Giới phân tích: Bất ổn ngành bất động sản của Trung Quốc vẫn tiếp diễn

Các nhà đầu tư nước ngoài đang trông mong động thái rõ ràng của Trung Quốc đối với thị trường bất động sản sau những rung lắc mạnh trên thị trường cổ phiếu và trái phiếu.

Cổ phiếu và trái phiếu bất động sản của Trung Quốc rung lắc mạnh trong thời gian qua, khiến các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đặt câu hỏi liệu bất động sản sẽ tác động ra sao đến các ngành còn lại của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Khi mà đà giảm của cổ phiếu "quả bom nợ" Evergrande nguôi dần trong tháng này, thì cổ phiếu của các công ty bất động sản khác ở Trung Quốc vẫn lao dốc.

Cổ phiếu Kaisa niêm yết tại Hong Kong tăng "bùng nổ" 20% trong ngày giao dịch 25/11 sau thông tin công ty bất động sản này có thể ngăn chặn nguy cơ vỡ nợ. Tuy nhiên, Kaisa sau đó vẫn chốt tuần giao dịch bằng mức giảm 2,61% vào chiều 26/11.

Cùng ngày 25/11, trái phiếu do nhà phát triển bất động sản Shimao giao dịch tại Thượng Hải lại "bốc hơi" tới 30%, khiến giới đầu tư giật trước nguy cơ đợt bán tháo trái phiếu của công ty này hồi đầu tháng sắp tái diễn.

Lý giải cho những diễn biến trên, ông Charles Chang, Giám đốc cấp cao về xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings cho rằng, các dòng tin tức đã đánh trúng tâm lý thị trường và gây ra ảnh hưởng xấu đến các công ty bất động sản Trung Quốc. Các tin tức tiêu cực đó chủ yếu về các vụ vỡ nợ, hoặc thậm chí là khả năng vỡ nợ của doanh nghiệp bất động sản. Điều này khiến cả người mua nhà Trung Quốc và nhà đầu tư đều lo lắng.

Chuyên gia S&P Global Ratings cảnh báo, sức cầu thị trường "cạn kiệt" có thể khiến các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc tạm ngừng kinh doanh, cũng như dừng hợp tác với các công ty xây dựng và các bên phân phối.

Giới đầu tư ngày càng đang đặt câu hỏi rằng Bắc Kinh sẽ thực sự chấn chỉnh ngành bất động sản ra sao trong thời gian tới, sau một thời gian siết tín dụng và ngăn chặn nạn đầu cơ trên thị trường. Gần đây nhất, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đưa quan điểm chính thức vào giữa tháng 10 rằng Evergrande là trường hợp cá biệt của ngành bất động sản nước này, đồng thời khẳng định sức khỏe tổng thể của ngành này vẫn ổn.

Thế nhưng, trên thực tế lại dồn dập xuất hiện thông tin vỡ nợ của Fantasia, một nhà phát triển nhỏ hơn rất nhiều so với Evergrande, cùng với những rắc rối tài chính ngày càng tăng của nhiều công ty bất động khác ở Trung Quốc. Những diễn biến này đã châm ngòi cho một đợt bán tháo mạnh mẽ cổ phiếu và trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây.

Chỉ số Markit iBoxx về các trái phiếu bất động sản lợi suất cao của Trung Quốc đang cố lấy lại mức tăng hàng tháng sau vài tuần đầy sóng gió, đáng kể là mức giảm gần 11% trong tháng 9 và giảm thêm gần 18% ở tháng tiếp theo.

Bà Jennifer James, Giám đốc danh mục đầu tư tại Quỹ quản lý tài sản Janus Henderson cho rằng: "Lúc này là thời điểm thực sự cố gắng của các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư trái phiếu, bởi những gì chúng ta đang phải dõi theo hiện nay là biến động chính sách trên thực tế".

Sự thiếu rõ ràng là một trở ngại lâu nay đối với các đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào các tài sản liên quan đến thị trường Trung Quốc.

Theo phản ánh của đài CNBC, các nhà đầu tư nước ngoài như đang "bị bỏ rơi trong bóng tối". Bản thân bà Jennifer James cũng băn khoăn liệu các cơ quan quản lý và chính quyền Trung Quốc có nhận ra những tổn thất do sự không rõ ràng về chính sách gây ra cho các thị trường nước ngoài không, bởi rất nhiều nhà đầu tư sẽ không quay trở lại thị trường này.

