đãi. Tại MB, lãi suất dao động từ 8,5% đến 11%/năm, thậm chí có chương trình chỉ quanh 8,58%, cho thấy nỗ lực phân tầng rủi ro trong chính sách tín dụng.

Vietcombank cũng cho rằng lãi suất vay mua nhà hiện đang ở vùng cao nhất trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, nếu đặt trong bức tranh dài hạn của hơn một thập kỷ, mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn được xem là tương đối thấp. Nhờ việc sàng lọc khách hàng chặt chẽ, các ngân hàng đánh giá mức lãi suất này vẫn nằm trong khả năng chi trả và chưa gây áp lực đáng kể lên chất lượng tài sản.

Dẫu vậy, giới phân tích lại nhìn nhận bức tranh thận trọng hơn. Trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở năm 2026, VCBS cảnh báo xu hướng lãi suất có thể tiếp tục đi lên, kéo theo áp lực chi phí tài chính ngày càng lớn, đặc biệt khi mức độ sử dụng đòn bẩy của người mua gia tăng.

Thực tế cho thấy, chỉ cần lãi suất tăng từ 9% lên 12%/năm, khoản vay 3 tỷ đồng đã khiến tiền lãi hàng tháng vọt lên khoảng 30 triệu đồng – cao hơn 7,5 triệu đồng so với trước. Tính cả năm, người vay phải gánh thêm hơn 90 triệu đồng tiền lãi. Khi cộng thêm nghĩa vụ trả gốc, tổng chi trả hàng tháng có thể lên tới 38–45 triệu đồng, trở thành gánh nặng lớn đối với phần đông các gia đình trung lưu trong bối cảnh thu nhập không tăng tương ứng.

Với nhà đầu tư, áp lực còn rõ rệt hơn khi lãi suất thả nổi từ năm thứ hai khiến bài toán dòng tiền trở nên mong manh, trong khi mặt bằng giá nhà đã vượt xa khả năng hấp thụ của thị trường. Lãi suất cao vì thế trở thành “phanh tự nhiên” đối với hoạt động đầu cơ.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức đỉnh.

Về triển vọng, Vietcombank dự báo mặt bằng lãi suất khó có thể giảm sâu trong năm 2026 và nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao, dù kịch bản tăng sốc là không lớn. Diễn biến lãi suất thời gian tới phụ thuộc chủ yếu vào cạnh tranh giữa các ngân hàng và chi phí vốn đầu vào, đặc biệt là lãi suất huy động.

Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Báu – CEO WiGroup – nhận định việc lãi suất vay mua nhà tăng không chỉ xuất phát từ biến động thị trường, mà còn là một chiến lược điều tiết chủ động của cơ quan điều hành. Khi lãi suất không còn hấp dẫn, nhu cầu vay sẽ tự co lại, qua đó “siết tín dụng một cách tự nhiên” và điều hướng dòng vốn ra khỏi các lĩnh vực rủi ro như bất động sản.

Bên cạnh đó, xu hướng người dân nắm giữ tiền mặt nhiều hơn buộc các ngân hàng phải duy trì hoặc tăng nhẹ lãi suất huy động để hút vốn, kéo chi phí đầu vào đi lên và hạn chế dư địa giảm lãi suất cho vay trong ngắn hạn.

Trong bối cảnh lãi suất có khả năng neo cao kéo dài, giới phân tích khuyến nghị người mua nhà cần thận trọng tối đa với đòn bẩy tài chính, chuẩn bị các kịch bản chi phí dài hạn và theo dõi sát diễn biến chính sách tiền tệ để tránh rơi vào thế bị động