Giao dịch qua sàn có giúp kiểm soát việc định giá đất

Thị trường bất động sản trong đó có việc chuyển quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Khung giá của nhà nước và theo thị trường có sự chênh lệch nhau rõ rệt. Giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai trong suốt thời gian qua. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giao dịch qua sàn sẽ xây dựng được dữ liệu giá sát thị trường, tuy nhiên ý kiến này cũng nhận được nhiều phản hồi trái chiều.

Theo ông Lê Đăng Doanh - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, khung giá đất cũng khiến các hoạt động trốn thuế, lách thuế ngày càng trở nên phổ biến. Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất trong Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao được ban hành ngày 16/6/2022 đã trở thành đột phá tư duy. Từ đó có thể giúp địa phương tự đưa ra bảng giá sát thị trường tại từng khu, vừa thuận lợi trong đền bù giải phóng hạ tầng, vừa giám sát việc kê khai, truy thu thuế chuyển nhượng cho nhà nước.

Thống kê của VARS cho thấy, hiện nay vấn đề liên quan đến pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản; trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất... Bên cạnh đó, theo thống kê của ngành thanh tra thì có khoảng gần 70% khiếu nại của công dân liên quan đến đất đai. Khung giá đất lâu nay không tính toán đúng thực chất giá trị tài sản đất đai nên tiền đền bù cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát giá thị trường. Hậu quả là khiếu kiện khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư.

Đáng chú ý, sau hàng loạt vụ án sai phạm về đất đai, nhiều dự án đang "bất động" chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền cũng "mỏi mắt" tìm các đơn vị tư vấn và thẩm định giá do các đơn vị này đang lo sợ rủi ro trong khâu định giá. Trong khi cán bộ sợ trách nhiệm do quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất chưa rõ ràng. Ngoài ra, khung giá đất còn tạo kẽ hở cho nhà đầu tư khai hai giá, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp - VARS dẫn chứng.

Mặc dù còn nhiều kẽ hở gây thất thu nguồn ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong những năm qua, nguồn thu tiền từ nhà, đất tại các địa phương tăng lên nhanh chóng và hiện đã chiếm tới 15-16% tổng thu ngân sách. Hiện có 5 khoản thu về nhà, đất bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thu tiền cho thuê mặt đất, mặt nước; thu tiền sử dụng đất và thu tiền cho thuê và tiền án nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trong số này, thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất (khoảng 80%) còn 4 khoản còn lại chiếm 20%..

Các chuyên gia nhận định, những khoản thu đất đai, nếu được truy thu chính xác và tận dụng tối đa sẽ tạo ra nguồn kinh phí lớn để xây dựng nâng cấp địa phương mà không cần dùng bất kỳ nguồn ngân sách nhà nước hay vốn vay nào. Do đó, cần khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, cần có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Trên thực tế, dù nhiều địa phương đã áp dụng hệ số K, đưa bảng giá đất sát hơn với giá thị trường nhưng việc xác định hệ số K vẫn còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường, không phù hợp với một số trường hợp nhất định.

Để hạn chế tình trạng này, VARS cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch qua sàn cũng là một trong những cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất. Điều này có thể giúp xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại. Muốn vậy, cũng cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực.

Theo VARS, cần bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch; bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra.

Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước - người dân và doanh nghiệp thì thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Khi thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Bên cạnh đó, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản. Từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

Dưới một góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, các sàn giao dịch chỉ là đơn vị trung gian giới thiệu, chào bán nhà đất cho người tiêu dùng; trong đó, giá bán do các chủ đầu tư niêm yết và công bố. Nếu cần khảo sát giá giao dịch cụ thể, các chủ đầu tư có thể cung cấp chính xác theo dữ liệu sơ cấp (chào bán lần đầu). Mặt khác, các sàn được hưởng phí môi giới trên dưới 2% giá trị tài sản, nhiều trường hợp phí môi giới chiếm 4-5%, là một khoản không nhỏ. Chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới vào giá bán và người mua nhà phải gánh thêm khoản này.

Theo ông Châu, các kênh có thể giúp Nhà nước xác định giá bất động sản chính xác là: chủ đầu tư dự án, các phòng công chứng, cơ quan thuế và ngân hàng (nếu khuyến khích giao dịch nhà đất thanh toán nhà băng).

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận xét, các sàn chỉ có vai trò môi giới là chính và chưa có cơ sở nào cho thấy giao dịch qua đây giúp xác định đúng giá nhà đất. Các sàn chủ yếu bán nhà đất dự án, nếu muốn xác định giá nhà đất tại dự án có thể thông qua chủ đầu tư. Trong khi đó, các sàn giao dịch bất động sản gần như bỏ qua thị trường nhà đất lẻ - phân khúc có số lượng rất lớn trên thị trường thứ cấp. Để xác định giá trị thật của các sản phẩm thứ cấp này có thể rà soát dữ liệu tại các phòng công chứng.

Bởi vậy, ông Quang cho rằng, hiện có 3 đơn vị kiểm soát giá giao dịch bất động sản có thể cung cấp dữ liệu là: phòng công chứng, cơ quan thuế, cơ quan đăng bộ. Việc cần làm hiện nay là nhanh chóng số hóa dữ liệu, mọi giao dịch đều được cập nhật tính pháp lý về sang tên, giá trị giao dịch công khai, minh bạch.

Tại Kỳ họp thứ 5 - Quốc hội Khóa XV, giá đất là vấn đề làm “nóng” nghị trường khi thảo luận về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và nhận được sự quan tâm đặc biệt của cả người dân lẫn nhà đầu tư. Đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường, thiết lập mặt bằng giá tương xứng với giá trị mang lại sẽ phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai. Đây không chỉ là mục tiêu của cơ quan ban hành chính sách mà còn là mong muốn của đại đa số người dân. Khung giá đất sát thị trường sẽ góp phần điều tiết thị trường; ngăn chặn đầu cơ, thổi giá, hạ giá nhà; đưa người dân gần hơn với giấc mơ an cư.