Còn theo đánh giá của Công ty nghiên cứu thị trường Rhodium Group, sự thiếu rõ ràng đã khiến tình hình nghiêm trọng hơn. Các nhà phân tích của Rhodium Group cho rằng, thị trường và nhà đầu tư cần tín hiệu chính sách rõ ràng, nhưng Bắc Kinh lại chưa có quyết sách hành động cụ thể để giải quyết vấn đề của Evergrande cũng như những tác động lây lan ra cả ngành bất động sản nước này.

Rhodium Group cũng cho rằng, các quan chức Trung Quốc đã đánh giá thấp mức độ nghiêm trọng của sự lây lan và mối quan ngại mang tính hệ thống từ vụ việc của Evergrande, cho nên họ đã đưa ra những cam kết khó hiểu để ngăn chặn tình hình một cách triệt để.

"Nếu chính quyền (Trung Quốc - BTV) dự định xây dựng niềm tin vào định hướng cải cách tài chính của họ, thì kết quả đã hoàn toàn ngược lại", Rhodium Group bình luận.

Đối với các nhà đầu tư bị bỏ rơi trong bóng tối, mối lo lắng về việc Trung Quốc chưa có động thái rõ ràng khiến họ có tâm lý muốn bán ra hơn là tiếp tục đầu tư.

Giới phân tích cảnh báo những hậu quả kinh tế vĩ mô tiềm ẩn từ xu hướng rút lui của các nhà đầu tư có thể rất lớn, bởi bất động sản và các ngành liên quan chiếm khoảng 1/4 GDP của nền kinh tế Trung Quốc. Còn đối với người dân Trung Quốc, bất động chiếm phần lớn trong tổng tài sản.

Theo tổng hợp của S&P, đất ở chiếm 85% nguồn thu của chính quyền các địa phương ở Trung Quốc từ việc bán đất. Còn Rhodium Group cho biết, việc bán đất cho các công ty bất động sản đem lại nguồn thu quan trọng cho chính quyền các địa phương ở Trung Quốc bởi nguồn thu thuế của họ không đủ để trang trải tất cả các chi phí.

Tuy nhiên, hiện nay các chủ đầu tư bất động sản ở Trung Quốc không muốn mua thêm nhiều đất, trong bối cảnh nhà đầu tư có tâm lý thu mình khiến họ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Chu kỳ kinh doanh của các công ty bất động sản Trung Quốc lâu nay chủ yếu dựa vào nguồn tài chính để đảm bảo khách hàng nhận được căn hộ đặt mua trước khi hoàn thành.

Trái ngược với các ngành khác, ngành bất động sản Trung Quốc trông cậy nhiều vào thị trường trái phiếu nước ngoài để tiếp cận nguồn vốn ngoại, trong bối cảnh tín dụng bất động sản trong nước bị thắt chặt.

Nhưng nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài đã bắt đầu cạn kiệt kể từ sau thông tin Evergrande ngấp nghé phá sản trước "núi nợ" hơn 300 tỷ USD. Tâm lý tiêu cực bao trùm thị trường bất động sản nước này và các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại Evergrande có thể gây ra hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền sang các công ty bất động sản khác.

Theo Dealogic, số lượng giao dịch trái phiếu bất động sản có lợi suất cao của Trung Quốc đã giảm mạnh trong tháng 10 với 2 thương vụ và tổng giá trị chỉ đạt 352 triệu USD. Trước đó, hai con số này lần lượt đạt 9 giao dịch và 1,62 tỷ USD trong tháng 9. Đáng nói hơn, thị trường trái phiếu bất động sản có lợi suất cao của Trung Quốc đạt lượng giao dịch kỷ lục là 29 thương vụ và tổng trị giá 8,5 tỷ USD trong tháng 1/2021.

Như vậy, những điều kiện tài chính ngặt nghèo và niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài suy giảm đã được phản ánh rõ nét qua các số liệu của thị trường trái phiếu bất động sản.

Dù một trong những thông điệp mới nhất từ Ngân hàng Trung ương Trung Quốc là thị trường bất động sản nước này nhìn chung vẫn lành mạnh. Nhưng với Ting Lu, chuyên gia kinh tế trưởng tại Tập đoàn tài chính Nomura, ông không kỳ vọng Trung Quốc sẽ có sự điều chỉnh đối với lĩnh vực bất động sản ít nhất cho đến mùa xuân.