Hà Nội: Lương 50 triệu/tháng cũng chưa đủ mơ mua nhà

Giá căn hộ tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 75 triệu đồng/m² – một mặt bằng giá không chỉ nằm ngoài tầm với của người thu nhập thấp, mà còn khiến cả tầng lớp trung lưu và khá giả phải chùn bước. Cơn sốt giá này không chỉ khoét sâu vào bất bình đẳng nhà ở, mà còn tiềm ẩn nguy cơ mất cân đối thị trường, đe dọa đến mục tiêu phát triển bền vững của Thủ đô trong dài hạn.

Thị trường căn hộ Hà Nội đang rơi vào tình trạng mất cân đối nguồn cung nghiêm trọng, đẩy giá bán lên mức kỷ lục và làm lung lay giấc mơ sở hữu nhà của đại bộ phận người dân. Dù nguồn cung có dấu hiệu phục hồi nhẹ trong hơn một năm qua, sự lệch pha về phân khúc đã tạo nên một thực tế phũ phàng: căn hộ bình dân gần như "tuyệt chủng", căn hộ trung cấp đang dần khan hiếm, và sản phẩm cao cấp dưới 60 triệu/m2 cũng trở nên hiếm hoi.

Cơ cấu nguồn cung lệch pha: Nỗi lo "tuyệt chủng" căn hộ bình dân

Từ năm 2018 đến 2023, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội liên tục sụt giảm, từ hơn 20.000 căn xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn mở bán mới vào năm 2023. Không chỉ giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung còn mất cân đối nghiêm trọng: phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) đã "vắng bóng" hoàn toàn từ năm 2023 sau khi liên tục giảm tỷ trọng từ 35% (năm 2019).

Dù năm 2024 và nửa đầu 2025 ghi nhận sự phục hồi về số lượng nguồn cung mới (khoảng 30.000 căn năm 2024 và hơn 10.000 căn nửa đầu 2025), sự lệch pha càng trở nên rõ rệt. Năm 2024, hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Đáng báo động hơn, từ quý 3/2024 đến nay, thị trường Hà Nội không còn ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm 2025, thậm chí 60% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, và ngay cả các dự án vùng ven cũng chạm mốc 55 triệu đồng/m2.

Thực trạng này đã đẩy thị trường vào trạng thái mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng, làm tăng áp lực lên giá bán và khiến giấc mơ sở hữu nhà ở xa vời với đại đa số người dân đô thị, ngay cả những người có thu nhập trung bình cao.

Giá căn hộ "phi mã": Thách thức cả giới thu nhập 40-50 triệu/tháng

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy, trong quý II/2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Giá bán trung bình đã đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với năm 2019. Việc các chủ đầu tư chào bán dự án mới với giá cao và điều chỉnh tăng giá hàng tồn kho đã đẩy mặt bằng giá căn hộ thứ cấp đi lên, dù thanh khoản thứ cấp không cải thiện đáng kể, giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án đã hình thành và thu hút cư dân với mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc chung cư cao cấp ở trung tâm.

Với mức giá "trên trời" hiện nay, các chuyên gia khẳng định, không chỉ người thu nhập thấp, mà cả nhóm thu nhập trung bình khá, thậm chí lên tới 40 - 50 triệu đồng/tháng, cũng cảm thấy "ngán ngẩm" và khó lòng mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình. Áp lực trả nợ vay khổng lồ, đặc biệt khi lãi suất "thả nổi" tăng mạnh sau thời gian ưu đãi, đã trở thành rào cản tâm lý lớn đối với người trẻ – những người vốn ưu tiên chất lượng sống và sự linh hoạt trong tiêu dùng hơn là gánh nợ hàng chục năm.

Hệ lụy khôn lường: Từ "nằm thẳng" đến suy thoái kinh tế

Các chuyên gia dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, không có động lực giảm giá bán. Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công triển khai mạnh mẽ, trong khi nguồn cung bất động sản ở mức giá phù hợp vẫn khan hiếm.

Tình trạng này tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Nó làm trầm trọng thêm khoảng cách thu nhập và bất bình đẳng xã hội. Khi cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt với nhóm người trẻ, họ dễ rơi vào trạng thái mất phương hướng tài chính. Một bộ phận có thể chọn hướng tiêu dùng "hưởng thụ hiện tại", đổ tiền vào các mặt hàng xa xỉ vì cho rằng việc tiết kiệm để mua nhà là vô nghĩa – một thực tế từng được ghi nhận tại Hàn Quốc. Một bộ phận khác thậm chí lựa chọn "nằm thẳng" (hạ thấp kỳ vọng, giảm động lực phấn đấu) tương tự Trung Quốc. Giá nhà tăng cao cũng là một yếu tố thúc đẩy xu hướng "ngại cưới, lười sinh".

Các chuyên gia cảnh báo, đối với một nền kinh tế đang phát triển và cần lực lượng lao động trẻ năng động như Việt Nam, việc người trẻ thiếu động lực vươn lên là tín hiệu đáng lo ngại. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sức sống của thị trường bất động sản mà còn có thể tác động tiêu cực đến tốc độ tăng trưởng kinh tế dài hạn và sự phát triển xã hội bền vững.