Giá nhà vượt 20 lần thu nhập của người dân

Thị trường bất động sản tại các đô thị lớn đang chứng kiến một cuộc thanh lọc khốc liệt về mặt cấu trúc. Việc các doanh nghiệp ồ ạt đổ vốn vào phân khúc cao cấp để săn tìm biên lợi nhuận tối đa đã đẩy giá nhà vượt xa ngưỡng chịu đựng của đại bộ phận người lao động, buộc một thế hệ người trẻ phải định hình lại hoàn toàn tư duy sở hữu tài sản.

Khi giá căn hộ mở bán mới chạm ngưỡng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, lằn ranh giữa việc gánh nợ mua nhà và chấp nhận thuê nhà trọn đời đang trở thành bài toán sinh tồn tài chính.

Giá nhà vượt 20 lần thu nhập của người dân

Thị trường nhà ở tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận sự mở rộng nguồn cung. Trong 5 tháng đầu năm, thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở, khu đô thị với tổng vốn hơn 118.700 tỷ đồng. Hiện có 96 dự án đang triển khai, cung cấp hơn 95.400 sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, bài toán lớn nhất không nằm ở số lượng mà ở cơ cấu nguồn cung.

Trong hơn 16.300 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn thời gian qua, gần 90% thuộc phân khúc cao cấp. Nhà ở trung cấp chiếm tỷ trọng rất nhỏ, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.

Xu hướng này cũng được ghi nhận bởi nhiều đơn vị nghiên cứu khi 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM hiện tập trung ở nhóm sản phẩm cao cấp. Ngay cả tại những khu vực từng được xem là vùng giá mềm, nhiều dự án mới cũng đã chạm ngưỡng 60-70 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, vốn vay và các nghĩa vụ tài chính liên quan liên tục tăng cao khiến doanh nghiệp khó phát triển nhà ở giá thấp. Để đảm bảo lợi nhuận, phần lớn chủ đầu tư buộc phải ưu tiên phân khúc trung và cao cấp.

Hệ quả là giá nhà không ngừng thiết lập những cột mốc mới. Dữ liệu thị trường cho thấy trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 72%, TP.HCM tăng 50% và Đà Nẵng tăng 34%, trong khi tốc độ tăng thu nhập thấp hơn đáng kể.

Đến cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân. Đầu quý II năm nay, giá căn hộ mở bán mới tại TP.HCM và Hà Nội đều đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Ba lựa chọn của người trẻ trước áp lực nhà ở

Khi giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tích lũy, nhiều người lao động đô thị ngày càng khó tiếp cận bất động sản.

Không chỉ đối mặt giá bán leo thang, người trẻ còn chịu áp lực từ chi phí sinh hoạt, tiền thuê nhà và các khoản chi tiêu thiết yếu ngày một đắt đỏ. Điều này khiến việc tích lũy khoản tiền ban đầu để mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang hình thành ba nhóm hành vi rõ rệt.

Nhóm đầu tiên lựa chọn tiếp tục chờ đợi. Họ vẫn mong muốn sở hữu nhà nhưng trì hoãn quyết định mua để theo dõi lãi suất, tín dụng và diễn biến nguồn cung, đồng thời tích lũy thêm vốn nhằm giảm rủi ro tài chính.

Nhóm thứ hai chấp nhận hành động sớm. Họ tin rằng càng chờ đợi, cơ hội sở hữu nhà càng thu hẹp nên sẵn sàng vay vốn lớn hoặc dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh để tìm kiếm sản phẩm phù hợp ngân sách.

Tuy nhiên, lựa chọn này đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài từ 10-20 năm và phụ thuộc đáng kể vào hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc ngân hàng.

Nhóm còn lại không còn xem sở hữu nhà là mục tiêu bắt buộc. Thay vì gánh khoản nợ dài hạn, họ ưu tiên thuê nhà để duy trì sự linh hoạt trong công việc, đồng thời dành nguồn lực cho đầu tư, tiết kiệm và phát triển bản thân.

Các chuyên gia cho rằng đây không đơn thuần là lựa chọn vì khó khăn tài chính mà còn phản ánh sự thay đổi trong tư duy về tài sản và chất lượng sống của thế hệ trẻ.

Khi mặt bằng giá tiếp tục neo cao và nguồn cung bình dân chưa có dấu hiệu cải thiện, bài toán an cư nhiều khả năng vẫn sẽ là thách thức lớn với người mua ở thực trong những năm tới.