HoREA: Cần hoàn thiện cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất do chuyển mục đích sử dụng

Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội góp ý kiến Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 Luật.

Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi tới Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Tại văn bản, HoREA cho biết, theo các quy định pháp luật trên đây thì nhà đầu tư, doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 và đây là căn cứ để được công nhận chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Do đó, HoREA cho rằng, rất cần thiết bổ sung trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất” vào khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 để đảm bảo tính bao quát của phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật, nhưng phải có cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô) do chuyển mục đích sử dụng.

Cụ thể, Hiệp hội nhận thấy rất cần thiết bổ sung thêm “hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” đối với trường hợp nhà đầu tư đã “nhận chuyển quyền sử dụng đất” ngay sau phần mở đầu của khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 3 “Dự án Luật sửa đổi 08 luật” sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020, nhằm đảm bảo phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật bao quát đầy đủ các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất” hoặc nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất” và nhằm đảm bảo tính hệ thống, thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, HoREA cho biết, trên thực tế, không có mấy khác biệt giữa hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác”; hoặc “có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất 100% đất nông nghiệp, hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội nhận thấy, việc cho phép nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác”; hoặc “có quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất 100% đất nông nghiệp, hoặc 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại, làm tăng giá trị sử dụng của đất, tạo ra phần “chênh lệch địa tô”, thì “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Nhưng hiện nay, việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013 chưa đồng bộ và chưa thật hiệu quả, như chưa có chính sách “thuế tài sản, bất động sản, nhà ở”, chưa quy định đầy đủ về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở phải có trách nhiệm tham gia “đầu tư cơ sở hạ tầng” liên khu vực, hoặc thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư trên thực tế chưa thật thỏa đáng “chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Ngoài ra, khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép “chuyển mục đích sử dụng đất” thì vẫn chưa đảm bảo ngân sách nhà nước thu “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” thu đúng, thu đủ, thu kịp thời do 5 phương pháp xác định giá đất vẫn chưa đảm bảo được nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, điển hình là việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” là giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Ngày 10/12/2021, Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức đấu giá 4 lô đất của Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì giá trúng đấu giá gấp từ 3,9 lần đến 8,3 lần so với giá khởi điểm đấu giá, cụ thể như lô 3.12 có giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Nếu quy định pháp luật không chặt chẽ, cơ chế thực thi pháp luật thiếu tính khả thi thì có thể dẫn đến khả năng làm thất thu ngân sách nhà nước, thậm chí làm thất thoát nguồn lực từ đất đai, như trường hợp một tỉnh nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có tốc độ đô thị hóa rất cao lại đang có đến khoảng 50.000 ha đất trồng cây cao su, trong đó có nhiều khu vực được quy hoạch phát triển thành các khu đô thị, nhà ở.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị xem xét sửa đổi Luật Đất đai 2013 quy định bổ sung thêm các cơ chế thật khả thi để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất vào ngân sách nhà nước đối với phần “chênh lệch địa tô” do chuyển mục đích sử dụng đất để phòng ngừa và ngăn chặn “nguy cơ” làm thất thu ngân sách nhà nước, hoặc làm thất thoát nguồn lực về đất đai.