Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 người: Bất động sản trung tâm và vùng ven sẽ “đổi ngôi”?

Lộ trình giãn dân quy mô hơn 860.000 người trong hai thập kỷ tới đang mở ra một giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ cho không gian đô thị Hà Nội. Quá trình này được dự báo sẽ tạo ra dịch chuyển lớn về cung – cầu nhà ở, làm thay đổi tương quan giá và vai trò của từng khu vực trên thị trường bất động sản Thủ đô.

Giãn dân quy mô lớn, kéo dài gần 20 năm

Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đặt mục tiêu giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử thông qua chương trình giãn dân quy mô lớn theo từng giai đoạn.

Giai đoạn 2026–2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người quanh hồ Tây và phụ cận, cùng khoảng 42.000 người tại một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3.

Giai đoạn 2036–2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại bên trong Vành đai 3 để phục vụ tái cấu trúc đô thị.

Tổng cộng, hơn 860.000 người sẽ được di dời trong giai đoạn 2026–2045. Đây được xem là một trong những chương trình tái bố trí dân cư lớn nhất từ trước tới nay tại Hà Nội, nhằm giải quyết tình trạng quá tải hạ tầng, mật độ dân số cao, thiếu không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống ở khu lõi.

Giãn dân phải đi kèm giãn việc làm và chức năng đô thị

Theo các chuyên gia, giãn dân chỉ hiệu quả khi đi kèm giãn chức năng và giãn sinh kế. Nếu chỉ di dời nơi ở mà không dịch chuyển hệ sinh thái việc làm, giáo dục, y tế và dịch vụ, người dân sẽ khó gắn bó lâu dài với nơi ở mới.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị Hà Nội cần song song đẩy mạnh di dời các cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu ra khu vực vùng ven. Điều này giúp hình thành các cực phát triển mới, tạo việc làm tại chỗ và thúc đẩy dịch chuyển dân cư theo nhu cầu kinh tế tự nhiên.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy mô hình của Bắc Kinh là ví dụ đáng chú ý. Khi dân số vượt 22 triệu người, Trung Quốc không chỉ di dời dân cư mà còn chuyển nhiều chức năng phi thủ đô như đại học, bệnh viện, trụ sở doanh nghiệp nhà nước về Tân khu Hùng An, cách trung tâm khoảng 100 km. Nhờ đó, áp lực khu lõi giảm, trong khi cực tăng trưởng mới được hình thành với đầy đủ chức năng.

Bất động sản trung tâm: Khan hiếm hơn, phân hóa cao cấp hơn

Trong trung và dài hạn, khu vực trung tâm Hà Nội được dự báo tiếp tục khan hiếm nguồn cung nhà ở mới. Quỹ đất sau tái thiết ưu tiên cho công trình thương mại – dịch vụ giá trị cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A.

Điều này tạo nền tảng cho phân khúc căn hộ hạng sang và siêu sang duy trì mặt bằng giá cao, phục vụ nhóm cư dân thu nhập cao, chuyên gia và nhân sự chất lượng cao. Giá bán và giá thuê tại các vị trí đắc địa được kỳ vọng giữ xu hướng tăng ổn định nhờ nguồn cung hạn chế.

Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ chịu áp lực cạnh tranh khi hạ tầng kết nối vùng ven hoàn thiện và dòng sinh kế dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Vùng ven thành “điểm hấp thụ” dân cư và nguồn cung mới

Ngược lại, khu vực vùng ven được dự báo trở thành nơi hấp thụ chính dòng dân cư di dời. Tại đây sẽ xuất hiện thêm nhiều đại đô thị quy mô lớn, phát triển đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh nhưng khả năng giảm giá sâu không cao, do chi phí đất, xây dựng và vốn đều tăng. Đồng thời, chất lượng dự án vùng ven ngày càng được nâng cấp, nhiều khu phát triển theo mô hình đô thị tích hợp.

Mặt bằng giá căn hộ vùng ven được dự báo phổ biến quanh khoảng 50 triệu đồng/m², ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời sẽ đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thanh khoản thị trường.

Các khu vực hình thành cụm đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu, khu công nghệ và trục hạ tầng lớn có thể trở thành điểm đến ổn định cho người dân tái định cư.

Chiến lược đầu tư cần dịch chuyển theo trung – dài hạn

Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh và cấu trúc đô thị thay đổi, giới chuyên gia cho rằng chiến lược đầu tư bất động sản cần chuyển sang hướng thận trọng và trung – dài hạn.

Tại vùng ven, nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và không chịu áp lực đòn bẩy có thể nắm giữ tài sản gắn với nhu cầu ở thực và hạ tầng mới. Ngược lại, nên hạn chế chạy theo kỳ vọng ngắn hạn tại những khu vực đã tăng nóng.

Ở khu vực trung tâm, bất động sản hạng sang tiếp tục phù hợp với nhóm nhà đầu tư dài hạn, ưu tiên tích trữ tài sản. Xu hướng này được cho là tương đồng với diễn biến tại TP.HCM, nơi nhiều dự án trung tâm giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy lớn.

Lộ trình giãn dân hơn 860.000 người không chỉ là bài toán quy hoạch đô thị, mà còn có thể trở thành cú hích tái định hình toàn bộ bản đồ bất động sản Hà Nội trong hai thập kỷ tới.