IDV - Đầu tư được hay chưa? (Kỳ 2)

Giá cổ phiếu của CTCP Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc (HNX: IDV) đang duy trì ở vùng cao. Nếu giá rơi xuống dưới mức dưới mức 28,300 đồng thì sẽ phù hợp để mua vào cho mục tiêu đầu tư dài hạn.

Triển vọng trong thời gian tới

Chúng tôi cho rằng triển vọng ngắn hạn 1-2 năm tới của IDV sẽ không có nhiều đột phá khi dư địa đất cho thuê của 2 KCN chính không còn nhiều. KCN Khai Quang đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 92.5%, KCN Châu Sơn đạt 84.4%. Theo chúng tôi, điều này sẽ không khiến công ty hụt nguồn thu từ mảng cho thuê đất KCN do doanh thu của mảng này IDV chỉ ghi nhận một lần tiền GPMB và san nền vào doanh thu, phần còn lại được phân bổ cho toàn bộ thời gian thuê.

Về trung hạn, doanh thu của IDV sẽ được thúc đẩy từ dự án KCN Sông Lô II (Vĩnh Phúc) đang triển khai với tổng diện tích 165ha, trong đó diện tích đất KCN 120ha. Dự án có tổng mức đầu tư 1,520 tỷ đồng, nguồn vốn thực hiện dự án chủ yếu là vốn vay (1,275 tỷ đồng). Hiện tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB) dự án KCN Sông Lô II đã trên 72%, dự kiến IDV sẽ hoàn thiện GPMB toàn bộ dự án và xin giao đất trong năm 2023, các hạng mục xây dựng cơ bản dự kiến sẽ hoàn thành và kỳ vọng đóng góp vào doanh thu từ cuối năm 2024 với mức giá cho thuê từ 50-60USD/m2/chu kỳ thuê.

Ngoài ra, IDV cũng đang thực hiện đầu tư cụm công nghiệp Hồng Đức tại tỉnh Hải Dương với diện tích 75ha. Tuy nhiên dự án vẫn đang trong quá trình lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, và đang chờ Sở Xây Dựng UBND Tỉnh thẩm định hồ sơ quy hoạch 1/500.

Thu hút FDI Vĩnh phúc. Số liệu về thu hút đầu tư nước ngoài trong quý I/2023 của tỉnh Vĩnh Phúc cho thấy tín hiệu khả quan với 16 dự án FDI được cấp phép đầu tư, trong đó cấp mới 6 dự án và điều chỉnh tăng vốn 10 dự án với tổng vốn đăng ký đạt 174.80 triệu USD, giảm 4.61% so với cùng kỳ (bằng 43.70% kế hoạch giao đầu năm).

Tuy vốn đăng ký cấp mới giảm 47.16%, nhưng vốn đăng ký điều chỉnh tăng 83.10%. Điều này cho thấy môi trường đầu tư kinh doanh của tỉnh có nhiều lợi thế và là điểm đến đầu tư an toàn, tin cậy cho các nhà đầu tư lâu dài.

Nguồn cung BĐS KCN tại Vĩnh phúc 2023-2024 được dự kiến sẽ khá dồi dào, chúng tôi ước tính sẽ có khoảng 610ha từ các dự án KCN Sơn Lôi, KCN Thái Hòa, KCN Nam Bình Xuyên, KCN SHI IP Tam Dương sẽ được cung ra thị trường. Điều này sẽ khiến cho áp lực cạnh tranh gia tăng với KCN Sông Lô II của IDV, vốn không có nhiều lợi thế cạnh tranh về vị trí so với các KCN trên.

Định giá doanh nghiệp

Chúng tôi sử dụng phương pháp RNAV, so sánh ngang P/E và P/B để xác định giá trị doanh nghiệp. Với tỷ trong tương đương giữa các phương pháp định giá, chúng tôi ước tính được giá trị nội tại của IDV là 40,456 đồng.

Nhà đầu tư có thể canh mua khi giá xuống dưới mức 28,300 đồng (chiết khấu khoảng 30% so với kết quả định giá).