Giấc mộng làm giàu từ chung cư Hà Nội "lung lay"

Dòng tiền đầu cơ đang rút nhanh khỏi phân khúc căn hộ khi kỳ vọng tăng giá không còn khỏa lấp được hố sâu ngăn cách giữa chi phí lãi vay và nguồn thu thực tế.

Từng là "con gà đẻ trứng vàng" với mức tăng giá 30-40%/năm, thị trường chung cư Hà Nội đang đứng trước một khúc cua gắt. Khi lãi suất ưu đãi kết thúc, đẩy chi phí vốn lên ngưỡng 13-14%, trong khi lợi suất cho thuê chỉ vỏn vẹn 2%, nhiều nhà đầu tư đang rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan": Bán cắt lỗ không xong, giữ lại thì gánh nặng nợ nần bủa vây.

Trước Tết Nguyên đán, anh Thành Nam (Cầu Giấy, Hà Nội) rao bán căn hộ 2 phòng ngủ tại một dự án phía Tây thành phố với giá gần 6 tỷ đồng. Dù mức giá được đưa ra sát với mặt bằng thị trường, căn hộ vẫn không tìm được người mua sau nhiều tháng đăng bán.

Giấc mộng làm giàu từ chung cư Hà Nội "lung lay"

Thanh khoán chung cư Hà Nội có dấu hiệu suy giảm.

Gần đây, anh buộc phải giảm giá thêm khoảng 300 triệu đồng, nhưng giao dịch vẫn chưa xuất hiện.

Điều khiến anh lo lắng là khoản vay mua nhà sắp bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi. Trước đó, căn hộ được hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà. Khi ưu đãi kết thúc, lãi suất có thể tăng lên 13–14% mỗi năm, tạo áp lực trả nợ lớn.

Ban đầu, anh Nam dự định nếu chưa ở ngay sẽ cho thuê để bù chi phí. Tuy nhiên, khảo sát thị trường cho thấy giá thuê chỉ khoảng 11–12 triệu đồng/tháng, thấp hơn đáng kể so với khoản lãi vay có thể phải trả.

Trường hợp của anh Nam đang trở nên khá phổ biến trên thị trường hiện nay.

Lợi suất cho thuê thấp, kỳ vọng tăng giá suy yếu

Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Giá bán trên thị trường thứ cấp vẫn cao nhưng hiệu quả khai thác cho thuê lại khá khiêm tốn.

Khảo sát từ các sàn môi giới cho thấy nhiều căn hộ giá trị lớn nhưng dòng tiền cho thuê khá hạn chế. Một căn hộ khoảng 11 tỷ đồng tại khu vực trung tâm hiện chỉ cho thuê được khoảng 18 triệu đồng mỗi tháng, tương đương hơn 200 triệu đồng mỗi năm, tức lợi suất chưa tới 2%.

Ở phân khúc cao cấp hơn, căn hộ giá khoảng 15 tỷ đồng thường chỉ cho thuê khoảng 22 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất gần 1,8% mỗi năm.

Ngay cả phân khúc trung cấp, vốn từng được xem là có tỷ suất cho thuê tốt hơn, hiện cũng chỉ đạt khoảng 3–3,5% mỗi năm. Mức này thấp hơn đáng kể so với nhiều kênh đầu tư tài chính khác, thậm chí thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng.

Trước đây, dòng tiền cho thuê không phải yếu tố quan trọng nhất khi nhà đầu tư mua căn hộ. Thị trường từng chứng kiến giai đoạn tăng giá mạnh, có thời điểm giá căn hộ Hà Nội tăng 30–40% mỗi năm trong giai đoạn 2023–2024.

Nhờ kỳ vọng tăng giá này, nhiều nhà đầu tư chấp nhận lợi suất cho thuê thấp. Tuy nhiên, khi giá bắt đầu đi ngang và thanh khoản giảm, bài toán dòng tiền và chi phí vốn trở nên quan trọng hơn.

Dữ liệu thị trường cho thấy quý IV năm ngoái Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng căn hộ, giảm khoảng 22% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung mới dự kiến 35.000–40.000 căn trong năm nay có thể khiến đà tăng giá chậm lại, đồng thời làm giảm tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Áp lực lãi vay ngày càng lớn

Chi phí vốn tăng đang là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn. Trước đây, nhiều khoản vay được hưởng lãi suất thấp trong 1–2 năm đầu, giúp nhà đầu tư dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Lãi suất cho vay tăng cao tạo áp lực với người mua bất động sản đầu tư.

Tuy nhiên, sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi hiện có thể lên tới 13–14% mỗi năm.

Nếu mua căn hộ 11 tỷ đồng và vay khoảng 6–7 tỷ đồng, tiền lãi mỗi năm có thể lên tới 800–900 triệu đồng. Trong khi đó, thu nhập cho thuê chỉ khoảng 200 triệu đồng, chưa bằng một phần tư chi phí lãi vay.

Ngay cả với nhà đầu tư không vay vốn, hiệu quả sử dụng tiền cũng trở nên kém hấp dẫn hơn. Với lãi suất tiết kiệm khoảng 6–7% mỗi năm, khoản tiền 11 tỷ đồng có thể mang lại 700–800 triệu đồng tiền lãi, cao hơn nhiều so với thu nhập từ cho thuê căn hộ.

Ngoài ra, dòng tín dụng dành cho bất động sản cũng đang được kiểm soát chặt hơn. Ngân hàng được yêu cầu giữ tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức hợp lý, khiến việc tiếp cận vốn đầu tư không còn dễ dàng như trước.

Dù vậy, nhiều chuyên gia cho rằng trong trung hạn, thị trường căn hộ vẫn có thể ổn định trở lại khi các yếu tố vĩ mô thuận lợi hơn và dòng vốn được phân bổ có chọn lọc. Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực và chủ đầu tư có năng lực triển khai tốt được kỳ vọng sẽ tiếp tục thu hút người mua.